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Questo cappotto non s'ha da fare

Superbonus 110% e i suoi fratelli, i nodi che verranno al pettine
Avv. Caterina Tosatti Avv. Caterina Tosatti 

Non è la prima pronuncia in tal senso, la sentenza n. 1788 del 16 dicembre 2021 emessa dal Tribunale di Busto Arsizio, in quanto avevamo già letto la pronuncia del 2020 del Tribunale di Roma che raggiungeva le medesime conclusioni.

Il cappotto termico che, nella sua realizzazione concreta, si appropria di parte del terrazzo o balcone di proprietà del condòmino, non è legittimo, perché consiste in un esproprio di detta proprietà a favore del Condominio.

Questa la letterale traduzione del senso della pronuncia che commenteremo.

Laddove le pronunce in tal senso inizino a diffondersi e moltiplicarsi, in assenza di interpretazioni differenti provenienti dai giudici di legittimità, dovremo imparare e capire se ed in quali casi il cappotto sia fattibile o meno, tentando per ora di correre ai ripari rispetto a quanto già realizzato.

Infatti, al di là del nuovo c.d. Superbonus 110%, dove la realizzazione del cappotto termico costituisce un elemento portante - anzi, trainante - del raggiungimento dell'efficienza energetica, vi sono molti edifici dove, ben prima ed al di là degli incentivi fiscali previsti, fu realizzato detto manufatto, ma anch'essi non sfuggono al sindacato del Giudice che, come vedremo è accaduto nel caso di Busto Arsizio, demolendo la delibera di esecuzione dei lavori, potrebbe imporre la rimozione del cappotto (almeno in parte qua).

Questo cappotto non s'ha da fare: la vicenda

Una condòmina impugna la delibera del 18 dicembre 2018 (quindi in epoca pre - Superbonus), adottata dal suo Condominio, sito in Legnano; la delibera, secondo la condòmina è nulla e/o annullabile per svariati motivi, dei quali, qui, ci interessa particolarmente quello relativo all'incidenza della realizzazione del c.d. cappotto termico.

Ed infatti, il Condominio in questione aveva deliberato l'esecuzione di lavori di straordinaria manutenzione con la delibera del 23 luglio 2018, che apprendiamo essere stata impugnata separatamente dalla medesima condòmina ed essere stata sostanzialmente ratificata dalla delibera del 18 dicembre 2018 (di qui, l'odierna impugnativa); tra i lavori era appunto inclusa la realizzazione del cappotto termico, da apporre alla facciata esterna condominiale.

Per la realizzazione di detto cappotto, il Capitolato approvato dal Condominio prevedeva la riduzione della superficie calpestabile del terrazzo di proprietà della condòmina attrice, per l'esattezza per uno spessore di 5 cm - mentre, sulla facciata esterna, lo spessore era di 12 cm.

Secondo il CTP (consulente tecnico di parte) della condòmina, «se da progetto del termotecnico lo spessore inferiore è sufficiente a far rientrare il fabbricato nei parametri di risparmio energetico alla base di tutto l'intervento allora non si giustifica l'utilizzo di uno spessore maggiore sul fronte strada con una notevole riduzione delle superfici calpestabili dei terrazzi e conseguente deprezzamento economico»

Il Tribunale, richiamando la precedente pronuncia romana (Trib. Roma, 16 dicembre 2020, n. 17997), dichiara la nullità della delibera del 18 dicembre 2018 laddove ratifica quella del 23 luglio 2018, per avere l'Assemblea esorbitato dai suoi poteri, disponendo della proprietà privata del singolo condòmino.

Quindi, il fatto che tecnicamente inserire un cappotto sulle facciate condominiali comporti inevitabilmente l'erosione della superficie esterna e di tutto quello che sulla medesima insiste - inclusi i balconi ed i terrazzi privati - costituisce giuridicamente una lesione del diritto di proprietà esclusiva, perché, di fatto, il Condominio si appropria di elementi privati, inglobandoli nella facciata o nelle superfici esterne dell'edificio.

