Gli accertamenti dell'amministratore
È indispensabile per meglio comprendere quali attività l'amministratore di condominio è legittimato a compiere nell'ambito del procedimento per il riconoscimento del superbonus.
In primo luogo, l'amministratore deve provvedere agli accertamenti preliminari circa la possibilità di usufruire del superbonus con disamina delle condizioni attuali del fabbricato, individuazione degli interventi necessari per integrare i presupposti previsti dalla norma, certificazione della congruità dell'intervento e del miglioramento della classe -sismica o energetica- necessario per godere dell'incentivo.
Lo stesso deve illustrazione delle risultanze preliminari all'assemblea e valutazione della fattibilità del progetto; disamina degli eventuali motivi ostativi e verifica della possibilità della loro risoluzione; sanatoria delle non conformità urbanistiche, autorizzazione degli interessati per interventi sulle proprietà esclusive.
Deve, altresì, cominciare a predisporre la eventuale delibera dell'intervento e conseguente affidamento dei lavori sulla base delle offerte reperite.
Verificare le decisioni in merito alle modalità con le quali godere della detrazione fiscale (deduzione individuale del credito d'imposta, sconto in fattura, cessione del credito).
Secondo la ricostruzione in esame, l'amministratore, anzitutto, ha il compito di informare i condòmini sulle opportunità che il superbonus può riservare: dei condòmini consapevoli potranno meglio orientarsi tra le regole di un procedimento abbastanza complesso e, soprattutto, potranno rendersi conto di come gli interventi saranno realizzati e quali saranno le incidenze sulle loro proprietà esclusive.
Non ha un autonomo potere di iniziativa circa la proposizione degli interventi, salva l'ipotesi in cui il fabbricato necessiti di interventi di manutenzione straordinaria che possono essere agevolati o compresi nell'ambito degli interventi che danno diritto al Superincentivo fiscale.
Potrà calendarizzare nell'ordine del giorno dell'assemblea ordinaria la discussione degli interventi che danno diritto al superbonus ovvero convocare l'assemblea a fronte della richiesta espressa di almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio, così come previsto dall'art. 66 disp. att. c.c. primo comma.
A seguito della richiesta di calendarizzazione dell'argomento all'ordine del giorno dell'assemblea condominiale è opportuno che l'amministratore svolga alcune verifiche preliminari al fine di accertare:
- le condizioni urbanistiche del fabbricato condominiale e la presenza di eventuali vincoli che potrebbero essere ostativi al riconoscimento del superbonus;
- il possesso dei titoli necessari da parte dei professionisti reperiti dai condòmini per gli accertamenti preliminari nonché la relativa copertura assicurativa-
Una volta che l'assemblea ha deliberato la nomina del professionista per gli accertamenti preliminari, l'amministratore gli fornirà la documentazione necessaria relativa alle parti comuni del fabbricato mentre è compito dei singoli condòmini fornire la documentazione catastale ed urbanistica relativa alle parti private, per la quale l'amministratore potrà certamente svolgere una attività di collazione e consegna al professionista incaricato.
Alla contrattualizzazione dell'intervento deve essere posta particolare attenzione in quanto è opportuno che vengano disciplinati: la data di inizio e fine lavori, le ipotesi di sospensione dei lavori e le penali in caso di riconsegna dei lavori dopo il termine pattuito; le garanzie assicurative e le eventuali fidejussioni che l'impresa deve prestare; l'individuazione del soggetto responsabile della corretta esecuzione a regola d'arte dell'intervento, soprattutto se vengono coinvolte più imprese; la nomina del coordinatore della sicurezza ed il soggetto che dovrà pagare le sue prestazioni; la consegna di tutta la documentazione che attesta la corretta esecuzione degli interventi.
L'amministratore dovrà, anche, inviare telematicamente all'Agenzia delle entrate la comunicazione delle spese nonché e delle opzioni scelte dai condòmini circa le modalità con le quali fruire della detrazione.
Polizza professionale dell'amministratore
L'amministratore ha il compito di informare il condominio circa le opportunità derivanti dal Superbonus del 110% e da eventuali altri benefìci fiscali. Il Superbonus rappresenta infatti un'opportunità per i condòmini.
Dal punto di vista dell'amministratore di condominio la delibera sul Superbonus comporta tuttavia sicuramente dei rischi.
Sotto questo profilo il Superbonus può incidere sulla polizza professionale dell'amministratore richiedendone un opportuno aggiornamento.
L'aggiornamento è obbligatorio ove l'assemblea all'atto della nomina abbia richiesto la stipula dell'assicurazione a norma dell'articolo 1129, commi 3 e 4, Cc. In tale caso la polizza per la responsabilità professionale deve essere integrata con una specifica dichiarazione dell'impresa di assicurazione che garantisca la copertura adeguando il massimale.
Resta fermo però che la polizza di assicurazione - al di fuori delle ipotesi di cui all'articolo 1129 - non è obbligatoria per l'amministratore di condominio. Ed invero l'articolo 1129, commi 3 e 4, Cc prevede che l'assemblea "possa" (ma non debba) subordinare la nomina dell'amministratore alla presentazione di una polizza di assicurazione per la responsabilità civile che garantisca gli atti compiuti nell'esercizio del mandato. Se la polizza venga richiesta (con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 500 millesimi, in quanto parte integrante della nomina) e l'amministratore non provveda alla stipula, la nomina dell'amministratore non può considerarsi perfezionata.
