L'amministratore di condominio assume sin dal conferimento dell'incarico una serie di obblighi stabiliti direttamente dalla legge, ai quali non può derogare senza incorrere in responsabilità. Oltre ai doveri indicati tassativamente dalla legge, si aggiungono quelli ordinari previsti per ogni tipo di mandato e quelli espressamente indicati nel regolamento. Non ogni inosservanza, però, ha le stesse conseguenze. Vediamo quali sono le inadempienze che portano l'amministratore alla revoca.
Quando si può revocare l'amministratore di condominio?
L'amministratore condominiale può essere revocato sempre, in ogni momento, anche se non ha commesso alcun errore e non gli è rimproverabile nulla.
In tal senso si esprime l'art. 1129, comma undici, c.c., a tenore del quale "La revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio".
L'assemblea può quindi decidere di revocare l'amministratore senza fornire alcuna giustificazione. Per fare tanto, però, occorre il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 500 millesimi, cioè la metà del valore dell'edificio.
Revoca e nomina dell'amministratore di condominio: il vademecum delle maggioranze da adottare?
La revoca non esonera dal pagamento del compenso, nei limiti di quanto svolto dall'amministratore sino al momento della revoca stessa.
La revoca giudiziale dell'amministratore di condominio
Ci sono casi in cui è possibile revocare l'amministratore anche senza il consenso dell'assemblea: si parla in queste ipotesi di revoca giudiziale, che ricorre ogni volta che l'amministratore si sia reso responsabile di un gravissimo inadempimento, tale da non giustificare il permanere del vincolo fiduciario con la compagine, il quale può quindi essere risolto anche per volontà di un solo proprietario.
È ancora una volta l'undicesimo comma dell'art. 1129 c.c. a prevedere tale circostanza. Secondo questa norma, la revoca dell'amministratore "può altresì essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità".
Quali sono le gravi inadempienze che portano l'amministratore alla revoca giudiziale?
È sempre il codice civile a stabilire un elenco delle principali "gravi irregolarità" che giustificano il ricorso alla revoca giudiziale:
- l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
- la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea;
- la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;
- la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini;
- l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
- qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva;
- l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130, numeri 6), 7) e 9);
- l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo.
La revoca giudiziale ha peraltro un'altra importante conseguenza: quella di impedire la nuova nomina dell'amministratore che ha così perso l'incarico.
In pratica, le gravi irregolarità costituiscono una specie di stigma, una "causa di ineleggibilità" che impedisce all'amministratore di riassumere la carica (con riferimento al condominio da cui è stato rimosso).
La valutazione della gravità dell'inadempimento dell'amministratore
L'elenco appena riportato è solo esemplificativo e non esaustivo; ciò significa che l'amministratore potrebbe essere rimosso con ricorso all'autorità giudiziaria anche in ipotesi diverse, ad esempio previste dal regolamento oppure valutate come tali dal giudice.
Classica ipotesi è quella dell'amministratore che si è reso responsabile di gravi reati ai danni dei condòmini, come quelli di truffa e di appropriazione indebita.
Secondo la giurisprudenza (Trib. Catania, 16 novembre 2018), le gravi irregolarità che legittimano la revoca dell'amministratore possono essere tipiche (ossia quelle previste dagli artt. 1129 e 1130 c.c.) o anche atipiche, ma in ogni caso esse devono essere soggette alla valutazione di merito da parte del giudice.
Ciò significa che:
- il giudice potrebbe ritenere gravi ipotesi di inadempienza diverse da quelle previste dalla legge o dal regolamento;
- al contrario, il giudice potrebbe ritenere non grave un'inadempienza che, invece, rientra nell'elenco predisposto dalla legge.
Ad esempio, è stata ritenuta non grave la condotta dell'amministratore che, a causa di gravi problemi personali, non aveva potuto convocare tempestivamente l'assemblea per l'approvazione del bilancio (Trib.
Catania, 23 gennaio 2014, che peraltro ha anche tenuto conto della volontà della maggioranza dei condòmini di confermare l'amministratore).
La revoca anticipata senza giusta causa
Quali sono le inadempienze che portano l'amministratore alla revoca?
L'elenco delle gravi irregolarità che giustificano la revoca giudiziale dell'amministratore è talmente ampio da rendere le inadempienze "semplici", cioè quelle che non consentono il ricorso all'autorità giudiziale, una categoria del tutto residuale.
Innanzitutto, atteso il rinvio alle norme sul contratto di mandato operato dal penultimo comma dell'art. 1129 c.c., l'amministratore deve ritenersi inadempiente tutte le volte in cui non svolge il proprio incarico con la diligenza richiesta per la natura specifica del compito.
Secondo l'art. 1710 c.c., "Il mandatario è tenuto a eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia […]. Il mandatario è tenuto a rendere note al mandante le circostanze sopravvenute che possono determinare la revoca o la modificazione del mandato".
Ad esempio, è inadempiente al suo mandato l'amministratore che comunica tardivamente ai condòmini l'atto di citazione in giudizio ricevuto molto tempo prima, impedendo così di nominare un avvocato che abbia il tempo necessario per studiare la vicenda.
È ugualmente inadempiente l'amministratore che non comunica la posizione di conflitto d'interessi in cui è venuto a trovarsi, ad esempio a seguito dell'assunzione di un incarico incompatibile con la sua carica. Si pensi all'amministratore che, essendo anche avvocato, sta assistendo uno dei condòmini in una controversia che riguarda anche la compagine.
È ancora inadempiente l'amministratore che nomina un sostituto senza essere stato autorizzato dall'assemblea ma, anzi, in netta contrapposizione con quanto stabilito dal regolamento, il quale vieta la designazione di sostituti che non sia approvata dai condòmini.
È inadempiente l'amministratore che fa eseguire lavori non urgenti di straordinaria manutenzione senza la necessaria autorizzazione assembleare.
È inadempiente l'amministratore che viola le regole della privacy imposte dal GDPR, consentendo a chiunque di prendere visione delle immagini registrate dall'impianto di videosorveglianza.
È infine inadempiente l'amministratore che viola le disposizioni del regolamento, che accetta una delega per partecipare all'assemblea in sostituzione di uno dei condòmini oppure che convoca in modo irregolare l'adunanza stessa.
In tutte queste ipotesi, l'assemblea può riunirsi (anche su impulso di almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio) per decidere di revocare l'amministratore, secondo i quorum visti in precedenza (la maggioranza degli intervenuti in rappresentanza di almeno 500 millesimi).
Se l'assemblea dovesse bocciare la proposta, allora l'amministratore rimarrebbe in carica.
Come detto nel precedente paragrafo, la valutazione della reale gravità dell'inadempimento è sempre rimessa al giudice, con la conseguenza che anche un'inadempienza apparentemente lieve potrebbe in realtà essere ritenuta dall'autorità giudiziaria come una grave irregolarità in grado di giustificare la revoca su ricorso anche di un solo condomino.
