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simonedattilo@libero

Diritti suolo privato con servitù passaggio

Sono proprietario di un suolo (7 per 12)adiacente alla mia villetta a schiera capotesta fronte strada, su cui e gravata servitu di passaggio (fine strada chiusa).purtroppo con la costruzione di un palazzo di fronte alla mia villetta quindi con cancelli posti sul mio suolo (ma il costruttore non mi ha chiesto niente.. Normale?) per accesso ai posti auto condominiali all interno del condominio. Faccio notare che (sempre) i condomini del palazzo parcheggiano sul mio suolo, non utilizzando il proprio posto auto (lasciato libero),dicendo che il parcheggio e scomodo e spesso parcheggiano lungo il mio muro perimetrale della villetta o vicino al muro perimetrale del palazzo di fronte..... Ma sempre di mia proprieta e spesso su entrambi i lati ostruendo di fatto il transito comunque intralciando lo stesso. So che i vigili non hanno giuristizione... Ma come faccio a far valere i miei diritti... non vorrei che da proprietario io diventassi il danneggiato. Cosa posso fare effettivamente per impedire che altri parcheggino ed lo usi in modo esclusivo senza impedire la servitu'. Grazie

ciao

 

sei proprietario esclusivo e c'è una servitù si passaggio, ma a favore di chi ? ( esattamente cosa dice la servitù), visto che se non c'è nessun aggravamento non doveva chiedere nulla.

 

Puoi comunque sempre impedire il parcheggio nel suolo di tua proprietà,, bisogna capire esattamente però i tuoi desiderata, ed il tuo interesse a far rispettare i tuoi diritti.

Ciao ho acquistato una villetta capotesta comprensiva di un aerea di strada privata (con part e sub iatto)gravata da servitu di passaggio verso altri condomini che abitano in un altro palazzo. Preciso che la strada e chiusa e l aerea di mia proprieta e circa larga 7 metri e lunga 12 metri. Poiche molti condomini. Parcheggiano sul lato perimetrale della mia villetta (nonostante abbiamo un posto auto non utilizzato)impedendomi anche la manutenzione della siepe lungo il perimetro della mia villetta. Un giorno allora ho delimitato con una linea gialla e un divieto di sosta con part e sub per riservarmi il posto auto comunque lasciando lo spazio sufficiente al passaggio dellauto per raggiungere il condominio posto alla fine della strada. Qualcuno ha chiamato i vigili anche se secondo me non hanno giuristizione in quanto strada privata mi hanno detto che le linee non potevo farle e invitato ad eliminarle ed eventuaalmenta chiidere lstrada lasciando poi un chiave ad eventuali aventi diritto. Ma insomma sono proprietario di un suolo, devo fare manutenzione ma non ho alcun diritto. Possibbile?

ciao

 

I vigili hanno sbagliato in ogni caso. Non possono impedirti o chiederti nulla.

 

Ti ho chiesto di postare la servitù trascritta in quanto è opportuno capire cosa dice esattamente.

 

Se è una generica servitù di passaggio non è detto che questa gravi su tutta la superfice, ma che si debba solo garantire la servitù di passaggio, e quindi potrai impedire chiaramente l'accesso agli altri spazi lasciando un comodo spazio di passaggio. Comunque tutto deve essere alla luce di cosa prescrive la servitù.

Se i vigili ti hanno detto quanto riferisci, è probabile che sanno che trattasi di area di proprietà privata adibita all'uso pubblico, e quindi soggiace alle norme del C.d.S. ed alla volontà del Comune.

Devi andare in Comune e verificare come stanno le cose altrimenti è impossibile darti una risposta certa.

 

Ciao

Se i vigili ti hanno detto quanto riferisci, è probabile che sanno che trattasi di area di proprietà privata adibita all'uso pubblico, e quindi soggiace alle norme del C.d.S. ed alla volontà del Comune.

Devi andare in Comune e verificare come stanno le cose altrimenti è impossibile darti una risposta certa.

