La disciplina dell'art. 1669 c.c. sancisce la responsabilità dell'appaltatore nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, per gravi difetti o rovina di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, dovuti a vizi o difetti di costruzione, manifestatisi entro dieci anni dal compimento dell'opera, purché la denunzia sia fatta entro un anno dalla scoperta.
La norma disciplina le conseguenze dannose dei vizi costruttivi relativi agli elementi strutturali essenziali dell'opera, atti a comprometterne la solidità, l'efficienza e la durata.
Configurano gravi difetti anche le carenze costruttive dell'edificio, inteso altresì come singola unità abitativa, che ne pregiudicano o menomino in modo grave il normale godimento, la funzionalità o l'abitabilità pur se incidenti su elementi secondari e accessori dell'opera stessa, senza che abbia rilievo in modo contrario l'esiguità della spesa occorrente per il relativo ripristino.
Ma l'impresa appaltatrice è responsabile anche per i vizi dell'opera edilizia derivanti dalla omessa indagine geologica sulla idoneità del suolo.
Tale principio è stato recentemente chiarito dal Tribunale di Sondrio nella sentenza n. 159 del 29 maggio 2023.
Il costruttore non deve costruire il condominio sul suolo difettoso: in caso contrario ne paga le conseguenze. Fatto e decisione
Un caseggiato veniva edificato dal costruttore in prossimità di un versante caratterizzato da un'elevata pendenza; in considerazione della particolare situazione dei luoghi, il costruttore decideva di realizzare un muro di contenimento (della lunghezza di circa 80 metri) avente funzione di sostegno dei giardini e delle pertinenze del condominio, oltre che di perimetrazione del palazzo; al di sotto di tale muro ed adiacente allo stesso vi era un passaggio pubblico di proprietà comunale costituito da un sentiero caratterizzato a tratti da un fondo in calcestruzzo sagomato a gradoni e a tratti da pavimentazione in pietrame e terra battuta, esternamente al quale era stato realizzato un parapetto di protezione in metallo.
A seguito di segnalazione di diversi condomini, l'amministratore si rendeva conto del progressivo cedimento del predetto muro di contenimento sopra detto (con conseguente smottamento dei vialetti condominiali e dei pozzetti fognari ubicati al di sopra della recinzione), fenomeno a sua volta collegato al graduale cedimento del sentiero comunale.
L'assemblea deliberava di sollecitare costruttore e Comune, pretendendo la messa in sicurezza dello stato dei luoghi, per quanto di rispettiva competenza, attraverso i lavori di consolidamento dei suddetti manufatti.
Successivamente i condomini deliberavano di far precedere un'eventuale azione giudiziale dalla perizia di un ingegnere, tecnico che veniva incaricato di accertare le cause delle problematiche in precedenza rilevate e di individuare i possibili rimedi, facilitando inoltre l'individuazione dei soggetti tenuti ad intervenire nell'ambito delle rispettive responsabilità. Seguiva poi l'azione legale nei confronti dei responsabili degli inconvenienti.
Il condominio chiedeva che venisse condannata l'appaltatrice ad eseguire tutte le opere necessarie per eliminare vizi e difetti costruttivi.
In alternativa, la condanna della stessa a rifondere al condominio l'equivalente economico dei costi che quest'ultimo avrebbe dovuto sopportare per rimuovere i vizi e difetti.
Chiedeva, altresì, che il Comune venisse dichiarato tenuto ad eseguire opere di consolidamento e manutenzione del versante scosceso e del sentiero pedonale.
Nel corso del procedimento il CTU (che condivideva le conclusioni del tecnico incaricato dal condominio) evidenziava come l'impresa costruttrice avesse omesso di eseguire prove ed indagini geognostiche che avrebbero consentito di saggiare le condizioni stratigrafiche dei terreni sui quali sarebbe stato edificato il complesso residenziale.
Lo stesso CTU poi accertava pure che la società costruttrice non aveva realizzato le opere secondo le regole dell'arte.
Evidente quindi la responsabilità dell'appaltatrice discendente dall'articolo 1669 c.c. Quanto al Comune emergeva come la carenza di manutenzione sulle opere pubbliche interessate avesse certamente costituito concausa del dissesto del muro condominiale.
Alla luce di quanto sopra il Tribunale condannato il costruttore ad eseguire le opere necessarie per eliminare i vizi e difetti. Inoltre lo stesso giudice ha ordinato al Comune di eseguire le opere di consolidamento e manutenzione del versante scosceso e del sentiero pedonale ubicati al disotto del muro condominiale mediante l'esecuzione di tutte le opere a ciò necessarie.
Considerazioni conclusive
Secondo i giudici supremi l'appaltatore è responsabile per i difetti della costruzione derivanti da vizi ed inidoneità del suolo anche ove gli stessi siano ascrivibili alla imperfetta od erronea progettazione fornitagli dal committente, atteso che l'indagine sulla natura e sulla consistenza del suolo rientra tra i compiti dell'appaltatore che deve estendere il suo controllo anche alla rispondenza del progetto alle caratteristiche geologiche del terreno su cui devono porsi le fondazioni, in quanto l'esecuzione a regola d'arte dell'opera dipende dall'adeguatezza dell'uno alle altre (Cass. civ., sez. II, 21/11/2016, n. 23665).
L'indagine sulla natura e consistenza del suolo edificatorio rientra propriamente tra i compiti dell'appaltatore, trattandosi di indagine implicante una attività conoscitiva da svolgersi con l'uso di particolari mezzi tecnici, che al medesimo appaltatore - quale soggetto obbligato a realizzare l'opera commessagli - spetta assolvere mettendo a disposizione la propria organizzazione (Cass. civ., sez. II, 07/09/2000, n. 11783).
