Il condominio riveste la qualità di custode con riferimento ai beni di proprietà comune di cui all'art. 1117 c.c. ed è, pertanto, obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno. Il condominio è pertanto responsabile dei danni originati dalle parti comuni dell'edificio, dagli accessori e pertinenze subiti dai condòmini e da terzi estranei alla compagine condominiale.
In capo al condominio è così configurabile la responsabilità da cose in custodia ex art 2051 c.c. a mente del quale: "ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo caso fortuito".
Ai fini dell'attribuzione di responsabilità ex art. 2051 c.c. il danneggiato dovrà provare il nesso causale tra cosa in custodia e danno, mentre resta a carico del custode offrire la prova contraria della sua responsabilità mediante la dimostrazione del caso fortuito ossia di un evento imprevedibile ed eccezionale.
Un caso particolare si verifica quando il danno ad un condomino o ad un terzo si verifica all'interno di un'area di cantiere dell'edificio condominiale avendo il condominio appaltato i lavori di manutenzione straordinaria di beni condominiali ad una impresa edile.
In tale ipotesi, è sempre il condominio a dover rispondere dei danni verificatisi in conseguenza di una caduta all'interno dell'area cantiere oppure la responsabilità è da attribuirsi all'impresa appaltatrice in quanto esecutrice delle opere?
In particolare, può il condominio andare esente da responsabilità ex art. 2051 c.c. invocando quale caso fortuito, l'inadempimento dell'appaltatore degli obblighi contrattualmente assunti nei confronti del Committente condominio?
La questione è stata recentemente affrontata dal Tribunale di Trani (sentenza n. 818 del 11 maggio 2023).
Caduta in un'area cantiere dell'edificio condominiale: chi è responsabile? Fatto e decisione
Una visitatrice di uno stabile condominiale citava in giudizio il condominio per sentirlo condannare al risarcimento dei danni per le lesioni subite a seguito del sinistro verificatosi all'interno delle aree di pertinenza del condominio, nel tragitto compreso tra il portone di ingresso dell'edificio condominiale e le scale di accesso allo stesso edificio, all'epoca dei fatti interessati da lavori di straordinaria manutenzione.
Evidenziava che il tragitto era costituito da un percorso di due pedane in legno, lunghe e strette, e che trovandosi costretta a percorrere le pedane per giungere all'uscita del condominio, nel mentre camminava sulle stesse, cadeva rovinosamente a terra, stante l'instabilità della pedana impegnata.
Il condominio convenuto negava di essere responsabile dell'incidente avendo appaltato ad un'impresa edile i
lavori di straordinaria manutenzione dell'area all'esterno del portone principale, non accessibile né ai condomini né ai terzi avendo affisso all'interno dell'androne condominiale i cartelli segnalatori che indicavano la presenza del cantiere, l'esecuzione dei lavori in corso e un percorso alternativo al portone principale per uscire dallo stabile.
Il condominio, pertanto, rappresentava che l'attrice aveva utilizzato per uscire dall'edificio un tragitto non consentito; sicché, essendo la caduta avvenuta all'interno del cantiere, dunque di un'area non sottoposta al controllo del condominio bensì dell'impresa appaltatrice, chiamava in causa quest'ultima nonché il proprio assicuratore al fine di farsi tenere indenne da quanto eventualmente dovuto all'attrice.
All'esito dell'istruttoria, compiuta a mezzo di testimoni, si dimostrava il nesso causale tra la cosa (percorso costituito da pedane all'interno del cantiere) e danno nonché l'esclusione di un concorso di colpa dell'attrice nella causazione del sinistro per assenza di prova circa l'esistenza di un percorso alternativo e di cartelli di divieto di accesso al cantiere ben visibili a persone terze alla compagine condominiale.
Visita di ispezione in cantiere condominiale
Conseguentemente, il Tribunale accoglieva la domanda dell'attrice ritenendo responsabile, per i danni patiti dalla stessa, unicamente il condominio, senza applicazione del caso fortuito quale esimente.
Considerazioni conclusive
La pronuncia in esame ha dato continuità al più recente orientamento giurisprudenziale in base al quale: "la consegna del bene all'appaltatore non fa venir meno il dovere di custodia e di vigilanza gravante sul committente, sicché questi resta responsabile, alla stregua dell'art. 2051 c.c., dei danni cagionati ai terzi dall'esecuzione dell'opera salvo che provi il caso fortuito, quale limite alla detta responsabilità oggettiva, che può coincidere non automaticamente con l'inadempimento degli obblighi contrattualmente assunti nei confronti del committente bensì con una condotta dell'appaltatore imprevedibile e inevitabile nonostante il costante e adeguato controllo (esercitato - se del caso - per il tramite di un direttore dei lavori)". (Cass. 17/03/2021, n. 7553; ed anche Cass.01/02/2018, n. 2480 in motivazione).
Alla luce di tali approdi della giurisprudenza, in caso di affidamento del bene in appalto a terzi, il proprietario dello stesso ne resta custode, salvo che dimostri, quale caso fortuito, una condotta dell'appaltatore imprevedibile ed inevitabile nonostante il rispetto degli obblighi custodiali da parte del condominio.
Nella specie, il Tribunale ha escluso l'esistenza di un caso fortuito quale fatto idoneo ad escludere la responsabilità del condominio per due ragioni fondamentali:
- non costituisce caso fortuito il fatto che la signora sia uscita dal portone di ingresso all'edificio accedendo al cantiere, poiché avendo il condominio lasciato aperto e incustodito il portone in questione, vale a dire un bene di proprietà condominiale che non era interessato dai lavori di straordinaria manutenzione, ha accettato il rischio, tutt'altro che imprevedibile e anomalo, che terzi lo utilizzassero per uscire dallo stabile condominiale;
- non costituisce automaticamente caso fortuito l'inadempimento dell'appaltatore degli obblighi contrattualmente assunti nei confronti del committente, in quanto l'"imprevedibilità" ed inevitabilità" - elementi sostanziali del caso fortuito previsto dall'art. 2051 c.c. - afferiscono ad una condotta dell'appaltatore non percepibile in toto dal committente.
Nella specie, il condominio committente si sarebbe potuto accorgere dell'utilizzo di pedane instabili, strette e non fissate, dunque non adeguate ai criteri di sicurezza, da parte dell'impresa appaltatrice se avesse seguito, nel rispetto dei propri obblighi custodiali, l'esecuzione del contratto con un continuo e adeguato controllo, anche per il tramite di un direttore dei lavori.