 

Ciao

ciao

 

anche l'uso pubblico va trascritto e convenzionato, ed in difetto nulla possono i Vigili. Mi sono appena difeso personalmente quale amministratore del condominio di fronte al Giudice di Pace che ha annullato la multa per imbrattamento della stradina interna condominiale, prevista ad uso pubblico nella concessione edilizia, ma che non era mai stata ne convenzionata, ne trascritta con atto come imposto dal legislatore al fine di darne pubblicità.

Ciao Camillo

 

L'uso pubblico può derivare da almeno tre condizioni: Presenza di un titolo (ad es. convenzione con il Comune o condizione imposta sul titolo di costruzione), previsione dello strumento urbanistico (ovvero per interesse generale sancito dall'Ente), de facto (ovvero per volontà del titolare, uso generalizzato della collettività per lungo tempo). Quindi non necessariamente occorre un atto registrato e, mi dispiace scrivertelo, ma di sentenze assurde dei G.d.P. ci si potrebbe scrivere una enciclopedia (sistematicamente annullate in sede di giudizio di appello.....) e quella che menzioni ne è la dimostrazione.

Più esaustiva è infatti la sentenza del Consiglio di Stato n° 2260/2014

 

--link_rimosso--

 

e il punto 2.4 della Direttiva del Ministero 24 ottobre 2000 n° 6688.

http://www.mit.gov.it/mit/mop_all.php?p_id=06130

 

Dove si fa riferimento alle condizioni che ho sopra riportato, prese a riferimento per emettere sentenze in materia di applicazione del C.d.S. (come appunto per l'imbrattamento - art. 15 del C.d.S.) o per le norme urbanistiche (ad es. condizione per determinare i fondi interclusi).

Per esperienza professionale posso dirti con certezza che le sentenze del G.d.P. è bene non prenderle a riferimento, perché troppo spesso condizionate da impressioni personali, valutazioni soggettive, senza tenere minimamente conto delle norme e delle altre pronunce. E per tale motivo si preferisce proporre ricorso al G.d.P. anziché al Prefetto, anche perché è sicuro che al Comune non conviene quasi mai proporre appello (basta conteggiare la compensazione delle spese di giudizio per rimetterci). Questa purtroppo è l'Italia.......

 

Ciao

ciao

 

i presupposti sono assai diversi, non trattandosi di aree di proprietà dell'Ente o necessarie in base ad un progetto.

 

qui siamo su un tratto di terreno di proprietà privata ( quindi la direttiva per la segnaletica non ci interessa, che nel piano di lotizzazione doveva essere a uso pubblico, come da concessione edilizia (presumo) che non è mai stato ne convenzionato ( obbligatoriamente) ne trascritto ( sempre obbligatoriamente).

 

Diamo quindi di fronte ad una proprietà privata che potrà diventare ad uso pubblico solo quando il Comune avrà sottoscritto la convenzione e trascritto il vincolo (tecnicamente data la pubblicità), prima di tale atto ... è solo un impegno sottoscritto anche vincolante ma non ancora perfezionato, ed è quindi necessaria la sua registrazione.

ciao

 

i presupposti sono assai diversi, non trattandosi di aree di proprietà dell'Ente o necessarie in base ad un progetto.

 

qui siamo su un tratto di terreno di proprietà privata ( quindi la direttiva per la segnaletica non ci interessa, che nel piano di lotizzazione doveva essere a uso pubblico, come da concessione edilizia (presumo) che non è mai stato ne convenzionato ( obbligatoriamente) ne trascritto ( sempre obbligatoriamente).

 

Diamo quindi di fronte ad una proprietà privata che potrà diventare ad uso pubblico solo quando il Comune avrà sottoscritto la convenzione e trascritto il vincolo (tecnicamente data la pubblicità), prima di tale atto ... è solo un impegno sottoscritto anche vincolante ma non ancora perfezionato, ed è quindi necessaria la sua registrazione.

Ciao Camillo

 

Forse non hai letto bene gli interventi. Simonedattilo ha scritto che ha delimitato con linea gialla un'area, ovvero ha realizzato della segnaletica orizzontale. Come da direttiva Ministeriale che ti ho riportato non qualifica di chi è l'area, se ci sono convenzioni, accordi o titoli appositi, ma è sufficiente un uso pubblico "de facto" affinché la potestà di regolamentare la circolazione e sosta, attraverso la segnaletica, sia del Comune.