Attenzione, perché, trattandosi di nullità, questo tipo di delibera potrà essere impugnata anche da coloro che avessero votato a favore della realizzazione del cappotto termico ed a prescindere dal tempo passato dall'adozione della delibera e/o dalla realizzazione del cappotto.

Analizzato ancora una volta il problema del restringimento del balcone

Un esproprio… imposto per legge?

Da quanto possiamo leggere delle difese della condòmina che ha impugnato la delibera del Condominio lombardo, la stessa si è concentrata maggiormente sulla diminuzione del valore venale o di mercato del proprio appartamento, a cagione della diminuzione della superficie calpestabile del terrazzo - così anche il suo CTP, come detto sopra.

Tuttavia, il Giudice ha rilevato una ben maggiore questione, attinente alla violazione del diritto di proprietà da parte dell'Assemblea a danno del singolo condòmino.

Insomma, abbiamo dinnanzi a noi un classico caso di delibera nulla per aver l'Assemblea esorbitato dalla sua sfera di competenza (quella delineata dall'art. 1135 c.c.).

Laddove non sussistano balconi o proprietà private intaccate dal cappotto, nessun problema.

È quindi evidente che lo stesso strumento potrà trovare applicazione senza alcun problema solamente in determinati casi, mentre in altri l'insegnamento del Tribunale di Busto Arsizio e di Roma troverà applicazione, non rendendo di fatto possibile la realizzazione del cappotto.

Per questo motivo, riteniamo sarebbe inutile 'prendersela' con il Legislatore, il quale ben potrebbe farci notare che il cappotto termico non è previsto come intervento obbligatorio dalle normative in materia di incentivi fiscali all'edilizia, ma è unicamente inserito tra gli strumenti a disposizione del singolo edificio, ove spetta poi al proprietario dell'edificio o, nel nostro caso, all'Assemblea dei condòmini, deliberare con discernimento.

Come evidenzia anche il magistrato del caso appena esaminato, il Condominio era ben consapevole (o avrebbe dovuto esserlo) che avrebbe violato la legge, dato che aveva approvato il Capitolato ove era previsto il cappotto da realizzare con inclusione dei 5 cm di terrazzo della condòmina attrice e dato che detta inclusione, lungi dall'essere pedissequamente prevista nella legislazione applicabile, era nulla per violazione del diritto di proprietà.

In realtà, la soluzione giuridica esiste e consiste nell'acquisire il consenso dei proprietari delle superfici da inglobare via cappotto, ma temiamo, dobbiamo essere franchi su questo, che la cifra antropologica del nostro Bel Paese, che non ama il sacrificio del singolo a favore del benessere collettivo, non la favorirà.

Acquisito il consenso del proprietario, non si tratterebbe di uno spoglio della proprietà esclusiva a favore di quella comune, bensì di una volontaria cessione da parte del titolare.

Magari con un impegno, laddove in futuro venisse rimosso il cappotto, al ripristino di quanto 'eroso'.

Ma la soluzione giuridica - ammesso che basti il consenso espresso in un semplice verbale di assemblea condominiale, dato che sappiamo che i diritti reali (tra i quali la proprietà) si costituiscono, regolano e cedono tramite atto pubblico - potrebbe cedere dinnanzi alle carenze tecniche: cosa accade se, ad esempio, dei 14 proprietari di balconi di un ipotetico Condominio, solamente 7 mi danno il consenso a cedere parte dei balconi al cappotto? Sarà realizzabile un cappotto 'a macchia di leopardo'? Non siamo tecnici, ma ci sembra che lo scopo di efficienza energetica verrebbe in tal modo, se non grandemente frustrato, sostanzialmente eluso.

Qualcuno potrebbe anche affermare che non si tratti di cessione della proprietà, bensì di una costituzione di servitù: la superficie privata (quella del balcone privato erosa dal cappotto) andrebbe a costituire fondo servente rispetto alla superficie comune (fondo dominante) nella quale verrebbe inglobata.

