#1 Inviato 24 Giugno, 2018 I FATTI La settimana prossima si terrà la prima assemblea con il nuovo amministratore del mio condominio. Usciamo da una difficile situazione settennale, dove l’amministratore precedente (uomo di paglia e figlio del costruttore edile/proprietario di alcune unità abitative) gestiva le assemblee con il potere conferitogli dai millesimi di suo padre, lasciando poco spazio di “espressione” agli altri condòmini. Perché non ci siamo mai ribellati? Perché non conoscendo la legge, c’inclinavamo sempre difronte alla schiacciante maggioranza dei millesimi. Quest’anno però le cose sono cambiate anche grazie a forum come questo. L’amministratore con grande sorpresa si è dimesso e ne è stato eletto un nuovo, estraneo alla famiglia del costruttore. Nel passaggio delle consegne il nuovo amministratore si trova davanti a un grosso problema poiché in tutti questi anni l’amministrazione precedente non ha mai redatto una situazione patrimoniale limitandosi a consegnare ai condòmini solamente il rendiconto consuntivo. Qui di seguito e per maggior chiarezza, riporto una parte del messaggio inviatomi dal nuovo amministratore: ….. mi è impossibile analizzare tutti i bilanci per elaborare lo stato patrimoniale (per il condominio sarebbe un costo molto alto e richiederebbe molto tempo) e l’amministratore precedente non ha gli strumenti per poterlo fare. I casi sono due : o il bilancio viene approvato così, oppure viene approvato il saldo dell'operazione che hai fatto tu di euro - 3104,91, ovvero il saldo dello stato patrimoniale evinto dalla sola gestione 2016/17, come se il Condominio fosse "nato" all'inizio della stessa. Questo comporterebbe un abbattimento dei saldi a debito/incremento di quelli a credito di ciascuno; non è un grosso problema, tranne per la forzatura che comporta. Per contro potrebbe essere un accordo tra condòmini per partire da un dato assolutamente certo, sapendo che dal prossimo consuntivo, verrà allegato, e così per ogni anno, lo stato patrimoniale. Domande: se per mancanza di tutto quanto previsto dall’articolo 1130bis, la delibera è nulla perché l'approvazione di un rendiconto in violazione del C.C. è fuori dei poteri dell’assemblea, devo dedurne che tutte quelle da noi deliberate fino ad oggi con oggetto il rendiconto consuntivo siano nulle e impugnabili? Il nostro nuovo amministratore afferma di non poter redigere per la prossima assemblea, uno stato patrimoniale. Come fare per non ricadere nella nullità della delibera? Grazie per l'aiuto.
#2 Inviato 25 Giugno, 2018 Rinnovo la mia richiesta d'aiuto perché l'assemblea si svolgerà domani sera e ringrazio in anticipo tutti quelli che vorranno rispondere.
#3 Inviato 25 Giugno, 2018 Enora dice: Rinnovo la mia richiesta d'aiuto perché l'assemblea si svolgerà domani sera e ringrazio in anticipo tutti quelli che vorranno rispondere. Allora Enora, se non ho capito male: il precedente amministratore presentava all'assemblea dei rendiconti privi di stato patrimoniale, così che ora il nuovo amministratore non conosce l'ammontare di debiti/crediti. Direi che le delibere approvate in passato erano annullabili, non nulle in quanto il rendiconto era viziato, non contenendo tutto quanto prescritto dalla legge. Le delibere annullabili sono impugnabili entro 30 giorni, quindi direi che per il passato la questione non si pone, salvo che non vogliate riprendere in mano tutti i bilanci, ricalcolarli e rivotarli con enorme spreco di tempo, energie e denaro. Inoltre non è fuori dai poteri dell'assemblea votare un rendiconto fatto male: se la maggioranza lo vota e nessuno lo impugna, va bene così. Immagino che al vostro nuovo amministratore serva tempo per ricostruire la situazione patrimoniale, quindi alla prossima assemblea potrete votare il rendiconto che conterrà la situazione di costi/ricavi, la situazione patrimoniale che l'amministratore nel frattempo sarà riuscito a ricostruire e la nota esplicativa nella quale ci sarà scritto che debiti e crediti si intendono provvisori e rettificabili in una prossima assemblea per le ragioni esposte.
#4 Inviato 25 Giugno, 2018 L’amministiratore subentrante andrà a redigere un rendiconto in ragione di quanto gli è possibile fare sulla base della documentazione in suo possesso. Immagino che avrá cura di farvelo notare nella nota sintetica d’accompagamento. In questo contesto, poi, é bene che si valuti la possibilità di fare esperire una revisione contabile.