Quindi è indifferente a chi appartiene l'area, perché se è ad uso pubblico, con o senza atti, la P.M. può sanzionare ogni violazione al C.d.S., ivi inclusa la realizzazione non autorizzata di segnaletica orizzontale.

Ribadisco quindi che, affinché Simonedattilo sia certo che non commette violazioni, occorre che si rechi in Comune e accerti come è considerata tale strada, perché sarebbe già sufficiente che l'abbiano inclusa nell'elenco delle strade pubbliche.

Per esperienza ormai trentennale non tengo in considerazione le sentenze del G.d.P. che troppo spesso sono frutto della pura fantasia e sistematicamente ribaltate in appello. Ho avuto modo addirittura di veder dare ragione a chi viaggiava contromano o a chi non aveva rispettato lo stop, con motivazioni fantasiose e fuori da ogni logica...... Altresì potrei portarti decine di sentenze che hanno riconsciuto sulla proprietà privata l'uso pubblico de facto. Questa è l'Italia, purtroppo.

Per quanto infine riportato nella sentenza del C.d.S., ti evidenzio che stante lo stato dei luoghi, l'uso pubblico protratto nel tempo e l'inclusione della strada tra quelle pubbliche, non si è ritenuto necessaria l'esistenza di un titolo, considerando quest'ultimo implicitamente esistente nell'uso pubblico continuato dell'area.

 

Ciao

ciao

 

non entro nel merito del codice della strada, ma sul fatto che un'area per essere ad uso pubblico, deve essere convenzionata e trascritto tale vincolo, ciò in base alla legge citata, che non prevede deroghe.. anzi fissa tale obblighi anche per le preesistenti non trascritte. Quindi , in assenza di convenzione o trascrizione obbligatoria, non c'è nessun vincolo ad uso pubblico e quindi tale area rimane solo proprietà privata. Non mi risulta ancora che un elenco comunale abbia il valore di una trascrizione in Conservatoria.

ciao

 

non entro nel merito del codice della strada, ma sul fatto che un'area per essere ad uso pubblico, deve essere convenzionata e trascritto tale vincolo, ciò in base alla legge citata, che non prevede deroghe.. anzi fissa tale obblighi anche per le preesistenti non trascritte. Quindi , in assenza di convenzione o trascrizione obbligatoria, non c'è nessun vincolo ad uso pubblico e quindi tale area rimane solo proprietà privata. Non mi risulta ancora che un elenco comunale abbia il valore di una trascrizione in Conservatoria.

Scusa Camillo, ma quale è la norma citata?.

Se fosse come scrivi almeno il 10 % delle sedi stradali italiane sarebbero ad esclusiva gestione di privati dato che anche nella mia città tra espropri non fatti e convenzioni mancanti siamo indietro almeno di 50 anni.....

Purtroppo se la strada è ad uso pubblico "de facto" non ci sono storie, fidati, ne ho vinti di ricorsi in materia (in particolare per passi carrabili, danneggiamenti, chiusure).

Una sentenza strana del G.d.P. non fa storia, se ne trovano a bizeffe di strane come ti ho già scritto. Come potrai notare su CdW non faccio mai riferimento a sentenze del G.d.P. proprie perché poco attendibili per dare una interpretazione corretta della norma. Meglio fare riferimento al Consiglio di Stato o alle Direttive Ministeriali. Se poi non bastano puoi trovare diverse sentenze su Internet tra cui ti evidenzio quella della Cassazione Civile sez IV, n°23733/2012 dove si ribadisce che il titolo di proprietà niente conta ai fini della determinazione del titolo d'uso e non sono indispensabili altri titoli da parte del Comune. Tutto verte dal tempo trascorso da quando la strada è aperta a chiunque, dalla necessità di essere ad uso pubblico e dalle condizioni per le quali è stata realizzata.