A tal proposito, sebbene venga immediatamente in mente il brocardo latino neminem res sua servit, che ci spiega che non possiamo costituire una servitù su A a favore di B se A e B sono entrambe di nostra proprietà, v'è da rilevare che se il fondo dominante è in comproprietà con altri, mentre quello servente è di proprietà esclusiva di uno solo di coloro che possiedono il dominante, allora è possibile ravvisare una servitù parziaria, laddove il comproprietario del fondo dominante e proprietario esclusivo del fondo servente sia costretto a sopportare, sul proprio fondo, una servitù che va a beneficio maggiore degli altri comproprietari del fondo dominante.

In parole povere, tradotto nella materia che qui ci occupa, il condòmino, comproprietario della facciata che viene coibentata grazie al cappotto termico, dovendo cedere parte del balcone o del terrazzo, subisce, sulla sua proprietà privata, una diminuzione, mentre il beneficio che ne trae è inferiore rispetto a quello che si realizza verso gli altri condòmini comproprietari della facciata, pertanto, la servitù è ammissibile.

Ovviamente, anche la servitù, nel caso che ci occupa, dovrà essere costituita con il consenso del proprietario della porzione da inglobare.

Per coloro che invece hanno realizzato interamente un cappotto termico ed hanno inglobato, così facendo, la proprietà di alcuni condòmini, si pone un ulteriore dilemma: laddove sia trascorso il tempo di legge (20 anni) sarebbe possibile ipotizzare che il Condominio (cioè, tutti i condòmini tranne quelli la cui proprietà è stata inglobata) abbia usucapito le porzioni di proprietà privata incorporate al cappotto?

Come sarà in grado di comprendere il nostro lettore, si tratta di un terreno inesplorato sinora e di scenari possibili che si aprono dinnanzi all'interprete del prossimo futuro.

Altro problema: se, a lavori realizzati e bonus concesso, la dichiarazione di nullità della delibera condominiale che approvò i lavori, incluso il cappotto (laddove questo intacchi la proprietà privata) travolga le opere eseguite ed anche i benefici fiscali, con revoca degli stessi e ripresa a tassazione dell'intero intervento.

Che cosa fare se il condominio non vuole deliberare il superbonus?

Repetita iuvant: la ratifica dell'Assemblea

Tra le doglianze della condòmina che ha avviato il giudizio, figurava anche quella relativa alla nullità o annullabilità della delibera del 6 novembre 2018, altra decisione ratificata dalla delibera del 18 dicembre 2018, oggetto dell'odierno giudizio, in quanto la stessa avrebbe autorizzato l'Amministratore a sottoscrivere un contratto di appalto affetto da nullità per indeterminatezza dell'oggetto e del corrispettivo.

Secondo la condòmina attrice, il corrispettivo non era determinato o determinabile perché faceva riferimento ad una serie di variabili non predeterminate, a loro volta, nonché lasciate alla discrezionalità, così da potersi ricadere facilmente nell'eccesso di potere dell'Assemblea.

Premettendo la considerazione per cui l'eccesso di potere viene integrato quando l'Assemblea adotta una decisione che non sposa l'interesse condominiale, bensì quello della sola maggioranza votante favorevolmente oppure di alcuni condòmini solamente o anche di un terzo, il Tribunale ha rigettato questa tesi.

Infatti, rifacendosi a giurisprudenza consolidata della Corte di legittimità, il Tribunale ha rammento che «la delibera assembleare in ordine alla manutenzione straordinaria deve determinare l'oggetto del contratto di appalto da stipulare con l'impresa prescelta, ovvero le opere da compiersi ed il prezzo dei lavori, non necessariamente specificando tutti i particolari dell'opera, ma comunque fissandone gli elementi costruttivi fondamentali, nella loro consistenza qualitativa e quantitativa. Sono, peraltro, ammissibili successive integrazioni della delibera di approvazione dei lavori, pure inizialmente indeterminata, sulla base di accertamenti tecnici da compiersi.

In ogni caso, l'autorizzazione assembleare di un'opera può reputarsi comprensiva di ogni altro lavoro intrinsecamente connesso nel preventivo approvato (arg. da Cass., Sez. 2, Sentenza n. 5889 del 20/04/2001)».