Se invece non venga richiesta, l'amministratore rimane direttamente responsabile verso i condòmini di eventuali danni.
L'amministratore mandatario dell'assemblea è tenuto a far deliberare ogni affidamento di incarico (a professionisti, imprese, General Contractor ecc.), facendo approvare le condizioni di contratto e ricercando i consulenti (tecnici, legali, fiscali) per non incorrere nell'eccesso di mandato e in possibili responsabilità professionali.
Ove l'amministratore - avendone i requisiti tecnico/professionali - gestisca anche in prima persona il ruolo di coordinatore dei lavori e delle varie imprese senza ricorrere al General Contractor assumerà su di sé le relative responsabilità tipiche dei professionisti incaricati (articolo 90 del Dlgs 81/2008 - Testo Unico in materia di infortuni e di sicurezza sul lavoro).
Il compenso dell'amministratore
L'amministratore di condominio che propone ed esegue i lavori necessari allo svolgimento delle opere per il Superbonus può richiedere un compenso. Il compenso, come di consueto, deve essere pattuito con l'assemblea in sede di conferimento dell'incarico.
D'altra parte, lo svolgimento dei lavori relativi al Superbonus comporta un'attività per l'amministratore di condominio: si pensi alle delibere, all'esame o alla redazione dei contratti di appalto di opere per innovazioni e lavori straordinari o per interventi relativi alla cosiddetta manutenzione straordinaria di notevole entità di cui all'articolo 1135 Cc. Sennonché il compenso dell'amministratore di condominio per l'attività prestata per il Superbonus secondo l'agenzia delle Entrate non rientra tra le spese detraibili, salvo il caso in cui l'amministratore rivesta anche la qualifica di "responsabile dei lavori incaricato dal committente" per svolgere i compiti attribuitigli dal Dlgs n. 81/2008.
In tale caso l'amministratore, purché ne abbia i requisiti, assumerebbe le relative responsabilità.
In questo senso per tutte si veda la risposta all'interpello dell'agenzia delle Entrate Direzione Regionale Toscana 911/492/2021 secondo cui: «Nell'ipotesi in cui l'amministratore si limiti ad assumere il ruolo di committente dei lavori e cioè di "soggetto per conto del quale l'intera opera viene realizzata", la relativa prestazione non può considerarsi strettamente collegata alla realizzazione degli interventi agevolabili; pertanto, la relativa spesa non può fruire della detrazione.
In tal caso, infatti, l'amministratore di condominio svolge un'attività che rientra nei suoi compiti istituzionali.
Qualora invece, in assenza della nomina di altro responsabile dei lavori, l'amministratore di condominio rivesta contemporaneamente due ruoli, ovvero quello di committente e quello di responsabile dei lavori con gli obblighi e le responsabilità ad esso collegati, il compenso aggiuntivo fatturato separatamente e corrisposto all'amministratore come "responsabile dei lavori" potrà accedere alla detrazione in quanto spesa strettamente collegata alla realizzazione degli interventi agevolabili e riferibile ad una prestazione professionale diversa ed ulteriore rispetto a quella ordinariamente esercitata in qualità di amministratore di condominio».
Con la successiva risposta 254/2021 le Entrate hanno ribadito che la circolare 30/E del 2020: «… ha confermato che sono agevolabili tutte le spese caratterizzate da un'immediata correlazione con gli interventi che danno diritto alla detrazione, specificando che tra le predette spese non rientrano i compensi specificatamente riconosciuti all'amministratore per lo svolgimento degli adempimenti dei condòmini connessi all'esecuzione dei lavori e all'accesso al Superbonus.
Tale chiarimento risulta estendibile anche all'eventuale corrispettivo corrisposto al contraente generale (General Contractor: si veda l'apposito riquadro dedicato a questa figura professionale) per l'attività di "mero" coordinamento svolta e per lo sconto in fattura applicato, trattandosi, anche in questo caso, di costi non "direttamente" imputabili alla realizzazione dell'intervento.
Pertanto tale corrispettivo è, in ogni caso, escluso dall'agevolazione». Per l'agenzia delle Entrate l'amministratore di condominio - in assenza di una diversa precisazione - resta un mero "committente dei lavori" per conto dei condòmini, cioè un "soggetto per conto del quale l'opera viene realizzata".
In conclusione, l'amministratore di condominio con l'avvento dei bonus ha ulteriormente implementato le proprie attribuzioni con susseguenti responsabilità. Posto ciò, il capo condomino si trova in una situazione complessa, dove la professionalità è fondamentale, perché in mancanza, in capo allo stesso vanno concentrate tante scadenze ed adempimento quali aver cura di sollecitare - anche reiteratamente - il puntuale rispetto delle scadenze imposte ai tecnici per i vari adempimenti, nonché verificare il contenuto del contratto di appalto da proporre all'assemblea condominiale che lo delegherà alla sottoscrizione dello stesso in virtù del rapporto di rappresentatività (art. 1131 c.c.),
