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L'uso del cortile da parte di un ristorante
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L'uso del cortile da parte di un ristorante

Può l'attività di ristorante utilizzare il cortile condominiale?

Avv. Anna Nicola  

Il cortile, come verificare se è condominiale

Il cortile è indicato dall'art. 1117 c.c. tra le parti comuni del condominio. Anche qualora non fosse contemplato tra i beni condominiali, l'art. 1117 c.c. poiché poi la norma contempla un elenco esemplificativo , non esaustivo, occorrerebbe analizzare caso per caso se si possa qualificare il cortile come condominiale o di proprietà solitaria.

Si rende necessario accertare se il regolamento di natura contrattuale ovvero i titoli di acquisto delle unità immobiliari lo indichino di singola titolarità e, ove il riscontro sia negativo procedere in seconda battuta verificando la sua destinazione, se a servizio della collettività o, in ragione delle sue caratteristiche e dimensioni, di un solo condomino.

Nel caso in cui si concluda per la natura comune del bene, occorre che tutti ne possano usare.

I limiti all'uso del cortile condominiale in assenza di regolamento

L'uso del bene comune

Viene, sotto questo profilo, in considerazione l'art. 1102 c.c. che dispone che il singolo non possa ledere il pari diritto di uso, anche solo potenziale, spettante agli altri condomini.

L'uso della cosa può essere anche particolare, diverso dalla destinazione naturale del bene, l'importante è che con questo comportamento non si limiti o ostacoli l'utilizzo spettante agli altri comproprietari.

Se viene occupato per propri interessi, si pone in essere un'attività illegittima.

Su questo argomento è intervenuto di recente il Tribunale di La Spezia in data 21 aprile 2020.

Tribunale di La Spezia, il caso

Nel caso di specie alcuni condomini lamentano che l'attività di ristorante sita al piano terreno ha senza titolo occupato il cortile, in violazione dell'art. 1102 c.c., alterandone la destinazione, occupandola e utilizzandola a proprio esclusivo servizio.

Alla luce di ciò, chiedono la condanna alla liberazione dell'area, previa rimozione immediata delle costruzioni, compresa la tettoia, e di tutto quanto ivi depositato o installato o aggettante: bidoni per l'immondizia; tavoli e sedie; stenditoio; scope e stracci; bastoni; casse d'acqua; contenitori, macchinari e attrezzature vari.

Gli attori affermano per quanto concerne la tettoia che, oltre ad alterare la destinazione del cortile, togliendo aria e luce agli appartamenti sovrastanti e privando il cortile della sua tipica funzione, sarebbe in violazione del disposto di cui all'art. 1120 c.c., essendo priva dell'autorizzato dell'assemblea, in spregio alla sicurezza dell'edificio e al decoro architettonico.

Producono, a sostegno delle proprie affermazioni, il regolamento di condominio approvato in sede assembleare.

I convenuti, costituendosi in giudizio, chiedono il rigetto delle domande, evidenziando di avere titolarità dell'area in ragione dei titoli di provenienza e, in subordine, in forza di usucapione.

Interviene in giudizio anche il condominio.

L'autorità giudiziaria, dopo un'analisi approfondita degli atti di provenienza, conclude per la natura comune del bene e quindi per la proprietà in capo al condominio, anche in ragione del dato catastale e dell'art. 1117 c.c .

Anche il regolamento fa propendere per questa conclusione, specificando che il cortile è adibito a spazio per posteggiare le biciclette e vietando di occuparlo con costruzioni o altro di qualsiasi genere.

Com'è noto, il regolamento, pur di natura assembleare, può dettare modalità d'uso di un bene condominiale.

Così osserva il Tribunale di La Spezia su questo argomento: "D'altro canto, secondo la giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. 2114/2018):"L'art 1102c.c.,nel prescrivere che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso, non pone una norma inderogabile.

Ne consegue cheisuddettilimiti possono essereresi piùrigorosi dal regolamento condominiale, o da delibere assembleari adottate con il "quorum" prescritto dalla legge, fermo restando che non è consentita l'introduzione di un divieto di utilizzazione generalizzato delle parti comuni"."

Risarcimento danno per illegittima occupazione

Il condominio ha poi domandato il risarcimento danno per l'illegittima occupazione del cortile ma il Tribunale l'ha rigettata per assenza di prova, richiamando l'orientamento della Suprema Corte in materia (cfr., da ultimo, Cass. 11203/2019), secondo cui: "Nel caso di occupazione illegittima di un immobile il danno subito dal proprietario non può ritenersi sussistente "in re ipsa", atteso che tale concetto giunge ad identificare il danno con l'evento, dannoso e a configurare un vero e proprio danno punitivo, ponendosi così in contrasto sia con l'insegnamento delle Sezioni Unite della S.C. (sent. n. 26972 del 2008) secondo il quale quel che rileva ai fini risarcitori è il danno-conseguenza, che deve essere allegato e provato, sia con l'ulteriore e più recente intervento nomofilattico (sent. n. 16601 del 2017) che ha riconosciuto la compatibilità del danno punitivo con l'ordinamento solo nel caso di espressa sua previsione normativa, in applicazione dell'art. 23 Cost.; ne consegue che il danno da occupazione "sine titulo", in quanto particolarmente evidente, può essere agevolmente dimostrato sulla base di presunzioni semplici, ma un alleggerimento dell'onere probatorio di tale natura non può includere anche l'esonero dall'allegazione dei fatti che devono essere accertati, ossia l'intenzione concreta del proprietario di mettere l'immobile a frutto".

Pertanto, in caso di occupazione sine titulo di un bene condominiale, come il cortile, il danneggiato che agisca per il risarcimento del danno deve dimostrare il pregiudizio economico subito a causa del comportamento avversario. Spetta al proprietario provare, ad esempio, il mancato guadagno conseguente dall'assenza di concreta disponibilità della cosa e del suo possibile utilizzo.

Le caratteristiche dell'immobile, le qualità soggettive del proprietario e altri semplici elementi possono far concludere per il probabile uso del bene che si sarebbe fatto (Cass. 23 novembre 2018 n. 30472).

Proprietà esclusiva del cortile e condivisione di aree di parcheggio

Scarica Trib. La Spezia 21 aprile 2020 n. 210

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