Non solo, il Tribunale sottolinea che «L'assemblea può, infatti ratificare le spese straordinarie erogate dall'amministratore senza preventiva autorizzazione, anche se prive dei connotati di indifferibilità ed urgenza, e, di conseguenza, approvarle, surrogando in tal modo la mancanza di una preventiva di delibera di esecuzione (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 18192 del 10/08/2009; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 2864 del 07/02/2008)" (Cass. sez.

II, 21/02/2017, n. 4430, cit.)», perché il mandante può sempre ratificare l'operato del proprio mandatario che abbia esorbitato dai limiti del potere conferitogli.

Nel caso di specie, poi, non era nemmeno ravvisabile una cotale situazione, in quanto il contratto di appalto chiariva il prezzo esatto per le opere di isolamento e per le altre separate opere di sostituzione caldaie, mentre un apposito articolo prevedeva che, trattandosi di appalto per lavori sia a corpo che a misura, l'importo finale dei lavori sarebbe stato desunto dalla contabilità finale dei lavori, in funzione delle reali quantità eseguite e di eventuali ulteriori opere necessarie o richieste dal committente, precisando che tutti i lavori extra contratto avrebbero dovuto essere autorizzati per iscritto dal committente o dal tecnico di fiducia.

Dal canto suo, l'Assemblea del 6 novembre 2018 aveva approvato i lavori extra contratto per un importo di €. 10.000,00, rispetto all'importo totale dell'appalto sottoscritto, pari ad €. 400.000,00, così agendo pienamente nell'ambito dei propri poteri.

Analizzato ancora una volta il problema del restringimento del balcone

L'installazione di un cappotto termico può involgere il problema del decoro architettonico del caseggiato

Sentenza
Scarica Trib. Busto Arsizio n. 1788 16/12/2021

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Massimo
Massimo 30-12-2021 16:53:34

E' fuorviante e crea confusione affermare che il balcone aggettante non rientra tra quelli che possono impedire la messa in opera del cappotto. Con il cappotto il balcone deve subire un restringimento in quanto il cappotto termina a terra e limita i mq. del balcone steso. Inoltre ci possono essere finestre e porte finestre sul balcone e voglio vedere se un condomino non si possa opporre ad un aumento dello spessore del muro perimetrale agli infissi suddetti. Inoltre che dire del regolamento di natura contrattuale cje stabilisce come nel mio caso che balconi e serrande sono di proprietà dei singoli condomini? Nessuno in tale caso si può permettere di mettere un cappotto attorno alle finestre di proprietà a parte le questioni tecniche. L'articolista dovrebbe ricedere il suo articolo e argomentare meglio le sue affermazioni.

rispondi
Massimo
Massimo 30-12-2021 19:55:53

Onestamente non mi è chiaro il commneto. Sottolineo che forse il giudcie di Milano non capisce molto di Superbonus dal puntio di vista legale. Non è un paradosso data la elevata comlicanza giuridica del Bonus. Chiariscoil mio pensiero: non sarà certo un giudice ad obbligare un condomino a rifare gli infissi per adeguarsi allo spessore del cappotto. Un giudice forse si può mermettere di sentenziare sulla mia proprietà? Infatti si afferma che l'eccezione conferma la regola. La legge è legge. Quella è giurisprudenza. Altri pareri sono welcome.?

rispondi
Massimo
Massimo 30-12-2021 19:58:46

La proprietà privata è inviolabile.

