In modo scarno, l'articolo 1130 bis c.c. precisa che l'assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà.
I requisiti e le attività del revisore contabile
La norma, però, non chiarisce i requisiti del revisore anche se, a prescindere dalla complessità o meno dell'incarico, si rende necessario rivolgersi ad un professionista del settore, quale il commercialista, il revisore legale, l'esperto contabile (che potrebbero anche verificare i corretti adempimenti in materia giuslavoristica, verificare i contratti sottoscritti dall'amministratore, verificare i corretti adempimenti in materia di trattamento dei dati personali secondo quanto previsto dalla normativa vigente: in tal senso si veda la norma UNI 11777).
Non vi è dubbio che la competenza in materia sia necessaria in quei casi, particolarmente critici, in cui i condomini non hanno un bilancio (magari da qualche anno) e il nuovo amministratore necessita di un aiuto qualificato per "ricostruire" tutti gli elaborati contabili necessari, tenendo anche conto dei criteri di ripartizione delle spese necessari, anche alla luce del regolamento e delle tabelle millesimali di quel condominio.
Si tratta di situazioni "atipiche" atteso che ogni anno, per legge, l'amministratore deve redigere il rendiconto della sua gestione e, qualora non lo facesse, potrebbe essere revocato dall'assemblea o dall'autorità giudiziaria; in tal caso, quindi, l'intervento del predetto professionista mira, con tutta evidenza, ad ottenere il risarcimento del danno arrecato dall' ex amministratore che con colpevole inerzia è venuto meno agli obblighi di legge.
In ogni caso, non minore competenza serve anche nel caso in cui sia necessario verificare la contabilità già presentata in assemblea e da questa approvata, anche se successivamente si sono scoperte incongruenze ed irregolarità (ad esempio, spese urgenti non ratificate o asserite anticipazioni da parte dell'amministratore).
Naturalmente nell'ambito del processo di revisione, che si svolge fuori dall'ambito giudiziario, non deve essere negata all'amministratore (che ha redatto i documenti contabili) la possibilità di essere messo a conoscenza delle osservazioni rilevate dal revisore per poter offrire chiarimenti e controdeduzioni.
È necessario, infatti, gestire la relazione con l'amministratore in carica al fine di valorizzare le informazioni e approfondire tematiche o eventuali criticità emerse durante il lavoro di revisione.
Si può modificare retroattivamente un bilancio approvato?
Rendiconto e modifiche suggerite dal revisore contabile
È sempre possibile che, dopo la redazione del rendiconto, le verifiche dei revisori evidenzino la necessità di modifiche: in tale ipotesi è sempre possibile che l'amministratore decida di portarlo comunque in assemblea per l'approvazione da parte della stessa.
Tale comportamento è lecito? A tale proposito si è espresso il Tribunale di Roma nella sentenza n. 16749 del 26 ottobre 2021.
Nel caso esaminato l'ex amministratrice impugnava, tra l'altro, la delibera di approvazione dei bilanci consuntivi per diverse gestioni, così come rielaborate dai revisori, i quali, ad avviso dell'attrice, a seguito di tale approvazione, avrebbero ottenuto un considerevole risparmio di spesa.
L'ex amministratrice rilevava che le modifiche ai bilanci da lei stessa redatti avevano avvantaggiato economicamente i revisori che erano intervenuti nell'assemblea in proprio e quali rappresentanti per delega per nove quote millesimali, esprimendo il loro voto determinante per l'approvazione dei predetti rendiconti.
Secondo l'attrice, quindi, i revisori avrebbero perseguito un proprio interesse incompatibile con quello dei condomini che volevano garantire la trasparenza della contabilità condominiale e tutelare il patrimonio condominiale.
Alla luce di quanto sopra riteneva che la delibera fosse invalida per mancanza del quorum, non potendosi considerare i voti dei revisori in conflitto di interessi.
In ogni caso notava pure che l'avviso di convocazione dell'assemblea non conteneva i bilanci modificati sulla scorta della relazione dei revisori.
Per il condominio, invece, l'assemblea (assente l'attrice) aveva approvato i consuntivi (non modificati) - secondo le indicazioni dei revisori - recepite e fatte proprie dall'assemblea.
Rendiconto errato e necessità di ripresentazione di un nuovo documento contabile
Il Tribunale ha riconosciuto le ragioni dell'ex amministratrice, anche se non ha affrontato la questione conflitto di interessi dei revisori.
Secondo lo stesso giudice, dopo la relazione dei revisori che hanno indicato le variazioni da apportare, è necessario procedere alla redazione di un nuovo rendiconto. In particolare il Tribunale mette in rilevo che sarebbe stato onere dell'amministratore procedere alla ripresentazione dei bilanci in una successiva assemblea, adempimento questo da ritenersi incompatibile con l'approvazione diretta, da parte dell'assemblea, dei bilanci e dei relativi stati di riparto con le modifiche indicate nelle relazioni dei revisori. Il Tribunale ha annullato la delibera impugnata.
Rendiconto, revisione e contestazione dell'operato dell'amministratore
