Come noto, in materia condominiale è obbligatoria la mediazione obbligatoria, introdotta dal D.Lgs. 28/2010. La norma fa riferimento alle controversie in materia di condominio e, dunque, all'Art. 71 quater disp. att. c.c. ove "Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell'articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l'attuazione del codice."
È, altresì noto, che con il Decreto-Legge 12 settembre 2014, n. 132, avente ad oggetto "Misure urgenti di degiurisdizionalizzazione ed altri interventi per la definizione dell'arretrato in materia di processo civile", è stata introdotta la "negoziazione assistita".
Essa rappresenta una procedura per la risoluzione delle controversie non in sede giudiziaria.
In questo secondo caso, è assente un mediatore e, in sostanza, la procedura viene gestita dalle parti per il tramite dei loro avvocati che stipuleranno una convenzione la cui firma delle parti viene poi autenticata dagli avvocati stessi e l'accordo diventa titolo esecutivo.
La questione rileva atteso che la negoziazione assistita può riguardare qualunque controversia sui diritti disponibili, con la criticità che anche le liti condominiali non sono escluse. Si pone, dunque, un problema di coordinamento con la mediazione.
Non essendo escluso che venga instaurata e coltivata una procedura di negoziazione assistita in materia condominiale, risulta essenziale rispettare i criteri formali e sostanziali imposti dalla legge e, nello specifico, dal richiamato Decreto-Legge 12 settembre 2014, n. 132.
Nel caso deciso dal Tribunale di Roma, un Condominio proponeva opposizione all'esecuzione ex art. 615 c.p.c. ed agli atti esecutivi ex art. 617 c.p.c., avverso un atto di precetto notificato al predetto Condominio in virtù di titolo esecutivo che, nel caso specifico, era costituito da un accordo a seguito di negoziazione assistita con il quale si intimava al Condominio il pagamento di una determinata somma.
I motivi di opposizione così come formalizzata dal Condominio opponente, si sintetizzavano sui seguenti principi:
- a) L'accordo notificato non costituisce titolo esecutivo in quanto redatto in violazione di legge ex art. 5 D.L. 132/2014 conv L. 162 /2014;
- b) Il Condominio non aveva mai sottoscritto l'accordo, né riconosciuto il debito né si era contrattualmente impegnato con l 'opposto.
Una sentenza che farà breccia nella giurisprudenza.
In particolare, per ciò che qui rileva, si evidenzia come sotto il primo profilo il Condominio opponente faceva rilevare l'assenza della necessaria dichiarazione da parte degli avvocati della conformità dell'accordo alle norme imperative e all'ordine pubblico. Circostanza, questa, da cui ne sarebbe derivata, per l'opponente, l'inesistenza del diritto di controparte a procedere in executivis in mancanza dell'efficacia esecutiva.
In buona sostanza, il titolo posto alla base dell'atto di precetto notificato al Condominio e da quest'ultimo opposto, sarebbe stato privo di esecutorietà, per il motivo sopra richiamato.
Invero, il Decreto-Legge 12 settembre 2014, n. 132, avente ad oggetto "Misure urgenti di degiurisdizionalizzazione ed altri interventi per la definizione dell'arretrato in materia di processo civile", infatti, all'art. 5, rubricato "Esecutività dell'accordo raggiunto a seguito della convenzione e trascrizione", al comma 2, prescrive espressamente che "Gli avvocati certificano l'autografia delle firme e la conformità dell'accordo alle norme imperative e all'ordine pubblico".
Recupero crediti condominiali e negoziazione assistita
L'opposizione proposta dal Condominio veniva qualificata dal Giudice quale opposizione all'esecuzione "censurando l 'idoneità dell'accordo negoziale a costituire titolo esecutivo in quanto redatto in violazione di legge ed in assenza del mandato all'amministratore per sottoscrivere il detto accordo", veniva accolta per aver il Giudice, ritenuto che "l'accordo di negoziazione assistita concluso tra le parti e trascritto nell'atto di precetto opposto non integra gli estremi del titolo esecutivo così come prescritto dall'art. 5 comma 2 del D.L. 132/2014 conv. L. 16272014 in mancanza della esplicita certificazione della conformità dello stesso alle norme imperativa ed al l'ordine pubblico".
La sentenza ci ricorda, in prima battuta, che laddove si decida di esperire il procedimento di negoziazione assistita, applicabile anche in materia condominiale, risulta fondamentale rispettare il dettato normativo di cui al D.L. 132/2014 per non incorrere nei vizi che sono stati oggetto di approfondimento della sentenza commentata.
Al contempo, la sentenza resa dal Tribunale di Roma proprio su questioni relative ad un accordo stipulato all'esito del procedimento di negoziazione assistita su una questione condominiale, è rilevante proprio per l'assenza di precedenti giurisprudenziali sulla questione trattata e, dunque, per la novità della questione, tanto che il Giudice, in sentenza, su queste basi, disponeva la parziale compensa zione delle spese di lite.
