L'articolo 71 bis delle disp. att. cod. civ. elenca i requisiti che deve possedere un professionista affinché possa essere nominato come amministratore.
Oltre l'accertamento di tali requisiti l'assemblea può subordinare la nomina dell'amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato (art. 1129, comma IV).
Nel caso in cui l'amministratore sia coperto da una polizza di assicurazione per la responsabilità civile professionale generale per l'intera attività da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell'impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio.
L'amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l'assemblea deliberi lavori straordinari.
Tale adeguamento non deve essere però inferiore all'importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all'inizio dei lavori.
La polizza di assicurazione sulla responsabilità civile del professionista copre tutti i danni che un amministratore può commettere durante l'espletamento del proprio mandato, quali quelli, ad esempio, relativi
- alla gestione degli appalti di lavori e di forniture concernenti la manutenzione ordinaria e straordinaria degli immobili amministrati;
- alla perdita, smarrimento, distruzione e/o deterioramento di atti, documenti, titoli non al portatore, purché non derivanti da incendio, furto o rapina;
- alle commissione di fatti da cui discendono sanzioni di natura fiscale, amministrativa, multe, ammende inflitte ai clienti;
- alla commissioni fatti colposi o dolosi dei suoi dipendenti o collaboratori risultanti dalla registrazioni contabili e amministrative dell'amministratore assicurato.
Trovandoci avanti ad una fattispecie rimessa all'autonomia negoziale delle parti – e cioè non essendo stabilito ex se un obbligo dalla legge- i costi della polizza assicurativa per la responsabilità professionale dell'amministratore dovrebbero gravare esclusivamente sul professionista, a meno che, in sede assembleare, le parti non si accordino per una suddivisione della spesa, ovvero non decidano che questa – al pari della polizza globale fabbricato – sia posta a carico al condominio stesso.
Va da sé che nel caso in cui l'amministratore non stipuli il contratto di assicurazione per coprire la responsabilità professionale nei confronti del condominio mandante, ovvero non adegui i massimali della polizza secondo quanto stabilito dalla delibera di nomina o di conferma potrebbe essere soggetto a revoca dall'incarico, oltre che ad un'azione risarcitoria per violazione degli obblighi contrattuali.
Il procedimento di destituzione dell'incarico è - innanzitutto - di natura assembleare e, in quanto tale, può essere sollecitato da ogni condòmino che ne faccia richiesta, nelle forme di cui all'art. 66 delle disp. att. cod. civ..
In effetti, nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza alla richiesta di stipula della predetta polizza assicurativa – sempre a norma dell'art. 1129, comma 11 c.c. - i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore.
Ciò non toglie che, in caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria.
Dal tenore del capoverso della norma in commento (art. 1129, comma 11 cc), sembrerebbe, pertanto, che la mancata presentazione ai condòmini:
- della polizza assicurativa per responsabilità civile professionale,
- della dichiarazione dell'impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste per lo specifico condominio (secondo massimali e franchigia all'uopo prevista);
- della cedola di adeguamento dei massimali al valore dei lavori straordinari;
importi una “grave irregolarità di gestione”,ove trattasi segnatamente di richieste formulate in seno alla delibera di nomina e/o di conferma, tale da giustificare financo la revoca giudiziale dell'amministratore del condominio professionista e tutte le conseguenze giuridiche ed economiche che ne discendono.
=> Più facile controllare l'amministratore dopo la riforma.