Per quanto poi riguarda il caso qui esposto, si parla proprio di norme del Codice della Strada, stante che si tratta di segnaletica tracciata da un privato per riservarsi la sosta. Quindi è meglio che Simonedattilo vada in Comune ad accertarsi della questione altrimenti può rischiare salati verbali e poi gli tocca fare ricorso al G.d.P (sperando in una sentenza favorevole ma non scontata...).

 

Ciao

ciao

 

Per brevità, ti posto (copia/incolla) parte del mio ricorso dal quale vedi che è seguente la sentenza della cassazione che citi, ma è la realtà di una marea di aree che i si definiscono a uso pubblico e che non lo sono.

Ai sensi è per effetto dell’art. 2645-quarter C.C. introdotto dall'art. 6, comma 5-quaterdecies, D.L. 02.03.2012, n. 16 con decorrenza dal 02.03.2012, così come modificato dall'allegato alla legge di conversione L. 26.04.2012, n. 44 con decorrenza dal 29.04.2012, si dispone l’obbligo di trascrizione di tutti gli atti che costituiscono vincoli su beni immobili a favore dello Stato, degli enti pubblici territoriali o di enti che svolgono un servizio di interesse pubblico

Penso sia sufficiente.

No Camillo, non è sufficiente.

La norma che riporti non ha niente a che fare con le SERVITU' di uso pubblico. Il DL 16/2012 tratta norme per la regolamentazione delle Agenzie del Territorio, e quindi per la trascrizione DEI VINCOLI, non delle servitù di uso pubblico. Tratta quindi del caso in cui il vincolo di uso pubblico deriva da atto scritto, perché appunto un accordo di tipo formale derivante da una convenzione, un obbligo, una prescrizione scritta, di cui si richiede l'obbligo di trascrizione (il DL. non introduce niente di nuovo in tale campo). In sostanza si prescrive che la determinazione formale di un vincolo venga trascritta, mentre la sola servitù di uso pubblico può determinarsi anche senza atto scritto perché, come evidenzia il Consiglio di Stato e il Ministero può non derivare da un atto scritto ma da una evidenza (de facto) o da una volontà della proprietà protratta nel tempo.

Quindi la norma che hai riportato non basta, perché non tratta delle servitù di uso pubblico, ma tratta dei vincoli, ovvero delle servitù stabilite in tale modo formale, e quindi si tratta di un'altra cosa. Prendi ad esempio un vincolo urbanistico, se non ci fosse un atto formale dietro che vincolo sarebbe?. Invece un "uso" non ha necessità di atto formale a meno che non lo si voglia stabilire in tale modo, ma è una scelta non un obbligo, e quindi si registra.

Ripeto, se fosse come scrivi possiamo cominciare a chiudere almeno il 10% delle strade aperte all'uso pubblico.......

Se poi il G.d.P. ha condfuso un vincolo con una servitù, sono ancora più convinto delle stranezze di certe sentenze e della impreparazione di persone chiamate a giudicare.

 

Ciao

ciao

 

chi stabilisce che un tratto di proprietà privata sia ad uso pubblico ? come viene stabilito ? Chi può togliere senza renderlo pubblico, un diritto reale di godimento, il cui trasferimento non è automatico o meglio de facto come tu affermi, a prescindere da molte situazioni che tu affermi esistere, cosa che condivido. Ma la massa di violazioni non implica la modifica del mio diritto privato o la sua limitazione senza un atto preciso, che va trascritto.

Una limitazione del diritto di priorità di qualsiasi natura deve essere pubblica. Come può l'eventuale dominus de facto far valere un suo diritto verso terzi se prima tale suo diritto non è stato reso pubblico ?.

ciao

 

chi stabilisce che un tratto di proprietà privata sia ad uso pubblico ? come viene stabilito ? Chi può togliere senza renderlo pubblico, un diritto reale di godimento, il cui trasferimento non è automatico o meglio de facto come tu affermi, a prescindere da molte situazioni che tu affermi esistere, cosa che condivido. Ma la massa di violazioni non implica la modifica del mio diritto privato o la sua limitazione senza un atto preciso, che va trascritto.

Una limitazione del diritto di priorità di qualsiasi natura deve essere pubblica. Come può l'eventuale dominus de facto far valere un suo diritto verso terzi se prima tale suo diritto non è stato reso pubblico ?.