rispondi
Marcog
Marcog 30-12-2021 17:18:02

Argomento interessante e problematico: è evidente che un cappotto, parziale, escludendo porzioni di pareti esterne, sarebbe un cappotto "senza maniche ...", e ciò implica doverose valutazioni prima di procedere.
Pertanto, interessante l'articolo dell'avv.Tosatti, su cui però credo corretto rilevare una inesattezza laddove dice:
>.
Non mi pare che la distinzione così affermata per un balcone aggettante sia condivisibile (almeno nella stragrande maggioranza dei casi): la "superficie" (area calpestabile) certamente non è soggetta a "cappotto" ma è proprio questa che subirebbe una riduzione dovuta all'ispessimento delle "pareti esterne retrostanti" né più né meno delle altre tipologie di terrazzo, è consueto che un balcone (es.: 3 ml in lunghezza) consti di un serramento (es.: 1 ml) + pareti laterali (es.: 1+1 ml) e queste, inspessite, sottrarrebbero una porzione di superficie privata.
Provocazione: nulla vieta di demolirli e ricostruirli ripristinandone la superficie originaria ...

rispondi
Andrea Malusardi
Andrea Malusardi 30-12-2021 20:38:27

Sarei anche io assai grato alla gentile avvocatessa Tosatti, se volesse meglio chiarire il suo pensiero, e/o quello della Corte: non capisco infatti per nulla la differenza tra impatto su balcone aggettante e impatto su balcone non aggettante. In ogni caso, o almeno così capisco io, il cappotto riduce seppur di poco o pochissimo la superficie utile del terrazzo o balcone che sia, in quanto ricopre e quindi ispessisce le pareti dello stabile alle quali il terrazzo o balcone, per così dire "si appoggia". Per cui non riesco proprio a capire i distinguo. Spero di essermi spiegato bene , grazie e cordiali saluti Andrea Malusardi

rispondi
Massimo
Massimo 31-12-2021 10:26:04

Una domanda per chi ha una risposta incluso l’avv. Tosatti. Se si decidesse per un cappotto a maggioranza i dissenzienti sarebbero costretti dalla sentenza del tribunale di Milano a far rifare gli infissi che non necessitano di alcuna manutenzione oppure no? In caso affermativo come si concilia questa decisione con il principio della inviolabilità della proprietà esclusiva? Grazie.

rispondi
Acerottobre
Acerottobre 01-01-2022 08:04:00

...ma la finalità del cappotto è quella di migliorare la prestazione energetica di ciascun appartamento ed evitare la formazione di ponti termici e gratuitamente ci viene proposto/imposto di "sacrificare" un poco di proprietà privata per raggiungere lo scopo che non è "condominiale", ma avvantaggia il singolo proprietario!

rispondi
Massimo
Massimo 01-01-2022 10:28:10

Concordo se il cappotto fosse veramente necessario. Per cui indipendentemente dalla necessità o meno, rimane il mio quesito.

rispondi
Franco
Franco 02-01-2022 11:38:04

Anch'io sarei d'accordo se fosse veramente necessario, ma in alcune facciate nuove dove non esistono Ponti termici questo non lo accetto

rispondi
Massimo
Massimo 02-01-2022 11:44:06

Purtroppo spesso non si pensa se il Superbonus può essere realmente d'aiuto allo stabile e quindi al condominio, ma al guadagno che qualcuno può ricavarne.

rispondi
Franco
Franco 02-01-2022 11:55:40

Infatti è proprio lì che volevo arrivare, io parlo da tecnico del settore. Ci sono casi specifici come il mio dove abbiamo una facciata che non necessita...

