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Chi "guida" un condominio deve essere assicurato? Alcune considerazioni sulla polizza professionale dell'amministratore
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Chi "guida" un condominio deve essere assicurato? Alcune considerazioni sulla polizza professionale dell'amministratore

Scegliereste un professionista con adeguata formazione e idonea assicurazione oppure chi vi fa il prezzo migliore?

Daniela Zeba 

Mettiamo il caso che dobbiate spostarvi in macchina e abbiate bisogno di un'autista. Scegliereste una persona con patente in regola e idonea assicurazione, oppure il primo che passa per la strada? Come dite? E' una domanda stupida?

Forse, ma non in tutti i contesti. Mettiamo ad esempio il caso che dobbiate chiedere un preventivo per l'amministrazione del vostro condominio. Scegliereste un professionista con adeguata formazione e idonea assicurazione oppure chi vi fa il prezzo migliore?

Qui la risposta è meno scontata. In venticinque anni di carriera nessuno, a maggior ragione dopo la riforma, mi ha mai posto domande sulla formazione o sulla mia polizza professionale.

Strano? No, affatto. L'analogia auto-condominio è significativa dell'effettiva percezione della professionalità dell' "autista" nei rispettivi contesti.

L'amministratore è spesso considerato "intercambiabile", a prescindere dalla formazione, dalla preparazione e dalla serietà; importa a pochi che abbia "patente e assicurazione" idonei ad esercitare la professione.

Si potrebbe obiettare che mentre patente e assicurazione auto sono obbligatorie per legge, in condominio così non è.

In effetti, in ambito condominiale, la formazione è obbligatoria solo per chi esercita abitualmente l'attività di amministratore, mentre l'assicurazione professionale assume carattere obbligatorio solo ove venga richiesta esplicitamente dall'assemblea.

=> Polizza assicurativa. L'amministratore di condominio non può stipularne una nuova senza essere autorizzato dall'assemblea

L'art. 1129, terzo comma del codice civile, recita: "L'assemblea può subordinare la nomina dell'amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato."

  • Si può quindi esercitare senza polizza.
  • Si può, ma non è consigliabile.
  • Si può, ma non è cosa degna di un Professionista.

Personalmente ho stipulato una polizza prima ancora di amministrare un solo condominio. Ho sempre sentito la responsabilità connessa ai miei doveri. Ho sempre avuto patente ed assicurazione in regola.

Essere assicurati, da novellino o amministratore navigato, dovrebbe rappresentare un obbligo morale, etico e deontologico, a garanzia e sicurezza del professionista, nel rispetto dei propri clienti condòmini.

Una riforma degna di tal nome avrebbe dovuto obbligare l'amministratore ad assicurarsi. Una riforma degna di tal nome avrebbe dovuto avere a cuore la tutela dell'amministratore e dei condòmini.

=> Polizza dell'amministratore di condominio, alcune precisazioni

La famigerata riforma si è invece inventata l'obbligatorietà "a sentimento" dell'assemblea, con un ulteriore fiore all'occhiello, rappresentato dal quarto comma dell'art.1129 c.c. : "L'amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l'assemblea deliberi lavori straordinari.

Tale adeguamento non deve essere inferiore all'importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all'inizio dei lavori.

Nel caso in cui l'amministratore sia coperto da una polizza di assicurazione per la responsabilità civile professionale generale per l'intera attività da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell'impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio."

A parte la fumosa esposizione (che nell'ultima parte sottolineata, rimane per me un mistero) in pratica questo comma ci dice che, nel caso in cui l'amministratore abbia una polizza, se vi sono lavori straordinari in un condominio, i massimali della sua polizza, devono adeguarsi all'importo dei lavori.

Cioè: se l'amministratore non è assicurato e i condomini sono contenti così, chissenefrega, altrimenti se l'amministratore è assicurato, imponiamogli, già che ci siamo, di assicurarsi per l'importo totale di lavori straordinari, ogni qualvolta siano deliberati, in ogni condominio amministrato.

