Il legislatore del 2012 ha cercato di semplificare lo svolgimento delle riunioni assembleari di quei complessi edilizi con un numero di proprietari di unità immobiliari particolarmente elevato.
In precedenza il problema è stato affrontato dalla giurisprudenza che però non è riuscita a trovare una soluzione, limitandosi a dichiarare nulla quella clausola del regolamento contrattuale secondo cui è consentito chiamare a far parte dell'assemblea del supercondominio, in luogo di tutti i partecipanti, solo gli amministratori dei singoli edifici.
Si è voluto così garantire a ciascun partecipante del condominio complesso il diritto di intervenire alla riunione e di esprimere l'assenso o il dissenso sugli argomenti all'ordine del giorno e di votare in proporzione alla sua quota.
In coerenza con quanto sopra si è affermato che è invalida anche la delibera condominiale che approva una precedente decisione del supercondominio, quando all'adunanza di quest'ultimo hanno partecipato solo gli amministratori dei singoli edifici in rappresentanza di tutti gli aventi diritto.
Naturalmente è stato considerato illecito pure imporre - attraverso una clausola del regolamento - la partecipazione all'assemblea "supercondominiale" esclusivamente a rappresentanti eletti dalle assemblee dei condomini; infatti anche tale clausola lede il diritto del singolo condomino, sancito dall'art. 1136 c.c., di partecipare personalmente all'assemblea e così altera la natura delle facoltà e dei poteri, relativi alla partecipazione alla riunione.
Per le stesse ragioni si è sempre considerata nulla la clausola contenuta nel regolamento di un supercondominio in base alla quale l'assemblea deve essere costituita da tutti i partecipanti alle proprietà condominiali rappresentati da un numero massimo di tre rappresentanti per ciascuna di esse.
Supercondominio con più di 60 condomini e rappresentanti
Con una decisone contradditoria il Legislatore del 2012 ha previsto che nel supercondominio con più di sessanta condomini, ciascun caseggiato deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma c.c., il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore. Tale soluzione, contrasta con l'impostazione voluta dal legislatore del 42' il quale ha voluto garantire a ciascun partecipante il diritto di intervenire alla riunione e di esprimere l'assenso o il dissenso sugli argomenti all'ordine del giorno e di votare in proporzione alla sua quota. In ogni caso nulla viene detto sulla figura del rappresentante. Non vi è dubbio che sia possibile nominare per il ruolo in questione un condomino di un singolo caseggiato o di uno dei palazzi vicini facente parte della struttura supercondominiale.
Lo stesso dicasi per i consiglieri che svolgono di regola funzioni consultive e di controllo, ma che possono svolgere altre funzioni a loro delegate dall'assemblea. La migliore scelta sarebbe però quella di designare l'amministratore del singolo condominio.
Nell'incertezza si pone anche il problema di stabilire se i condomini possono nel regolamento introdurre limiti e condizioni alla nomina dei rappresentanti: in altre parole è possibile introdurre una serie di ipotesi di ineleggibilità? Sulla questione è intervenuta la Corte di Appello di Messina con la sentenza n. 596 del 15 dicembre 2021.
Supercondominio e situazioni di ineleggibilità dei rappresentanti
La vicenda esaminata iniziava quando i condomini di un supercondominio con più di 60 condomini con delibera modificavano il regolamento di condominio, introducendo ipotesi di ineleggibilità dei rappresentanti.
In particolare si era stabilito che non potessero essere designati come rappresentanti del singolo palazzo i soggetti estranei al supercondominio, anche se tecnici, ammettendo però il coniuge, i figli ed i genitori del condomino.
Non poteva essere nominato neppure il coniuge o i figli, i genitori ed i fratelli di un dipendente del supercondominio; esclusi pure i condomini (o loro familiari) controparti in giudizi di qualsiasi natura pendenti contro supercondominio e i condomini morosi: tali soggetti sarebbero diventati eleggibili solo in caso di rinuncia all'azione giudiziale o al momento del pagamento di tutte le somme richieste con decreto ingiuntivo o dovute per procedure esecutive. La decisione sullo stesso tema veniva ribadita in una riunione successiva.
Alcuni condomini impugnavano entrambe le delibere e dopo la riunione dei procedimenti, il Tribunale accoglieva le ragioni degli attori. Secondo il giudice di primo grado non si poteva imporre a priori l'esclusione dei soggetti indicati nella clausola introdotta in quanto era necessario valutare caso per caso, evitando di rendere automaticamente ineleggibili soggetti solo potenzialmente in conflitto di interessi con gli altri condomini per l'attivazione di giudizi o contenziosi con il supercondominio.
In altre parole secondo lo stesso giudice le modifiche al regolamento incidevano sulle scelte personali dei condomini.
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La decisione della Corte di Appello: la scelta libera dei rappresentanti del supercondominio
La Corte ha confermato l'invalidità delle modifiche del regolamento che hanno introdotto limiti e condizioni alla nomina dei rappresentanti.
Secondo i giudici di secondo grado, infatti, le ipotesi di ineleggibilità introdotte nel regolamento da un lato limitano la libertà dei condomini di scegliere liberamente i propri rappresentanti, dall'altro limitano la libertà di essere scelti quali rappresentanti, a meno di non rinunciare alla difesa di un proprio diritto.
Tale conclusione è condivisibile in quanto il Legislatore ha voluto lasciare ampia libertà ai condomini che dovrebbero nominare come proprio rappresentante l'amministratore del caseggiato, trattandosi di un professionista competente in materia di diritto condominiale, profondo conoscitore dei problemi del singolo palazzo e delle parti comuni del condominio complesso.
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