rispondi
Roberto
Roberto 14-01-2022 10:35:14

Esiste anche la sentenza del Tribunale di Milano 13 agosto 2021 n. 30843.
Se dal Cappotto termico deriva un vantaggio per tutti i condòmini non vi è lesione del diritto di proprietà.
Il Tribunale di Milano con l'ordinanza numero 30843 del 13 agosto 2021 in materia di Cappotti termici sulla facciata del condominio, ha stabilito che se l'intervento risulta funzionale a un uso più adeguato delle cose comuni, una minima riduzione della superficie disponibile dei balconi dei singoli condòmini è irrilevante.
La realizzazione di Cappotto termico in condominio, se migliora la condizione generale per tutti i condomìni, non lede la proprietà privata di uno solo, in caso di riduzione della superficie disponibile di un balcone condominiale.
Nel dettaglio, la controversia aveva per oggetto una delibera assembleare di condominio, adottata con le maggioranze semplificate previste per il Superbonus 110%, che aveva costretto i condòmini a subire il restringimento del proprio balcone per l'installazione di un cappotto termico sulla facciata.
Secondo il Tribunale di Milano, i lavori deliberati in assemblea, non ledono il diritto di proprietà esclusiva dei ricorrenti, in quanto si tratta di un restringimento della superficie disponibile dei balconi di circa 4-5 centimetri, a causa dello spessore del Cappotto termico e della sostituzione della pavimentazione dei balconi.
Il restringimento della superficie disponibile dei balconi è stato definito dai giudici come tollerabile, perché funzionale a un uso più adeguato delle cose comuni, ovvero la facciata e in generale lo status energetico, finalizzato a soddisfare altri interessi altamente meritevoli di tutela.
Inoltre, le delibere assembleari impugnate dai ricorrenti, non hanno ad oggetto i beni di proprietà esclusiva dei condòmini, ma riguardano lavori per la manutenzione e il miglioramento dei beni comuni. Pertanto, per il Tribunale di Milano, l'intervento edilizio per la fattispecie in esame, rispondendo a un'esigenza della collettività dei condòmini, non lede il diritto della proprietà esclusiva.
La delibera non deve essere invalidata.
Del resto, secondo lo stesso giudice è naturale, che interventi edili sulle facciate condominiali possano riverberare i loro effetti anche sulle parti di proprietà esclusiva dei condomini, mentre non può ritenersi che qualunque effetto di tale natura assuma i connotati di lesione del diritto di proprietà esclusiva, con conseguente invalidità della delibera assembleare; altrimenti, l’installazione di “cappotti termici” sulle facciate dei condomini sarebbe sostanzialmente subordinata al consenso unanime dei condomini, con conseguente frustrazione della ratio sottesa all’intervento legislativo (riguardante, invero, plurimi interventi ma contemplante espressamente proprio gli “interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate”, art. 119 comma 1 lett. a) dl. 34/2020 (Trib. Milano 13 agosto 2021).

rispondi
MASSIMO
MASSIMO 14-01-2022 10:54:32

Leggi l'articolo sul Sole24Ore di ieri dal titolo "Superbonus 110%, decoro e terrazzi: il contenzioso rischia di fermare la riqualificazione energetica
di Andrea Tolomelli". Articolo veramente completo sull'argomento e che taglia la testa al toro.
Sottolinea due sentenze recenti a favore di chi non vuole il cappotto. Di seguito l'ultimo paragrafo di sudetto articolo. Buona giornata.
"L'inadeguatezza della normativa condominiale
In queste circostanze si riverbera - ancora una volta - tutta l'inadeguatezza della normativa condominiale che, anche a seguito della riforma del 2012 non è in grado di valorizzare e tutelare elementi di comune interesse quale il risparmio energetico o la protezione dagli incendi che inevitabilmente considerano il fabbricato nella sua interezza senza distinzione tra proprietà condominiale e privata. La mancanza di personalità giuridica del Condominio, lo stretto dualismo tra parti comuni e proprietà esclusive, la non espressa disciplina giuridica dei balconi, sono elementi che se portati innanzi alle aule di giustizia possono di fatto rendere inapplicabili normative che nascono con l'intento di agevolare degli interventi volti al miglioramento energetico dei fabbricati.
Non resta pertanto che sperare nell'opera d'informazione e spiegazione che spesso è altrettanto difficile da svolgere in tempi limitati e di pandemia come l'attuale. Un'ultima considerazione: è assurdo lamentarsi dell'aumento vertiginoso dei prezzi energetici invocando aiuti di Stato quando non si colgono le opportunità di riqualificazione proposte. D'altro canto la proprietà condominiale meriterebbe più attenzione e specifiche normative di beneficio fiscale."

