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Amministratore e orari chiusura ristorante.

Salve a tutti, spero che qualcuno mi possa aiutare a capire come muovermi. (non so se sono nella sezione giusta)

 

Abbiamo un ristorante proprio sotto al nostro appartamento, precisamente sotto la zona notte (2 camere da letto), la questione è molto complicata ma quello che vorrei capire è questo:

 

Il regolamento condominiale specifica chiaramente che tutti i locali sottostanti agli appartamenti adibiti a negozi/bar/ristoarnti/tabaccheria e simili (zona commerciale) devono rispettare orario di chiusura delle ore 23.

 

La titolare del ristorante ovviamente se ne sbatte altamente, a volte chiude anche alle 2 di notte, l'aminstratore si è limitato ad inviare 2 lettere di richiamo (almeno da quello che afferma) e sempre ovviamente non hanno cambiato la situazione.

 

Abbiamo chiamato più volte le forze dell'ordine per avere un verbale che dimostri oltre all'orario in cui sono intervenuti anche di aver trovato il ristorante ancora aperto.

 

Il locale ha ricevuto già due sanzioni dal comune per il non rispetto degli orari di chiusura, il comune putroppo non può procedere oltre perchè gli orari sono stati liberalizzati però come scritto prima esiste un orario condominiale.

 

Mi e vi chiedo: è fattibile fare causa all'amministratore oltre al titolare del ristorante perchè non rispetta l'orario condominiale ed eventualmente avere parere favorevole da un giudice che obbliga il ristorante a chiudere entro le 23 ? e magari anche rivalersi sull'amministratore ?

 

Grazie a chi saprà darmi indicazioni.

 

Saluti.

L'amministratore a quanto pare ha già fatto tutto il possibile per far rispettare il RdC, le forze dell'ordine sono intervenute sanzionando il titolare, che puoi fare? Agire contro l'amministratore lo escluderei perchè ha già fatto tutto il possibile (non può mica andare a chiudere lui il locale), le forze dell'ordine altrettanto, per cui non rimane che agire per vie legali contro il titolare del ristorante, sempre se lo desideri, e senti un bravo avvocato ti servirà.

Salve,

non capisco perchè debba fare causa all'Amministratore se ha operato entro le sue competenze. L'Amministratore è mero esecutore della volontà assembleare non è un giustiziere privato. Se ha agito su indicazione dell'assemblea e delle sue competenze nulla gli può essere addebitato. Consiglio, invece, di usare le energie per verificare se sussistono gli estremi per agire per vie legali. Se nel regolamento è prescritta una tale norma dovrà essere rispettata, si potrà quindi minacciare le azioni legali ed agire tramite mediazione per giungere ad un compromesso. In ogni caso se si arrivasse in giudizio si potrebbe riuscire ad ottene un risarcimento danni se si accerta che la tarda chiusura oltre a violare norme condominiali lede o danneggia singoli privati.

 

Cordiali saluti.

ciao

 

Va assolutamente verificato se il regolamento è contrattuale, a prescindere dalle sanzioni comminate dalla PA, che sanziona, non la violazione delle norme condominiali, ma la violazione degli orari richiesti dall'esercente l'attività.

Se il regolamento è contrattuale hai margine per agire, altrimenti .... le cose sono assai complicate. L'amministratore che ha fatto dei richiami il cui valore dipende dalla obbligatorietà contrattuale del regolamento.

Approvate un bel fondo spese di € 2/3.000 euro per acconto anticipo spese legali e date mandato ad un avvocato.

La cifra è indicativa, magari qualche legale on line potrebbe indicare costi più precisi... ed in bocca al lupo.

Salve,

non capisco perchè debba fare causa all'Amministratore se ha operato entro le sue competenze. L'Amministratore è mero esecutore della volontà assembleare non è un giustiziere privato. Se ha agito su indicazione dell'assemblea e delle sue competenze nulla gli può essere addebitato. Consiglio, invece, di usare le energie per verificare se sussistono gli estremi per agire per vie legali. Se nel regolamento è prescritta una tale norma dovrà essere rispettata, si potrà quindi minacciare le azioni legali ed agire tramite mediazione per giungere ad un compromesso. In ogni caso se si arrivasse in giudizio si potrebbe riuscire ad ottene un risarcimento danni se si accerta che la tarda chiusura oltre a violare norme condominiali lede o danneggia singoli privati.

 

Cordiali saluti.

Preciso che il regolamento condominiale è di tipo contrattuale.

