In ambito di diritto condominiale, il D. lgs 28/2010 dispone, all'art. 5, co. 1 - bis, che chi intende esercitare in giudizio un'azione relativa a una controversia in materia di condominio è tenuto, preliminarmente, ad intraprendere il procedimento di mediazione.
Cosa si deve intendere per "controversie in materia condominiale"
L'art. 71 - quater disp. att. cod. civ. comma 1 afferma che le controversie in materia di condominio, dunque sottoposte a mediazione obbligatoria ai sensi dell'art. 5, D. lgs 28/2010, sono quelle derivanti dalla violazione o dalla errata applicazione delle disposizioni riguardanti il condominio, vale a dire libro II, titolo VII, capo II del codice civile e degli articoli da 61 a 72 delle disp. att. cod. civ.
L' art. 71 quater disp. att. c.c. è stato in parte abrogato a seguito dell'entrata in vigore della c.d. Riforma Cartabia (D. Lgs 149/2022),
L'art. 71 disp. att. c.c. prima della Riforma Cartabia
La predetta norma, ante riforma, prevedeva quanto segue:
La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato (comma 2). Al procedimento è legittimato a partecipare l'amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice (comma 3).
Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione (comma
4).
La proposta di mediazione deve essere approvata dall'assemblea con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice. Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata (comma 5).
Il mediatore fissa il termine per la proposta di conciliazione di cui all'articolo 11 del decreto legislativo 4 marzo
2010, n. 28, tenendo conto della necessità per l'amministratore di munirsi della delibera assembleare (comma
6).
In tale panorama, è intervenuta la 'Riforma Cartabia' a innovare in modo estremamente rilevante la disciplina della mediazione condominiale, così come, in generale, tutta la disciplina della mediazione.
L'art. 71 disp. att. c.c. dopo la riforma Cartabia
A seguito della riforma il legislatore:
- ha abrogato i commi 2, 4, 5 e 6 dell'articolo 71-quater disp. att. c.c.;
- ha mantenuto in vigore il solo comma 1 che definisce l'ambito di applicabilità della condizione di procedibilità in materia condominiale;
- ha novellato il comma 3 con il rinvio all'articolo 5-ter Dlgs. n. 28/2010 (al procedimento è legittimato a partecipare l'amministratore secondo quanto previsto dall'articolo 5-ter Dlgs. n. 28/2010).
L'art. 5- ter del Dlgs. 28/2010 stabilisce quanto segue: "L'amministratore del condominio è legittimato ad attivare un procedimento di mediazione, ad aderirvi e a parteciparvi. Il verbale contenente l'accordo di conciliazione o la proposta conciliativa del mediatore sono sottoposti all'approvazione dell'assemblea condominiale, la quale delibera entro il termine fissato nell'accordo o nella proposta con le maggioranze previste dall'articolo 1136 del codice civile. In caso di mancata approvazione entro tale termine la conciliazione si intende non conclusa".
Mediazione in condominio e Riforma Cartabia: le novità in arrivo
Come cambia il ruolo dell'amministratore con la riforma Cartabia
A seguito dell'entrata in vigore della Riforma Cartabia, il ruolo dell'amministratore in tema di mediazione subisce una profonda rivoluzione che può individuarsi in:
• ampliamento delle competenze: è in grado di agire in modo più autonomo, non essendo più necessaria l'approvazione preliminare dell'assemblea per partecipare ad una procedura di mediazione • autonomia nella scelta dell'organismo di mediazione e del legale.
L'assemblea mantiene un ruolo decisivo soltanto per la decisione finale, ossia rimane comunque l'organismo decisivo per l'accettazione o il rifiuto dell'accordo raggiunto tramite la mediazione:
La delibera di approvazione deve essere assunta con la maggioranza di cui all'articolo 1136 c.c. entro il termine fissato nell'accordo. Se le due condizioni non sono rispettate inficiano la conciliazione, che infatti dovrà intendersi come non conclusa: "in caso di mancata appro>in caso di mancata approvazione entro tale termine la conciliazione si intende non conclusa".
Osservazioni conclusive
A seguito dell'entrata in vigore della riforma Cartabia, l'amministratore di condominio è chiamato ad assumere un rischio che potrebbe evitare se venisse sottoposta all' assemblea la proposta di mediazione. A prescindere dalla legittimazione riconosciuta dall' art. 5- ter del Dlgs. 28/2010, l'assemblea serve ad informare i condomini affinché affidino all'amministratore un mandato più specifico che gli consenta di partecipare alla procedura e di manifestare i reali interessi dei propri condomini ai quali dovrà render conto del suo operato.
