Il Tribunale di Lodi con una sentenza del 12 ottobre scorso ha affrontato il problema dell'ambito di applicazione della Legge n. 431/1998, che ha dettato la nuova disciplina delle locazioni abitative all'indomani della sentenza della Corte Costituzionale n.309/1996.
Registrazione del contratto verbale di locazione ad uso abitativo e nullità dello stesso: la vicenda
La vicenda trae origine dalla necessità da parte dei proprietari di uno stabile, composto da 10 unità immobiliari, di rientrare in possesso del medesimo per procedere ad una radicale ristrutturazione.
Per tale ragione tutti i contratti di locazione conclusi (ad eccezione di quello oggetto di causa) erano stati risolti.
Un solo inquilino, con il quale era stato concluso un contratto verbale per la cifra di €. 1.130,00 all'anno, aveva rifiutato di andarsene e questo nonostante l'assenza di servizi igienici nell'immobile ed il profondo degrado del fabbricato.
L'inquilino aveva poi rifiutato qualunque aiuto anche economico per una nuova sistemazione e non aveva aderito alla procedura di mediazione proposta preliminarmente dai proprietari dell'immobile.
L'inquilino non si costituiva in giudizio e ne veniva dichiarata la contumacia.
Il contratto
Risulta dalle allegazioni dei ricorrenti che l'occupazione e l'uso del locale fosse sorta a seguito di un accordo verbale tra le parti.
In data 30 novembre 1998 i proprietari avevano provveduto a denunciare e registrare il contratto all'Agenzia delle Entrate e da allora hanno provveduto al pagamento dell'imposta annuale.
Le richieste della proprietà
La domanda di rilascio formulata dai proprietari, utilizzando l'apposita procedura speciale stabilita dall'art. 447 bis c.p.c. (c.d. rito locatizio), risulta fondata su una molteplicità di ragioni.
Innanzi tutto risulta motivata dall'assenza di un valido titolo di occupazione dell'immobile;
ove però il giudice ritenesse valido il titolo contrattuale, il ricorrente ne ha chiesto la risoluzione per grave inadempimento da parte dell'inquilino.
Questi, infatti, questi avrebbe posto in essere tutta una serie di condotte illecite; in particolare avrebbe accumulato rottami nel cortile e negli spazi condominiali, avrebbe dato da mangiare e accudito animali randagi e selvatici con pregiudizio per le condizioni igienico-sanitarie; avrebbe infine anche occupato altri locali per ospitare terze persone.
In alternativa, secondo i ricorrenti, dovrebbe dichiararsi l'estinzione del contratto per impossibilità sopravvenuta dell'occupazione, in ragione delle condizioni critiche in cui versa l'immobile sia sotto il profilo della sicurezza (vi sarebbero serie problematiche di carattere strutturale) che dell'igiene.
La legge applicabile
Il giudice ha affrontato preliminarmente il problema della disciplina applicabile al rapporto di locazione in esame ed in particolare dell'applicabilità della Legge n. 431 del 9 dicembre 1998.
Questa, rammenta il giudice, è applicabile a tutti i contratti di locazione stipulati o rinnovati successivamente al 30.12.1998.
Nel caso di specie il giudice rileva che il contratto, concluso verbalmente, è stato rinnovato annualmente anche successivamente alla scadenza del 10.11.1999, ragion per cui a partire dal primo rinnovo (11.11.1999) deve ritenersi applicabile la disciplina di cui alla L. 431/1998.
Questa, infatti, prevede che "i contratti di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo… sono stipulati o rinnovati successivamente alla data di entrata in vigore della presente legge, ai sensi dei commi 1 e 3 dell'art. 2" (art.1 comma 1 L.431/98).
La nullità
Come rimarcato dal giudice, l'art.1 comma 4 della citata Legge prescrive la forma scritta ad substantiam per la stipula di validi contratti di locazione, ragion per cui un contratto (come quello in oggetto) concluso verbalmente sarebbe viziato da nullità assoluta e insanabile.
A tal fine, infatti, seguendo l'orientamento già indicato dalla Cassazione, ribadisce il giudice del Tribunale di Lodi che "la sola registrazione del contratto di locazione verbale effettuata presso l'Agenzia delle Entrate non basta a soddisfare il requisito della forma scritta... non potendo riconoscersi alcuna efficacia, sul versante squisitamente civilistico, alla denuncia operata unilateralmente dalla parte interessata..." (Cass. n. 8111/2020).
Sebbene il giudice non ritenga necessario soffermarcisi, il richiamo all'inefficacia di una denuncia "unilaterale" ai fini della conclusione del contratto, induce a rammentare le regole generali che disciplinano quest'ultima.
Se certamente sotto tale profilo risulta ininfluente la comunicazione che una parte fa all'Agenzia delle Entrate (così come per altro a qualsiasi altro terzo), diverse conclusioni potrebbero raggiungersi ove la comunicazione pervenga da entrambi i contraenti, in un documento sottoscritto da entrambi, in cui vengono riportate per iscritto tutte le condizioni inizialmente pattuite solo in forma verbale.
Spese di registrazione contratto di affitto, chi le paga?
Se detta scrittura presentasse tutti i requisiti di validità del contratto ai sensi dell'art.1325 c.c. appare corretto ritenere che la stessa abbia valore di contratto e come tale, in quanto in forma scritta, darebbe luogo ad una locazione valida e vincolante (la cui data di inizio, però, non potrebbe che essere quella della scrittura).
Conseguenze della nullità
Corollario della nullità del contratto è che l'uso e l'occupazione dell'immobile è priva di un valido titolo legittimante, e che quindi l'occupante è tenuto all'immediato rilascio dello stesso.
Conclusione cui perviene il giudice nel caso di specie.
Altra conseguenza dovrebbe essere la condanna al risarcimento dei danni derivanti dall'occupazione, che tuttavia in questo caso risultano non avere costituito oggetto di domanda; parte ricorrente, infatti, si è limitata a chiedere il rilascio del bene con il favore delle spese di lite, regolarmente liquidate dal tribunale di Lodi nel rispetto dei canoni di cui all'art.91 c.p.c. ed al D.M. n.44/2015.
