#1 Inviato 5 Luglio, 2014 Gentili Signori, vivo in un condominio con giardino privato nel centro storico di un piccolo paese. É una ristrutturazione gravata dai Beni culturali ed ambientali. Il condominio si svolge in un'enorme giardino con un portoncino latterale, due portoni scorrevoli centrali ed un portone di servizio nel retro. Sul cortile si affacciano le abitazioni con entrata chiusa da porte di accesso alle scale, e negozzi nel piano terra. Da quando i negozi sono occupati uno da un ristorante (che ha un'entrata privata laterale solo sua) ed un bar, tutti i portoni perimetrali vengono lasciati aperti giorno e notte ed il cortile/giardino comune e privato viene usato da terzi indistintamente sia per attraversare la "piazza" sia per riunisrsi per drogarsi sotto i volti, sia per schiamazzi notturni. É stato deliberato in assemblea per ben 5 volte con maggioranza di 2/3 che i portoni perimetrali stiano aperti durante l'orario lavorativo e vengano chiusi durante l'orario nei quali i negozi siano chiusi. Nell'ultima riunione c'è stato l'impegno di apertura dei portoni da parte dei conduttori del bar e la chiusura degli stessi da parte del proprietario del ristorante. I portoni continuavano aperti durante la notte cosi ho chiesto al proprietario del ristorante perche non chiudeva i portoni come da accordo. Mi ha risposto che lui non si prendeva la responsabilità e che comunque in caso di pioggia e neve non li avrebbe chiusi. Per rispetto ai negozi, alla liberalizazione ed alla legge (esiste?) nessuno ha chiesto la chiusura nemmeno con le chiavi negli orari notturni, appena l'accostamento dei portoni perimetrali per innibire l'entrata di terzi in suolo privato. L'amministratore, che non adempie a nessuna delibera, nemmeno le più semplici votate in assemblea, risponde che dipende dalla buona volonta di ciascuno ed intanto il cortile comune viene utilizzato tutte le notti come sopra descrito. La polizia Locale e la volante dicono ed attestano che non vengono quando chiamati per invasione di proprietà perche i portoni perimetrali sono sempre aperti e non portano la scritta proprietà privata, vengono soltanto se chiamati per schiamazzi notturni riguardanti emmisioni in orari proibiti. Quali sono i provedimenti da prendere in questi casi? Ricapitolando: condominio composto da cortile con giardino, due portoni scorrevoli centrali, un portontoncino latterale (specificato in regolamento condominiale contrattuale) per uso di entrata di ambulanze, un portone nel retro. Grazie
#2 Inviato 5 Luglio, 2014 Ti sei risposto da solo. 1 segnalare che si tratta di area privata e quindi suscettibile di infrazione da parte di chi violi la segnalazione. In questo caso le autorità sono costrette ad intervenire in quanto si è commesso un reato. 2 il buon senso sistema le cose.... siete tutti proprietari, quindi responsabili, dopo l'orario deliberato per la chiusura il primo che passa chiude. Chi ha preso l'impegno e non lo mette in pratica non è punibile ma solo "poco serio". 3 L'amministratore ha ragione, anche perché non è né portinaio né fac-totum. Se nessuno a voglia di chiudere con le giuste maggioranze deliberate ad assumere un custode. Buona fortuna.
#3 Inviato 5 Luglio, 2014 Ti sei risposto da solo. 1 segnalare che si tratta di area privata e quindi suscettibile di infrazione da parte di chi violi la segnalazione. In questo caso le autorità sono costrette ad intervenire in quanto si è commesso un reato. 2 il buon senso sistema le cose.... siete tutti proprietari' date=' quindi responsabili, dopo l'orario deliberato per la chiusura il primo che passa chiude. Chi ha preso l'impegno e non lo mette in pratica non è punibile ma solo "poco serio". 3 L'amministratore ha ragione, anche perché non è né portinaio né fac-totum. Se nessuno a voglia di chiudere con le giuste maggioranze deliberate ad assumere un custode.[/quote'] Abbiamo pensato in custode o portone elettrico (mai detto che l'amministratore sia portinaio o fac-totum) ma le spese non devono essere sostenute da tutti. Ai sensi dell’art. 1102, primo comma, c.c. (dettato per la comunione ma applicabile al condominio ai sensi di quanto disposto dall’art. 1139 c.c.): Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa. Sono i negozi a voler lasciare i portoni aperti costantemente, non ci fossero loro noi li terremo sempre chiusi a delimitare la proprietà privata. "Sussiste quindi il divieto di alterare la destinazione della cosa e di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, escludendosi che l'utilizzo del singolo possa risolversi in una compressione quantitativa o qualitativa di quello, attuale o potenziale, di tutti i comproprietari (v. anche Cass. civ., sez. 2, sent. 27 febbraio 2007, n. 4617; sez, 2, sent, 30 marzo 2009 n. 7637/2009 ). Principio, che, in casi similari, ha portato al diniego che un cortile di proprietà comune fra fabbricati adibiti a civili abitazioni e destinato soltanto al normale accesso ad essi potesse essere utilizzato dal singolo partecipante anche per l'accesso del pubblico ad un bar aperto nello stabile di sua proprietà esclusiva, nonché per la sistemazione di tavolini per la mescita all'aperto (cfr.: Cass. civ., sez. 2, sent. 5 dicembre 1966, n. 2843)" Il nostro regolamento condominiale non porta alcuna dicitura "aperto al pubblico", anche cosi lasciamo lavorare i negozi.