 

Mi sorge il dubbio visto che in caso un condimino non paghi le rate delle spese condominiale l'amministratore oltre che ad inviarti una prima lettera di richiamo se il pagamento non avviene segue lettera di un avvocato e non vedo perche questo non venga fatto anche per obbligare un condomino che oltre a non rispettare l'orario di chiusura del ristorante (stabilito per regolamento alle 23) lede anche i diritti di un solo condomino !!!!!

 

Preciso inoltre che tale "questione" è specficata anche nel regolamento condominiale che riporto integralmente (riposto solo il punto 2):

 

ART.7 L'AMMINISTRATORE:

 

L'amministratore può e deve:

 

Punto 2: Curare l'osservanza del regolamento di condominio, con ampi poteri di decidere tutte le azioni anche giudiziarie che si rendessero necessarie per ottenere tale osservanza.

 

Viene specificato che può e DEVE, cosa che viene puntualmente fatta quando un condomino non paga le rate richieste (avvalendosi di un legale) non vedo perchè non dovrebbe essere cos' anche per far rispettare il regolamento ad un condomino che dopo vari richiami continua a fare solo i suoi comodi e interessi !!!

Viene specificato che può e DEVE, cosa che viene puntualmente fatta quando un condomino non paga le rate richieste (avvalendosi di un legale) non vedo perchè non dovrebbe essere cos' anche per far rispettare il regolamento ad un condomino che dopo vari richiami continua a fare solo i suoi comodi e interessi !!!
Io sono dell'idea che se uno anche se deve fare una azione e non vuole farla non c'è modo di obbligarlo con le buone.

Ovvero se il regolamento, come dici, obbliga l'amministratore ad agire, e lui non lo fa, senti un legale e procedi con la richiesta della revoca dell'amministratore.

Se invece il Regolamento si limita a dire "PUO" agire, in questo caso l'amministratore ha già fatto tutto.

Preciso che il regolamento condominiale è di tipo contrattuale.

 

 

ciao

con orario di chiusura alle 23.00 previsto nel regolamento contrattuale, basta agire legalmente e coi tempi della giustizia italiana, si ottiene anche giustizia, e lui dovrà rispettare il regolamento.

 

Se l'amministratore ha fatto dei richiami, penso abbia già fatto il suo dovere, e non avendo ottenuto il rispetto, poterà l'argomento in assemblea per farsi autorizzare alla azione legale. Potrebbe però anche passare alla irrogazione di sanzioni previste dal regolameto contrattuale ( o in alternativa quelle previste nella L. 220/12. (art. 70 DD.AA.) che finalmente, una delle poche cose buone, ha superato la diatriba delle 100 lire.

L'irrogazione non e' piu' di competenza dell'amministratore ma dell'assemblea .

L'irrogazione non e' piu' di competenza dell'amministratore ma dell'assemblea .

ciao

 

La nuova versione dell'art. 70 DDAA non ha variato la competenza ne precisato chi. Ha solo detto che "può essere stabilito", quindi come prima, l'assemblea stabilisce il quantum, ma l'amministratore irroga in base al quantum stabilito.

...Potrebbe però anche passare alla irrogazione di sanzioni previste dal regolamento contrattuale ( o in alternativa quelle previste nella L. 220/12. (art. 70 DD.AA.) che finalmente, una delle poche cose buone, ha superato la diatriba delle 100 lire.

Mi pare di capire che il regolamento contrattuale regolamenti l'orario di apertura ma non prevede sanzioni.

E' mia opinione che le sanzioni previste dall'art.70 possano essere deliberate con la maggioranza del 2° comma 1936 solo per le infrazioni a norme regolamentari ma non si può deliberare una sanzione per infrazione a norma contrattuale senza il consenso unanime.

 

Spiego con un esempio:

io posso accettare una convenzione che vieti di tenere un mobile sul mio balcone privato perchè so che al massimo sarà il Giudice a stabilire una piccola sanzione per l'infrazione.

Se avessi saputo in origine che il mettere un mobile nel balcone mi sarebbe potuto costare anche 800 euro in caso di recidività non avrei mai firmato quella convenzione.

 

Limitare l'orario di uso di una proprietà privata è Norma contrattuale.

ciao Leonardo

 

condivido il tuo post 11, il mio discorso parte dal presupposto che il regolamento contrattuale abbia già fissata l'entità della sanzione, o recepito la L. 220/12, e ritengo che rientri quindi nei poteri dell'amministratore, fatti i dovuti richiami ed esperito quanto normato, possa procedere alla irrogazione della sanzione interna prevista, cui l'interessato potrà comunque sempre opporsi.

ciao Leonardo

 

condivido il tuo post 11, il mio discorso parte dal presupposto che il regolamento contrattuale abbia già fissata l'entità della sanzione, o recepito la L. 220/12, e ritengo che rientri quindi nei poteri dell'amministratore, fatti i dovuti richiami ed esperito quanto normato, possa procedere alla irrogazione della sanzione interna prevista, cui l'interessato potrà comunque sempre opporsi.