Una ratio legis folle, illogica ed incomprensibile, che non ha eguali in qualsivoglia professione, con due pesi e due misure che penalizzano il professionista e premiano il menefreghista.

Storture di legge a parte, la polizza professionale dev'essere comunque considerata un investimento (essendo un costo a carico del professionista) a copertura di tutti i danni (non illeciti) che un amministratore può commettere nello svolgimento dell'incarico conferitogli, tra i quali quelli derivanti:

  • dalla gestione degli appalti di lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria dei condomini amministrati;
  • dalla perdita, smarrimento, distruzione e/o deterioramento di atti, documenti, dati, anche digitali, di proprietà dei singoli condomini;
  • da comportamenti o fatti da cui derivano sanzioni di natura fiscale, amministrativa, multe o ammende a carico dei condomini;
  • da danni causati a terzi a seguito dell'espletamento di incarichi di natura giudiziale;
  • da negligenze, errori ed omissioni di collaboratori e/o dipendenti;
  • dal mancato recupero di rate condominiali;
  • da violazioni in materia di trattamento dei dati personali ai sensi del Regolamento europeo 679/16;
  • dal mancato rispetto del d.l.81/2008 in materia di salute e sicurezza dei luoghi di lavoro.

La copertura assicurativa potrà essere più o meno ampia, anche in considerazione delle garanzie previste dalle diverse compagnie assicurative e dalla volontà negoziale delle parti.

E' consigliabile una polizza su misura per la propria attività; ho sempre diffidato delle polizze cumulative proposte da alcune associazioni, perchè il livello di rischio non sempre può essere standardizzato e perchè ogni professionista può avere esigenze diverse da dover tutelare.

Solitamente nei contratti assicurativi viene prevista una retroattività (in genere di due anni, ma che può essere estesa fino a diventare illimitata, pagando un sovrappremio), talvolta può aggiungersi una cosiddetta postuma (che copra eventuali danni denunciati dopo la cessazione dell'attività) e la copertura assicurativa è prestata secondo il principio del "claims made", ovvero l'amministratore viene tutelato da richieste di risarcimento derivanti da sinistri che avvengono per la prima volta durante il periodo di efficacia, quale definito in polizza e sono notificate all' assicurazione nello stesso momento.
La copertura assicurativa è valida purchè tali sinistri siano derivanti da errori, azioni ed omissioni di cui esso sia civilmente responsabile nello svolgimento dell'attività professionale, commessi dopo la data di retroattività, e non siano già noti all'assicurato.

=> Obbligatorietà della polizza assicurativa per l'amministratore di condominio, attenzione alle bufale

Inserita in polizza solitamente c'è anche la tutela legale dell'amministratore che copre gli eventuali procedimenti penali per reati colposi o dolosi (in questo caso solo se con proscioglimento o assoluzione) compiuti nello svolgimento delle proprie attività.

Inoltre, la tutela legale riguarda anche controversie civili per danno arrecato a terzi o causato da terzi, per opposizione in caso di sanzione amministrativa, per opposizione di fronte alla contestazione della violazione delle norme sulla privacy.

Se come amministratori, ed anche come condòmini, si è alla ricerca della qualità, nell'erogazione e nella fruizione dei servizi, non si potrà prescindere da una buona assicurazione professionale, che l'amministratore farà bene a pubblicizzare sul suo sito e menzionare nei suoi preventivi, come valore aggiunto alla propria offerta.

=> Polizza di assicurazione per responsabilità professionale. L'amministratore di condominio rischia grosso…

Ciò gli permetterà la serenità nella guida e darà ai condomini la possibilità di godersi il viaggio, con l'ulteriore certezza di essere garantiti in caso d'incidente.

Dott.ssa Daniela Zeba www.studiozeba.it

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