Abitate in affitto o avete concesso una casa in locazione e vi siete appena accordati per una modifica del contratto.
Ad un certo punto vi domandate se quella modificazione necessiti di una comunicazione all'Agenzia delle Entrate?
Se è così, allora avete trovato il giusto articolo.
Il problema si pone perché, com'è noto, ogni contratto di locazione la cui durata sia superiore a trenta giorni l'anno deve essere obbligatoriamente registrato presso l'Agenzia delle Entrate.
Non è raro, anzi diciamo che è abbastanza usuale che i lettori ci scrivano per avere informazioni proprio su questo argomento.
Partiamo, allora, dal quesito che ci ha posto un nostro lettore.
Modifica delle clausole del contratto di locazione
Vivo in affitto e qualche giorno fa con il proprietario abbiamo deciso la modifica di una clausola del contratto; in pratica prima di questo accordo io potevo recedere solamente per gravi motivi, d'ora in poi potrò recedere in qualunque momento con un preavviso di sei mesi.
Adesso, però, mi domando una cosa: il mio è un contratto registrato e chiaramente l'accordo depositato all'Agenzia delle Entrate è quello originario. È obbligatorio registrare questo nuovo accordo? Se non lo è mi conviene? Ed in ogni caso quanto costa?
Partiamo dal dato certo: il caso che ci ha dato lo spunto per questo approfondimento è differente da quello della registrazione dell'accordo di riduzione del canone di locazione.
Rispetto ad esso, l'art. 19 del così detto Decreto Sblocca Italia (d.l. n. 133/2014, conv. in legge n. 164/2014) ha stabilito che «la registrazione dell'atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in essere è esente dalle imposte di registro e di bollo».
C'è un avverbio in questo articolo, l'avverbio esclusivamente, che fa comprendere in modo inequivocabile che la questione sottopostaci dal lettore non rientra nel caso regolato dalla legge n. 164.
Ed allora? Sembrerebbe di poter dire che chi modifica un contratto in alcune sue parti debba pagare. Si, è vero, la registrazione della modificazione è soggetta a pagamento dell'imposta di registro e di bollo, anche se non obbligatoria. Vediamo perché, con una premessa.
Gravi motivi di recesso dal contratto di locazione
Registrazione delle modifiche contrattuali tra esenzione e spese
Prima dell'entrata in vigore del decreto Sblocca Italia anche la registrazione della modificazione del canone di locazione non era obbligatoria, ma facoltativa con conseguente obbligo di pagamento delle imposte succitate.
Insomma chi abbassava il canone e voleva dare pubblicità al fatto per ottenere un tranquillo abbassamento delle imposte, doveva pagarne delle altre arrivare quell'effetto. Una stortura eliminata dal settembre del 2014.
Torniamo alle modifiche non concernenti il canone di locazione. In ragione di quanto disposto dal d.p.r. n. 131/86 i contratti di locazione aventi durata superiore a trenta giorni devono essere registrati ai fini del pagamento dell'imposta di registro mediante deposito presso i locali uffici dell'agenzia delle entrate (art. 3 d.p.r. n. 131/86),
L'art. 17 dello stesso decreto presidenziale specifica che sono soggette a registrazione anche le cessioni, le risoluzioni e le proroghe (pure quelle tacite) dei contratti di locazione.
Delle modificazioni del contratto come quelle operate dal nostro lettore nessuna traccia nelle norme disciplinanti la registrazione degli atti.
In effetti quando l'Agenzia delle Entrate s'è occupata della questione della registrazione delle modificazioni (in quel caso si trattava di un interpello inerente la modificazione della clausola del canone locatizio) ha affermato che un accordo del genere «non rientra nelle fattispecie contemplate dall'articolo 17 del TUR in quanto non concretizza una ipotesi di cessione, risoluzione o proroga dell'originario contratto di locazione, né nella previsione dettata dall'articolo 19 che impone di assoggettare a registrazione qualsiasi evento successivo alla registrazione che dia luogo ad una ulteriore liquidazione dell'imposta» (Agenzia delle Entrate, Ris. N. 60/E del 28 giugno 2010).
Registrazione contratti di locazione, come si fa?
Non registrare le modificazioni, dunque, non comporta la nullità delle clausole modificate, ma semplicemente, ove dovessero sorgere contestazioni una maggiore difficoltà probatoria nella dimostrazione della loro posterità rispetto al contratto medesimo.
Registrazione facoltativa delle modifiche contrattuali, perché sceglierla?
Chiarito con le parole dell'Agenzia delle entrate perché non esiste obbligo di registrazione, può comunque esserci l'esigenza di dare certezza all'accordo.
Nel caso del canone (abbiamo visto che rispetto ad esso è intervenuta la legge per risolverlo) la ragione è legata alla diminuzione delle imposte, nel caso del nostro lettore (ottenimento del recesso libero) di semplice certezza della data di quell'accordo.
È bene ricordare, infatti, che a mente dell'art. 2704 c.c. la registrazione presso l'Agenzia delle entrate conferisce agli atti data certa. La registrazione di una modificazione di una clausola contrattuale, quindi, è utile per dare certezza al fatto che quel cambiamento sia successivo al contratto registrato.
In tali casi, quindi, si farà ricorso alla registrazione volontaria degli atti non soggetti a registrazione di cui all'art. 7 d.p.r. n. 131/86 con conseguente pagamento dell'imposta di registro (67 euro) e l'imposta di bollo (16 euro per ogni foglio).
In termini concreti, per maggiore chiarezza è bene redigere la modificazione su un documento differente dal contratto originario e poi allegarlo ad esso. In ogni caso, anche ai fini della registrazione, è bene che la modificazione della clausola sia anticipata da una premessa contenente ogni elemento utile a:
- individuare in modo inequivocabile la clausola del contratto (e quindi il contratto medesimo) che si sta andando a modificare;
- individuare chiaramente, mediante indicazione degli estremi la precedente registrazione, in modo da rafforzare ulteriormente l'oggetto della modifica.
Perchè se il contratto di locazione è registrato tardivamente è valido ex nunc?
