La nullità è la sanzione civile più grave che può colpire un contratto (ed in generale un atto avente contenuto negoziale).
Il codice civile individua tre tipologie di nullità, ossia:
- testuale, cioè espressamente prevista dalla legge;
- strutturale, per mancanza di uno degli elementi fondamentali del contratto;
- virtuale, derivante dalla violazione di norme imperative e desumibile dal contenuto delle medesime.
Le prime due ipotesi sono di più facile individuazione: un contratto di compravendita immobiliare concluso verbalmente è nullo per difetto di forma (nullità strutturale).
La delibera di nomina dell'amministratore di condominio è nulla se non indica il compenso richiesto dal mandatario (nullità testuale).
Diverso il caso della nullità del negozio per violazione di norme imperative, ipotesi che necessita di una valutazione complessiva della norma asseritamente violata in relazione ai valori fondamentali tutelati dall'ordinamento.
È utile rammentare che la nullità rende il contratto tam quam non esset, cioè lo espunge dall'ordinamento fin dalla sua conclusione (ex tunc); anche in considerazione di tale grave conseguenza, ci si è domandati in che modo e quando l'interprete debba qualificare una norma quale norma imperativa.
Non è mancato, infatti, chi ha ritenuto di poter ipotizzare che pure la violazione della buona fede contrattuale possa avere come conseguenza la nullità del contratto per violazione di norme imperative.
Questa ultima impostazione ha riscontrato notevoli critiche in sede dottrinale: un conto sono le norme di comportamento, altro quelle sull'atto. Confondere le prime con le seconde vuol dire introdurre nell'ordinamento un elemento di eccessiva fibrillazione considerando l'ampia discrezionalità che avrebbe il giudice chiamato a risolvere una controversia.
Sulla stessa lunghezza d'onda si sono poste le Sezioni Unite della Corte di Cassazione (sentenza n. 8472 del 15 marzo 2022), le quali hanno indicato chiaramente le peculiarità proprie delle norme imperative, ergo posto un limite alle ipotesi di nullità virtuale.
Norme imperative, norme inderogabili e nullità
In primis, si legge nella sopra citata sentenza, è fondamentale comprendere quali siano gli indici sintomatici della imperatività della norma, cioè chiarire quando il giudice può dichiarare la nullità di un contratto per violazione di norme imperative.
"La complessità dell'indagine è accentuata dalla constatazione della inattendibilità della identificazione delle norme imperative con quelle inderogabili: se la norma imperativa è per sua natura inderogabile, non è necessariamente vero il contrario, potendosi riscontrare norme inderogabili (dai privati) che non costituiscono espressione di interessi pubblici fondamentali per l'ordinamento".
Si pensi, per restare all'argomento del condominio, alle norme dichiarate inderogabili dagli artt. 1138 e 72 disp. att. c.c.: rispetto a tali norme, è stato detto, l'inderogabilità vale anche se vi fosse un accordo tra tutti i condòmini (cd. Regolamento contrattuale).
In tali casi, tuttavia, inderogabilità non starebbe a significare automaticamente imperatività. Ad esempio, prevedere che sia inderogabile il divieto di innovazioni che possano comportare pericolo per la stabilità dell'edificio è sicuramente diverso dal divieto di prevedere deroghe alla solidarietà biennale ex art. 63 disp. att. c.c. Con ciò si vuol dire che si potrebbe arrivare ad affermare che nella prima ipotesi la norma inderogabile è anche imperativa, mentre nel secondo caso potrebbe non essere così.
Dato tale contesto, è fondamentale comprendere quali siano gli elementi che consentano di individuare il carattere imperativo della norma.
Norme imperative, l'analisi del contenuto
Con riferimento alla "nozione di nullità negoziale, un elemento accomunante nella evoluzione giurisprudenziale si coglie nella tendenza attuale a utilizzare tale nozione - e quella di norma imperativa - come strumento di reazione dell'ordinamento rispetto alle forme di programmazione negoziale lesive di valori giuridici fondamentali".
Date queste premesse, la Corte di Cassazione, convenendo con la più attenta dottrina, ha chiarito che una sanzione grave come la nullità deve trovare fondamento in norme precise non potendosi ritenere esistente una disposizione imperativa dinanzi a contenuti genericamente esprimenti valori sia pur costituzionalmente rilevanti per l'ordinamento giuridico.
La nullità negoziale, si legge nella sentenza delle Sezioni Unite del 2022, "deve discendere dalla violazione di norme aventi contenuti sufficientemente specifici, precisi e individuati, non potendosi, in mancanza di tali caratteri, pretendere di applicare una sanzione, seppur di natura civilistica, tanto grave quale è la nullità del rapporto negoziale".
Alla conclusione del proprio ragionamento (che nel caso di specie aveva ad oggetto la nullità di un rapporto negoziale in materia finanziaria), le Sezioni Unite hanno affermato che le norme imperative devono averte "contenuti sufficientemente specifici, precisi e individuati, non potendosi, in mancanza di tali caratteri, applicare una sanzione, seppur di natura civilistica, tanto grave quale la nullità del rapporto negoziale, neppure evocando astrattamente valori o interessi di ordine generale (come, nella specie, la stabilità e integrità dei mercati), cui possono contrapporsi altri valori e interessi di rango costituzionale, tra i quali quelli alla libertà negoziale e al diritto di iniziativa economica (tutelati anche nella Carta dei diritti fondamentale della UE, art. 16) con i limiti indicati nella Costituzione (art. 41, commi 1 e 2)".
Come dire: un conto è dire che un contratto è nullo per violazione della buona fede (valore costituzionalmente tutelato, ma eccessivamente generico ed elastico), altro che un contratto è nullo in quanto una norma specificamente dettate per disciplinare un aspetto dei rapporti contrattuali trae il proprio fondamento dall'esigenza di tutela di valori fondamentali. La differenza in termini di certezza dei rapporti giuridici è evidente.
Nullità per violazione di norme imperative e condominio
Ciò detto, è possibile ipotizzare quali norme condominiali possano essere considerate imperative: sicuramente sono tali quelle dettate in materia di innovazioni vietate in quanto poste a tutela della sicurezza e stabilità degli edifici (tutela della salute, della proprietà, ecc.) ed aventi contenuto chiaro, preciso e dettagliato.
Lo stesso ci pare di poter dire per i requisiti di assunzione e mantenimento dell'incarico da parte dell'amministratore di condominio. L'essere stato protestato, la mancanza dei requisiti di formazione, ecc. sono tutti elementi chiari, precisi e circostanziati posti a tutela di valori giuridici fondamentali, quali la tutela della concorrenza e del mercato, la proprietà, ecc.
Qualche dubbio, come si accennava poc'anzi, potrebbe sorgere sulle norme riguardanti la solidarietà tra condòmino ed suo dante causa verso il condominio: in tal caso non necessariamente all'inderogabilità della disposizione consegue l'imperatività della norma in considerazione della natura dell'interesse tutelato.
