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Suolo e sottosuolo edificio: quando sono condominiali?
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Suolo e sottosuolo edificio: quando sono condominiali?

Ci sono casi in cui il suolo e il sottosuolo possono dirsi non condominiali?

Avv. Anna Nicola  

Il suolo

L'art. 1117 c.c. indica sotto alla prima voce il suolo su cui sorge l'edificio come bene comune, stante la definizione, deve trattarsi dell'area relativa allo spazio occupato dal palazzo, non oltre. Quando si intende fare riferimento alle zone circostanti o limitrofe, esse non sono condominiali, salvo che non vi sia uno specifico titolo che le unisca al condominio.

"Si tratta della superficie su cui insiste immediatamente la parte infima dello stabile, ossia l'area, delimitata orizzontalmente dalle proiezioni delle mura perimetrali, sulla quale poggia il pavimento del piano più basso, sia che questo emerga in tutto o in parte dal terreno circostante, sia che si trovi più in profondità, in modo da risultare completamente interrato, sicché in ogni caso non è consentito al proprietario di quel piano (o di una sua porzione) estendere verticalmente il suo dominio, appropriandosi il corrispondente sottosuolo, il quale costituisce anch'esso una delle "parti comuni dell'edificio". (Cass. 9 marzo 2006 n. 5085).

Corollario di questo assunto è che i condomini sono comunisti non della superficie cd. "a livello di campagna", bensì dello spazio sotto alla superficie di base del fabbricato, su cui poggiano le fondamenta.

=> Suolo, sottosuolo e sottotetto condominio

Il sottosuolo

Per la definizione di sottosuolo, occorre fare riferimento alle fondamenta, che sono gli spazi sottostanti il suolo di proprietà condominiale, salvo specifici locali, come ad esempio le cantine o le taverne che possono essere di individuale proprietà. Il sottosuolo ha la destinazione di essere il sostegno del palazzo, onde consentirne o migliorarne la stabilità.

Vi è un'ulteriore norma che fa concludere in questo senso. Si tratta dell'art. 840 c.c., secondo cui "la proprietà del suolo si estende al sottosuolo, con tutto ciò che vi si contiene…"

Ecco perché si parla sempre del suolo e sottosuolo insieme.

Infatti si tratta della superficie su cui si posa il palazzo e comprende altresì tutto lo spazio sottostante su cui appoggia la pavimentazione del piano terreno e non solo l'area su cui vi sono le fondazioni dell'edificio "l'intercapedine esistente tra il piano di posa delle fondazioni di un edificio condominiale - che costituisce il suolo di esso - e la prima soletta del piano interrato, se non risulta diversamente dai titoli di acquisto delle singole proprietà, ed anzi in quelli del piano terreno e seminterrato non è neppure menzionata tra i confini, è comune in quanto destinata alla aerazione o coibentazione del fabbricato" (Cass. n. 18216/2017).

Proprietà della colonna d'aria sovrastante il cortile comune

Cosa può e non può fare il condomino

Stante il valore condominiale del sottosuolo, il singolo condomino non può, senza il consenso degli altri, effettuare scavi per ottenere nuovi locali o allargare quelli attuali, perché in questo modo asserve un bene comune alla proprietà solitaria, come tale attività illecita (Cass. 16 dicembre 2019, n. 33163).

Allo stesso modo, non può scavare per abbassare il pavimento dei suoi locali interrati, trattandosi di spazio condominiale su cui posa la singola proprietà.

L'attività di consolidamento e rafforzamento del piano di calpestio con massicciata più profonda è lecita in quanto non va a alterare o ledere il suolo comune dell'edificio

Diverso è invece il caso in cui il condomino scavi per unire proprie unità immobiliari situate rispettivamente al piano terreno ed al piano interrato. In questo caso si deve ritenere che sia attività lecita, avendo ad oggetto sue proprietà, non potendo quindi parlare di creazione di servitù a carico del condominio né di innovazione, non avendo limitato o leso l'uso del bene comune.

Quando un locale interrato è condominiale

Per comprendere se un locale situato al piano interrato è di proprietà condominiale o di un condomino occorre effettuare alcuni accertamenti: se vi è un titolo che ne abbia disposto; se ricorre la fattispecie dell'usucapione; se per le sue caratteristiche strutturali può essere qualificato come bene comune, volto a una destinazione anche potenziale per la collettività.

In quest'ultimo caso, anche la taverna, se di una certa ampiezza, può essere comune. Anche per questi locali vige la presunzione di condominialità di cui all'art. 1117 c.c.

Lo stesso dicasi per gli edifici con il cd. piano in pilotis: la pavimentazione (o meglio, il suolo) del piano terreno così formato è area della collettività dei condomini.

Anche l'intercapedine tra suolo e sottosuolo è bene comune, vista la sua natura e funzione. Essa infatti quando è situata tra il piano di base delle fondazioni, da intendersi come suolo e la prima soletta relativa al piano interrato è di proprietà del condominio, essendo volta a creare aerazione e/o coibentazione del palazzo (Cass. 31 ottobre 2014 n. 23304).

Naturalmente non deve ricorrere un titolo sulla cui base poter concludere per la sua proprietà solitaria.

Particolare è notare che se il suolo per una certa estensione è stato la base di un palazzo, ove questo venga scorporato in due edifici autonomi, non permane la comunione del suolo in capo agli stabili in quanto ciascuno diventa proprietario del suolo che permette la propria esistenza, divenendo l'altra parte di suolo ad esso estraneo.

Il suolo, il sottosuolo e le fondazioni. Definizioni.

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