#4 Inviato 5 Luglio, 2014 Ma, scusa, credo di non aver capito allora..... ciò che contestate non è di utilizzo del cortile ma di sicurezza, problema che si manifesta dopo la chiusura degli esercizi commerciali, ovvero come hai detto che i gestori di tali attività nonostante aver approvato quello deliberato dall'assemblea in merito ed in più che avrebbero provveduto loro stessi alla chiusura dei cancelli non lo fanno. Corretto? Quindi tutto il tuo elenco di leggi e sentenze non è pertinente in relazione alle domande che hai rivolto, in quanto da quello da te scritto, voi condomini non chiedete la chiusura dei cancelli durante il normale orario di lavoro limitandone l'utilizzo. La vostra richiesta è ben altra, ossia una volta che le attività commerciali chiudono che venga messo in sicurezza il cortile a salvaguardia di tutti. Quindi ribadisco quello detto e le eventuali spese andranno ripartite in base all'art. 1123 c.c., diversamente è tutto un altro discorso.
#5 Inviato 6 Luglio, 2014 Come la nostra richiesta, pertinente e per nulla abusiva, non viene accolta, da addito ad una richiesta ben più ampia ed alla origine del condominio, quello di un cortile di proprieta privata anche se condominiale, ossia, proprietà privata di tutti i proprietari che l'anno cosi aquisita ed hanno in comune un cortile e le pertinenze. Ad esempio cito che vi sono altri due portoni scorrevoli che oltre a permettere l'entrata ad uno spiazzo condominiale che serve ai condomini solamente per trasclocchi, come specificato nel regolamento condominiale, é anche l'entrata per posti auto C6 privati. I possessori di posti auto, a loro spese, hanno eletrificato tali portoni, e quando dall'uso specifico, danno accesso a chi lo domanda. Che poi tali spiazzi venga usato anche per carico scarico giornaliero del bar che ha un telecomando per l'accesso é questione tra i possessori dei posti auto ed i gestori del bar. Alla non attesa di una richiesta pertinente, la maggioranza dei condomini intende richiamare l'art. 1102. Tutti sono ben consci del dovere di lasciare acesso ai negozi (nel caso solo il bar ed il ristorante con 143 millesimi) e del dovere di non intralciare l'attività, ma da li a trasformare il cortile in uno spazio pubblico anche durante gli orari di chiusura ne passa di differenza. Per questo motivo le leggi che cito sono si pertinenti. Nel caso specifico, sotto altra gestione, gli amministratori hanno fatto valere il regolamento condominiale, e soltanto uno dei portoni di accesso rimaneva aperto per il transito nel negozio, durante l'orario lavorativo, ed il gestore, nell'ora di chiusura, chiudeva questo portone. Il ristorante ha l'entrata principale verso l'esterno e la porta di accesso al cortile é secondaria, anche se usa il cortile come platteatico per i tavoli del ristorante. Esigere come vogliono i gestori, che anche il portone laterale di sicurezza, per accesso alle ambulanze, e quello di servizio nel retro, restino aperti tutto il giorno perche terzi abbiano accesso al cortile, ed usino il cortile anche come passaggio da un piazzale pubblico all'altro...ne passa di differenza! Fino adesso, dopo tutte le delibere sparse negli anni, tutte in maggioranza, i proprietari dei negozi aperti non hanno mai collaborato alla chiusura, nemmeno dei portoni di sicurezza (come sono segnati in Comune). Usando del buon senso non ha funzionato, e nessuno qui, a parte i gestori, vuole cambiare destinazione ad un cortile privato anche se condominiale, trasformando-lo in pubblico accesso e pubblico passaggio. Dato che questa gestione non fa compiere assolutamente, ci stiamo accingendo, in primis, a ricollocare le targhe di proprietà privata in tutti i portoni di accesso perimetrali, secondo regolamento Comunale della città, affinche la Pubblica Sicurezza possa adenpiere alle sue funzioni di base. "La destinazione d'uso delle parti comuni può essere modificata - purché non si arrechi pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato e non si alteri il decoro architettonico - con voto che rappresenti la maggioranza di 4/5 dei condomini e dei millesimi, ma in tal caso per la convocazione dell'assemblea vanno osservate particolari formalità (art. 1117 ter c.c.)." (sono 711,762 millesimi residenziali e 288,24 millesimi commerciali) Visto il tutto, le spese vanno ancora divise tra tutti o soltanto ai proprietari dei negozi? (vide le spesse accolate-si dai possessori dei posti auto) L'amministratore di condominio deve o no far valere il Regolamento Condominiale che gli permette, anche in regolamento, di applicare le multe dovute? Grazie
#6 Inviato 6 Luglio, 2014 "L'amministratore di condominio deve o no far valere il Regolamento Condominiale che gli permette, anche in regolamento, di applicare le multe dovute" le multe no , le sanzioni si (sempre se previste dal regolamento ) .
