Come noto, le controversie assoggettate alla mediazione obbligatoria sono indicate dall'art. 5, comma 1-bis, d.lgs. n. 28 del 2010 e riguardano le controversie vertenti in materia di: condominio; diritti reali; divisione; successioni ereditarie; patti di famiglia; locazione; comodato; affitto di aziende; risarcimento del danno derivante da responsabilità medica e sanitaria; risarcimento del danno derivante da diffamazione con il mezzo della stampa o con altro mezzo di pubblicità; contratti assicurativi, bancari e finanziari.
Il d.l. 21.06.2013 n.69, c.d. "decreto del fare" poi convertito nella legge n. 98/2013, ha reintrodotto l'obbligo della mediazione civile e commerciale, per le materie di cui all'art. 5 del d.lgs. n. 28/2010 fra cui si annoverano quelle condominiali.
Il Legislatore è così intervenuto con l'art. 71 quater delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, introdotto dalla legge 11.12.2012 n. 220 per disciplinare il procedimento di mediazione per le controversie in materia di condominio.
Sempre secondo il tenore letterale dell'art. 71 disp. att. c.c., primo comma, per controversie "in materia di condominio" cui fa riferimento il citato d.lgs. n. 28/2010, occorre avere riguardo a tutte le controversie contemplate dagli artt. che vanno dal 1117 al 1139 c.c. che anche alle previsioni delle disposizioni di attuazione al codice civile, in materia di condominio.
Infatti, il citato Art.71 quater disp. att. C.C., dispone che "Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell'articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l'attuazione del codice.
La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato.
Al procedimento è legittimato a partecipare l'amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice.
Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione.
La proposta di mediazione deve essere approvata dall'assemblea con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice. Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata.
Il mediatore fissa il termine per la proposta di conciliazione di cui all'articolo 11 del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, tenendo conto della necessità per l'amministratore di munirsi della delibera assembleare ".
Quando la mediazione va in ferie
È importante, tuttavia, comprendere che non tutte le controversie che riguardano il Condominio sono da considerarsi, solo per questo, rientranti nella "materia di condominio" soggetta alla mediazione obbligatoria ex art. 5 D.Lgs 28/2010.
La Sentenza n. 999/2018 pubbl. il 09/04/2018 ed emessa dal Tribunale di Genova espone in maniera chiara il precedente capoverso. Vediamo perché.
Il proprietario ed il comodatario di due beni immobili siti in condominio, convenivano in giudizio il Condominio e una società proprietaria di immobile in condominio deducendo che il box era interessato da fenomeni infiltrativi e chiedendo quindi che i convenuti venissero condannati all'esecuzione di tutti gli interventi necessari per l'eliminazione delle cause delle infiltrazioni mediante impermeabilizzazione ed al risarcimento di tutti i danni subiti dagli attori in relazione alle infiltrazioni.
Si costituiva il Condominio convenuto il quale eccepiva, tra le altre, la carenza di legittimazione passiva, poiché la strada non è di sua proprietà nonché la prescrizione del diritto e chiedeva la chiamata nel giudizio di un altro Condominio e del Comune di Genova.
La causa veniva istruita per la decisione nel merito ma, per quanto qui di nostro interesse, ci soffermeremo ad evidenziare quanto riportato nella sentenza n. 999/2018 in relazione alla questione della necessarietà di mediazione o meno, nel caso di specie.
La domanda che ci si è posti è la seguente: in questo caso, è necessario esperire la mediazione obbligatoria? La controversia, in sostanza, rientra nella materia condominiale?
Se n prima battuta sembrerebbe rispondersi positivamente, la motivazione del Tribunale di Genova non lascia dubbi nel ritenere, al contrario, che in questo caso non vada esperita la mediazione obbligatoria.
Infatti, secondo quanto emerso in giudizio, non vi era alcuna necessità di sospendere il processo per difetto della condizione di procedibilità. Se, infatti, era vero che non era stato espletato il procedimento di mediazione obbligatoria introdotta con il D.Lgs. 10/2008 e reintrodotta con la L. 98/2013, il Giudice riteneva che il giudizio in esame non riguardasse "né la materia del condominio, in quanto non ha ad oggetto i rapporti condominiali", "né la materia di diritti reali ". Osservava infatti, il Giudicante, che:
- le parti chiamate in causa sono Condominii distinti, il Comune di Genova e un condomino di altro stabile rispetto a quello degli attori;
- petitum e causa petendi del citato giudizio riguardavano una prestazione di facere, l'eliminazione delle cause dei danni al box e una prestazione di dare, il conseguente risarcimento dei danni in conseguenza di una responsabilità ex art. 2051 cod. civ. e/o ex art. 2043 cod. civ.
Occorre, dunque, riprendere il contenuto dell'art. 71 quater delle disposizioni di attuazione del codice civile, che chiarisce, al primo comma, cosa debba intendersi per controversie "in materia di condominio" cui fa riferimento il citato d.lgs. n. 28/2010, offrendo una nozione ampia che ricomprende, oltre a tutto il capo II del titolo VII del libro III, anche gli artt. 61 -72 delle disposizioni attuative del codice civile.
Ed invero, come evidenziato dal Tribunale genovese, l'ampiezza ed allo stesso tempo la chiarezza con cui la norma individua e delimita la "materia condominiale ", postula che all'interno delle controversie condominiali rientrano, pertanto, le vicende riguardanti le parti comuni, la destinazione d'uso delle stesse, tutte le controversie relative all'amministratore (artt. 1129 -1133 c.c.), alle spese fatte dal condomino senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea (art. 1134 c.c.), all'assemblea dei condomini (artt. 1135 -1137 c.c.), e al regolamento di condominio (art. 1138 c.c.), nonché le questioni inerenti l'impugnazione delle delibere condominiali (art. 1137 c.c.) e la responsabilità dell'amministratore e la sua revoca, le questioni inerenti le disposizioni dettate dagli artt. 61 e 62 disp. att. c.c. in tema di scioglimento del condominio e dall'art. 63 disp. att. c.c. in materia di riscossione dei contributi condominiali ed, infine, le disposizioni sull'amministratore (artt. 66 e 67, disp. att., c.c.), sulle tabelle millesimali (artt. 68 e 69, disp. att., c.c.), e sui regolamenti condominiali (artt. 70 e 72, disp. att., c.c.).
Nella sentenza in commento, in cui spicca la presenza di condomini diversi e un oggetto della domanda ed una richiesta come quella giunta in sede giudiziaria nella sentenza citata, non v'è spazio, dunque, per una mediazione obbligatoria. Non sempre, quindi, la "materia di condominio" va a braccio con la "mediazione obbligatoria".