 

Ciao Camillo

 

A prescindere che l'uso pubblico "de facto" non è una mia "invenzione" ma è un principio ribadito sia dal Consiglio di Stato che da Direttive Ministeriali, e riportato in molte sentenze, vedo se ti posso chiarire le differenze che determinano un uso pubblico, dato che è ormai molti anni che tratto anche di tali questioni.

Dunque, come ho scritto ormai più volte su questo Forum, ci sono molti modi di determinare un uso pubblico su di una proprietà privata. Partiamo da quello che hai preso a riferimento.

 

1) Il Comune stabilisce un vincolo, ovvero emana un atto formale d'obbligo con il quale impone al privato una determinata cosa. Naturalmente tale atto deve avere una giusta motivazione (ad. es. utilità pubblica), deve essere registrato, come già prima del Decreto che hai menzionato, e può essere impugnato davanti al T.A.R. che decide in merito.

 

2) Tra il Comune e il privato si stipula un accordo, generalmente nella forma di Convenzione, attraverso il quale si stabilisce che il privato destina all'uso pubblico un'area di sua proprietà, quasi sempre in cambio di qualcosa (generalmente edificazione). In questo caso il titolare dell'area è d'accordo e quindi è sufficiente registrare la Convenzione in forma di contratto affinché sia valida. La Convenzione può essere permanente, disciplina a chi fa carico le manutenzioni, riparazioni, ecc.. ecc.. o può essere anche limitata nel tempo (ad esempio dalle mie parti c'è un grande centro commerciale che ha stipulato una convenzione d'uso pubblico per il parcheggio annesso al centro per 9 anni. In cambio ha avuto scomputi sugli oneri di costruzione). Revocare l'uso pubblico comporta naturalmente rescindere la Convenzione, con tutte le procedure come fosse un contratto.

 

3) L'uso pubblico deriva da condizione urbanistica, ovvero per prescrizione in sede di rilascio di un titolo edilizio. Generalmente è già previsto dallo strumento urbanistico e riportato nella relativa cartografia, ma può anche far parte di P.M.U. o altri Piani Particolareggiati esecutivi. In sostanza, viene data la facoltà di realizzare un qualcosa se nell'area si prevedono anche opere pubbliche, non necessariamente soggette ad esproprio o acquisizione (di questa tipologia si trovano diversi parcheggi di relazione). Attenzione, non si parla di "vincolo" ma di ottemperanza ai parametri dettati dallo strumento urbanistico che può prescrivere rapporti tra costruito ed aree pubbliche (indice sul verde pubblico, aree a parcheggio da realizzare, ecc...). E' questa la condizione che generalmente ha generato molte strade ad uso pubblico ancora di proprietà di privati, perché il Comune non ha mai effettuato l'acquisizione. Addirittura ci sono intere circonvallazioni ancora in proprietà privata. Gli atti seguono la procedura di adozione e approvazione dei Piani Complessi, ovvero attraverso atti politici del Consiglio Comunale, e quindi possono essere impugnati dal titolare dell'area davanti al T.A.R.., ma ciò non accade quasi mai perché è proprio il titolare dell'area ad avere un interesse a realizzare qualcosa in cambio di... (generalmente a scomputo di oneri).

 

4) L'uso pubblico si genera "de facto", ovvero è il titolare dell'area che senza alcuna condizione, imposizione, contratto, ecc... permette che sulla sua opera possa transitare chiunque senza limitazioni. Se tale condizione si protrae nel tempo accade che il Comune, nell'aggiornare la classificazione funzionale delle strade (non quella amministrativa!), include tale tratto di strada, parcheggio, tra le opere di uso pubblico, e quindi rientranti tra quelle di cui all'art. 2, comma 1° del D.Lgs 285/92 per gestirne la sosta, la circolazione ed eventualmente sanzionare ai sensi del C.d.S.. Tale condizione può comportare anche vantaggi erariali per il privato. Il titolare dell'area ha due strade per revocare l'uso pubblico: Può presentare istanza di esclusione dall'elenco, e quindi ne reclama il diritto all'uso privato, oppure semplicemente richiede la Concessione di passo carrabile. Il Comune così si trova a decidere: Se sono trascorsi almeno 20 anni continuativi di esercizio della servitù di uso pubblico, ne può chiedere al giudice il diritto al riconoscimento. Può espropriare l'area (seguendo naturalmente le dovute procedure, se possibile); Può "cancellare" l'area dall'elenco perché non ha interessi; Può rilasciare la Concessione di passo carrabile (facoltativa per gli accessi a raso) riconoscendo l'uso privato.