#7 Inviato 6 Luglio, 2014 "L'amministratore di condominio deve o no far valere il Regolamento Condominiale che gli permette, anche in regolamento, di applicare le multe dovute" le multe no , le sanzioni si (sempre se previste dal regolamento ) . Le sanzioni sono previste dal regolamento. Qual'è la differenza per favore? Tra multe e sanzioni?
#8 Inviato 6 Luglio, 2014 Trovato. Ho usato io il nome sbagliato. «Art. 70. - Per le infrazioni al regolamento di condominio puo' essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma e' devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie». Le sanzioni sono previste dal regolamento, quindi, ha l'obbligo di applicarle o no?
#9 Inviato 6 Luglio, 2014 perché la multa e' una pena pecuniaria che riguarda la commissione dei delitti (reati ) quindi riguarda il codice penale . che poi il termine "multa" venga usato impropriamente nel linguaggio nazionalpopolare per indicare qualsiasi sanzione compreso le violazioni del codice della strada e' un discorso che riguarda il linguaggio comune . pero ' siccome le leggi usano il linguaggio giuridico occorre usare i giusti termini giuridici . e quindi nel regolamento occorrera' utilizzare il termine giuridico corretto "sanzione " e non "multa" .
#10 Inviato 6 Luglio, 2014 perché la multa e' una pena pecuniaria che riguarda la commissione dei delitti (reati ) quindi riguarda il codice penale . che poi il termine "multa" venga usato impropriamente nel linguaggio nazionalpopolare per indicare qualsiasi sanzione compreso le violazioni del codice della strada e' un discorso che riguarda il linguaggio comune . pero ' siccome le leggi usano il linguaggio giuridico occorre usare i giusti termini giuridici . e quindi nel regolamento occorrera' utilizzare il termine giuridico corretto "sanzione " e non "multa" . E quindi le sanzioni previste dal regolamento devono essere applicate o no? Chiedo tutto quanto sopra perche personalmente ho già speso un piccolo capitale con legali, vincendo sempre, in riguardo a topici ben stabiliti nel Regolamento di Condominio. Quest'abitudine del "non fare" dell'attuale amministratore, sapendo che qualche condomino, se non io altri, si accollano le responsabilità di far compiere il regolamento, è arrivato al culmine. Come già detto nella spiegazione sopra, siamo propietari di un condominio in Centro Storico gravato da vincolo Storico, Paisaggistico ed Ambientale. Nel corso di questa amministrazione, tutti, e ripeto, tutti i negozi hanno cambiato le porte di accesso ai loro stabilimenti, senza che nessuno di loro abbia mai chiesto per iscritto od abbia un qualsiasi permesso dell'amministratore che, sempre da regolamento condominiale, è tenuto a far rispettare il decoro archittetonico. Al contrario di altri condomini non gravati da vincoli, questo ha ben depositato sia in comune che negli organi di dovere, piante, fotografie e disegni che ne mostrano le caratteristiche archittetoniche. Bene, non più di una decina di anni fa, sotto altra amministrazione, soltanto il cambio del colore delle porte di uno stabilimento sono state causa di litigio ed il proprietario ha dovuto far ritornare le porte nel colore originale. Da quando é entrata quest'amministrazione, tutti i negozi hanno cambiato, stile e colore delle porte a proprio gradimento, senza che mai l'amministratore, anche quando sollecitato nelle assemblee, e scritto chiaramente, abbia mai provveduto a qualsiasi intervento amministrativo. Due proprietari, tra i due me stessa, stiamo già procedendo ad una causa affinche i negozi ritornino alle entrate originali, sempre ovviamente tenendo conto del loro diritto di pubblicità. Diciamo che nell'accettare l'amministrazione di questo condominio, l'amministratore non può appena badare al soldo, perche queste regole sono ben specificate nel regolamento condominiale, e mai si è negato il pagamento di professionisti competenti affinche l'amministrazione provedesse. Racconto questo per chiedere nuovamente se esiste l'obbligo dell'amministratore di far valere il Regolamento, delibere, applicare sanzioni e procedere, o se tutto deve essere imputato al buon senso, anche nel caso di apertura e chiusura dei portoni, e nel diniego, a far valere l'art. 1102 come ci acciangiamo a chiedere. Grazie