#5 Inviato 25 Giugno, 2018 una volta l'assemblea era sovrana, ora è sovrana la legge , l'assemblea non credo può votare il rendiconto appositamente viziato con abbagli contabili, e la spesa sostenuta per una revisione contabile professionale giurata , una volta divisa tra i condomini non sarà di molto peso per ciascuno , però si ritorna alla legalità e possibilità di conoscere e rivelare tutti i debiti. Inoltre fare una bella causa all'amministratore precedente per tutti illegalità e illeciti che ha combinato Modificato 25 Giugno, 2018 da garant44
#6 Inviato 25 Giugno, 2018 Danielabi dice: Direi che le delibere approvate in passato erano annullabili, non nulle in quanto il rendiconto era viziato, non contenendo tutto quanto prescritto dalla legge. Eppure il Tribunale di Roma con la sentenza n. 24446 del 7 dicembre 2015 in merito alla validità del rendiconto consuntivo ha espresso il seguente principio di diritto: Quando il rendiconto viola la previsione normativa dell'articolo 1130 bis, che è inderogabile, rende nulla la delibera dell'approvazione, perché l'approvazione di un rendiconto cosi' strutturato, in violazione del C.C. è fuori dei poteri dell'assemblea. Sono io che mi sbaglio nell'interpretare quanto espresso dal Tribunale?
#7 Inviato 25 Giugno, 2018 Enora dice: Eppure il Tribunale di Roma con la sentenza n. 24446 del 7 dicembre 2015 in merito alla validità del rendiconto consuntivo ha espresso il seguente principio di diritto: Quando il rendiconto viola la previsione normativa dell'articolo 1130 bis, che è inderogabile, rende nulla la delibera dell'approvazione, perché l'approvazione di un rendiconto cosi' strutturato, in violazione del C.C. è fuori dei poteri dell'assemblea. Sono io che mi sbaglio nell'interpretare quanto espresso dal Tribunale? Ti posto il parere dell'avv. Tarantino circa la sentenza da te citata: si tratta di annullabilità e nello specifico dell'argomento trattato il problema è la trasparenza e realtà di quanto inserito in bilancio, argomento diverso dal tuo. https://www.condominioweb.com/il-consuntivo-del-condominio-prevede-requisiti-minimi-di-trasparenza.12650
#8 Inviato 25 Giugno, 2018 Danielabi dice: Ti posto il parere dell'avv. Tarantino circa la sentenza da te citata: si tratta di annullabilità e nello specifico dell'argomento trattato il problema è la trasparenza e realtà di quanto inserito in bilancio, argomento diverso dal tuo. A me sembra che anche nel mio caso si tratti di mancanza di trasparenza e realtà di quanto inserito in bilancio. In assenza del registro di contabilità, situazioni patrimoniali e note sintetiche di accompagnamento, la trasparenza poteva solamente fornircela un "indovino".
#9 Inviato 25 Giugno, 2018 Enora dice: A me sembra che anche nel mio caso si tratti di mancanza di trasparenza e realtà di quanto inserito in bilancio. In assenza del registro di contabilità, situazioni patrimoniali e note sintetiche di accompagnamento, la trasparenza poteva solamente fornircela un "indovino". si, certamente, ma presumo che almeno i bilanci non siano falsi. In ogni modo avrai letto che anche l'avv. Tarantino cita l'annullabilità, quindi se non fate fare la revisione contabile, come suggerito dall'avv. Gallucci, i bilanci sono approvati così come presentati e votati in assemblea.
#10 Inviato 25 Giugno, 2018 Danielabi dice: si, certamente, ma presumo che almeno i bilanci non siano falsi. In ogni modo avrai letto che anche l'avv. Tarantino cita l'annullabilità, quindi se non fate fare la revisione contabile, come suggerito dall'avv. Gallucci, i bilanci sono approvati così come presentati e votati in assemblea. Si presume che non siano falsi (rimane comunque un ragionevole dubbio). Quindi se ho ben capito, domani in assemblea è consigliabile richiedere l'intervento di un revisore contabile condominiale. Per il rendiconto consuntivo (corretto come da consiglio del nuovo amministratore) possiamo deliberare in suo favore sapendo che comunque sarà "viziato" da rettifiche?
#11 Inviato 25 Giugno, 2018 Enora dice: Si presume che non siano falsi (rimane comunque un ragionevole dubbio). Quindi se ho ben capito, domani in assemblea è consigliabile richiedere l'intervento di un revisore contabile condominiale. Per il rendiconto consuntivo (corretto come da consiglio del nuovo amministratore) possiamo deliberare in suo favore sapendo che comunque sarà "viziato" da rettifiche? Si, purchè, ovviamente, sia chiaramente riportato sul verbale sia come l'amministratore è arrivato a formare il rendiconto, sia le poste che devono ritenersi provvisorie e quindi passibili di modifiche.