 

Quindi, tornando al nostro caso comprendi perché ho suggerito di andare in Comune a informarsi?. Potrebbe essere presente un atto del costruttore di cui Simonedattilo non è a conoscenza?. L'area è negli elenchi?. Il titolo di costruzione prevede qualcosa?. Forse i Vigili intervenuti sanno già qualcosa mentre noi qui sul Forum non siamo in grado di stabilirlo, e quindi dovrà essere lui a fare le necessarie ricerche, dopodiché si potrà capire quale è la strada migliore da seguire.

Spero di essere stato sufficientemente semplice e chiaro.

 

Ciao

ciao

 

ho letto la tua esposizione che non fa una piega, ne contrasta con il mio punto di vista, visto che anche tu indichi che le convenzioni vanno registrate, ma anche definite nei contenuti con una controparte.

Se poi vai in Comune, e alla specifica richiesta all'addetto all'ufficio tecnico, chiedendo di accedere agli atti che giustifichino l'esistenza dell'uso pubblico, dopo affannosa ricerca di oltre mezz'ora tra regolamenti e fascicoli, non trovando nulla affermare " E' ad uso pubblico perchè ci sono le linee continue nella piano edificabile" io ritengo che non ci siano elementi tali di poter stabilire che tale tratto è a uso pubblico, ne che i Vigili avessero qualche elemento in tal senso, ma che abbiano agito a lume di naso, pur avendo fatto la sanzione dopo un mese dal sopralluogo fatto. Se poi nel rilasciare la agibilità del complesso non si è provveduto alla convenzione e alla successiva registrazione obbligatoria, come previsto del resto al momento della concessione edilizia, e non c'è segnaletica comunale che faccia capire che tale spazio possa essere ad uso pubblico, penso sia un po poco per far capire un uso pubblico de facto.

Se non c'è nulla di nulla è logico che il Comune non può pretendere niente. Ma se leggi quanto ti ho riportato, è sufficiente che il Comune, dato atto dello stato dei luoghi, inserisca tale area nella classificazione funzionale delle strade, ovvero negli appositi elenchi delle aree ad uso pubblico. Si tratta di una Deliberazione di Giunta, pubblicata all'A.P., emessa a seguito di accertamenti tecnici e praticamente tutti i Comuni l'hanno emanata. In tale caso siamo nell'uso pubblico "de facto" considerato sia dal Consiglio di Stato che dal Ministero. Quindi è presente un atto, approvato e depositato in Comune che può essere consegnato a chiunque ne faccia richiesta. Stà al privato contestarlo o richiedere di chiudere l'area perché se l'area è stata inserita in tale elenco è dovuto al comportamento dello stesso proprietario che ne ha consentito l'uso pubblico protratto nel tempo. Naturalmente si deve trattare di un'opera stradale e non di un campo....

Su Internet troverai tante sentenze in materia ma tra le tante che considerano l'uso pubblico "de facto" è interessante quella della Cassazione Civile Sez. IV n° 23733/2012 dove si ribadisce che non è importante la proprietà della strada ma l'uso che si fa della stessa, indipendentemente dalla presenza di titoli. Per le strade senza sfondo, come nel nostro caso, è invece interessante la sentenza della Cassazione, sezione III, 915/2003.

In ultimo evidenzio che l'uso pubblico di una proprietà privata non esonera il Comune da certi doveri. Se il Comune l'ha inserita negli elenchi ne diventa responsabile per la circolazione e quindi spesso al titolare gli conviene. Di questo tipo ne sono un classico esempio le strade vicinali.

 

Ciao

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