Prima che Peppe64 ti faccia un'altra obiezione sull'aspetto formale, spiega che la sanzione, prima che sia applicata dall'amministratore, dovrà essere deliberata, volta per volta, dall'assemblea.

L'art. 70 modificato dalla Legge 220/12 è stato ulteriormente modificato con D.L. n. 145 del 23/12/2013 con l'aggiunta di un altro paragrafo:

 

Art. 70 c.c.

Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie.

L'irrogazione della sanzione e' deliberata dall'assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell'articolo 1136 del Codice

ciao Leonardo

 

è vero. L'aggiunta è stata fatta all'interno di norme di tutt'altro genere, e mi era sfuggita. Ho anche accertato che è stata convertita in legge il 21 ferraio 2014 e regolarmente pubblicata. Mi scuso.

Grazie a tutti per i commenti e per le precisazioni. Resto sempre dubbioso nel perchè quando mi è capitato solo 1 volta di non pagare le rate condominiali nell'arco di 10 anni (ero in ferie all'estero) mi sia arrivata oltre la raccomandata di avviso anche seguente lettere di un avvocato.

 

In questo caso vedo che l'amministratore par far rispettare i miei doveri si è mosso abbastanza in fretta e senza chiedere permessi/delibere a nessuno, visto e onsiderato che le spese legali vanno ripartire/pagate anche da tutti i condomini.

 

Ma non essendo esperto in mataria mi astengo... !

 

Resta da considerare il fatto che quando acquistammo l'appartamento ci rendemmo conto che qualche problema i locali sottostanti potrebbero averli creati, ma visto la specifica di chiusura dell'orario alle 23 per tutti i locali ci aveva rassicurato.

 

La morale della favola è che da oggi in poi, visto che l'amministratore si limita solo a quello che "può" fare, inizieremo anche noi a comportaci come meglio crediamo a seconda dei nostri interessi e a quel paese tutti gli altri. 🤣

La morale della favola è che da oggi in poi, visto che l'amministratore si limita solo a quello che "può" fare, inizieremo anche noi a comportaci come meglio crediamo a seconda dei nostri interessi e a quel paese tutti gli altri. 🤣

Grazie a tutti per i commenti e per le precisazioni. Resto sempre dubbioso nel perchè quando mi è capitato solo 1 volta di non pagare le rate condominiali nell'arco di 10 anni (ero in ferie all'estero) mi sia arrivata oltre la raccomandata di avviso anche seguente lettere di un avvocato.

 

In questo caso vedo che l'amministratore par far rispettare i miei doveri si è mosso abbastanza in fretta e senza chiedere permessi/delibere a nessuno, visto e onsiderato che le spese legali vanno ripartire/pagate anche da tutti i condomini.

 

Ma non essendo esperto in mataria mi astengo... !

 

Resta da considerare il fatto che quando acquistammo l'appartamento ci rendemmo conto che qualche problema i locali sottostanti potrebbero averli creati, ma visto la specifica di chiusura dell'orario alle 23 per tutti i locali ci aveva rassicurato.

 

La morale della favola è che da oggi in poi, visto che l'amministratore si limita solo a quello che "può" fare, inizieremo anche noi a comportaci come meglio crediamo a seconda dei nostri interessi e a quel paese tutti gli altri. 🤣

Grazie a tutti per i commenti e per le precisazioni. Resto sempre dubbioso nel perchè quando mi è capitato solo 1 volta di non pagare le rate condominiali nell'arco di 10 anni (ero in ferie all'estero) mi sia arrivata oltre la raccomandata di avviso anche seguente lettere di un avvocato.

 

In questo caso vedo che l'amministratore par far rispettare i miei doveri si è mosso abbastanza in fretta e senza chiedere permessi/delibere a nessuno, visto e onsiderato che le spese legali vanno ripartire/pagate anche da tutti i condomini.

 

Ma non essendo esperto in mataria mi astengo... !

 

Resta da considerare il fatto che quando acquistammo l'appartamento ci rendemmo conto che qualche problema i locali sottostanti potrebbero averli creati, ma visto la specifica di chiusura dell'orario alle 23 per tutti i locali ci aveva rassicurato.

 

La morale della favola è che da oggi in poi, visto che l'amministratore si limita solo a quello che "può" fare, inizieremo anche noi a comportaci come meglio crediamo a seconda dei nostri interessi e a quel paese tutti gli altri. 🤣

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