rispondi
Roberto
Roberto 14-01-2022 12:19:09

Noto che ci sono molti detrattori a priori del Superbonus 110...magari orientati politicamente...
Non è che tutti frodano: c'è chi fa le pratiche in regola!
Chi froda ne pagherà le conseguenze!
L'aggiornamento energetico di fabbricati datati a me pare importante.
I motivi per cui alcuni condomini impugnano le delibere appare risibile: avranno un risparmio energetico; inoltre aumentando la classe energetica dell'immobile avranno anche un aumento del 20% del valore del loro appartamnto...
Sono così importanti i 5-12 cm di riduzione del piano di calpestio del terrazzo?
Prima di sprecare denaro in spese legali...meglio pensarci bene...

rispondi
Roberto
Roberto 14-01-2022 11:38:59

@MASSIMO: Sole 24 Ore del 17.11.2021: "Possibili soluzioni in caso di restringimento dei balconi nei lavori del superbonus 110 %".
Per non rischiare e potersi difendere se qualche condòmino dovesse impugnare la delibera, gli amministratori dovrebbero prevenire il problema, discutendone in assemblea, presentando studi di fattibilità che illustrino analiticamente i restringimenti previsti sui balconi, prendendo in esame soluzioni alternative. Come ad esempio: insufflaggio all'interno del muro, nanotecnologie di leggerissimo spessore, su parete esterna od interna, purchè con materiali omologati dalla normativa di settore, valutando che rientrino nei costi e nei massimali di spesa del superbonus o di quanto sforano con spesa che rimane a carico del committente, rispettando comunque decoro ed estetica dell'edificio.

rispondi
MASSIMO
MASSIMO 14-01-2022 11:59:26

@Roberto: OK quella dovrebbe essere la norma. Purtroppo si è in presenza di Superbonus che non sono assolutamente necessari. Per fortuna c'è la giurisprudenza in questo caso che protegge la minoranza, anche se qualsiasi giudice può sentenziare diversamente. Del resto l'AdE è stata costretta a far votare un decreto antifrode per i soliti furbi italiani che ad oggi hanno truffato oltre 4 miliardi di euro.

rispondi
MASSIMO
MASSIMO 14-01-2022 12:53:29

Infatti Roberto. Hai ragione.Ma quanto dici almeno dai dati dell'AdE secondo cui il Superbonus è importante per i vecchi edifici ma no per altri come ad esempio il mio che è di classe energetica E. Ha una caldaia centralizzata a gas. Facciata principale in cortina quindi intoccabile e retrofacciata rifatta completamebnte 10 anni osono. Ora considera anche i programami UE per l'efficienza energetica che è molto importante anche per noi. E' previsto che la peggiore classe energetioca G venga eliminata a livello europeo entro il 2033. Mentre la classe F entro i primi anni 40. Ora la tecnologia edile farà probabilemnte passi da gigante per cui nel mio caso accettare il Superbonus oggi è pura follia e ladrocinio.

rispondi
Roberto
Roberto 17-01-2022 10:09:15

Oggi si costruisce in classe A4...quindi una riqualificazione energetica ha senso anche se l'edificio è in classe E...
Se poi vuoi partire con un'azione legale...
Tieni conto che il Tribunale di Milano ha bocciato il ricorso per la sospensione della delibera e condannato i ricorrenti a pagare 8.800 euro di spese di lite più il 15% per oneri vari.
Se ti va di rischiare...
Ne vale la pena?

rispondi
Massimo
Massimo 17-01-2022 10:31:17

Legg attentamente la sentenza: Il Tribunale di Milano non ha sospeso in via cautelare una delibera che prevedeva l'installazione del cappotto anche nelle proprietà esclusive solo perché la decisione assembleare espressamente prevedeva la facoltà per il condomino dissenziente di non realizzare il cappotto sul proprio balcone ricorrendo ad altre soluzioni (Trib. Milano 13 agosto 2021). Sull'argomento si è pronunciato anche il Tribunale di Busto Arsizio.
Leggi attentamente la sentenza di quest'ultimo:
Con sentenza del 7 aprile 2021 n. 1547 il Tribunale ha ritenuto la delibera nulla perchè, in assenza del consenso di tutti i condomini interessati dalla riduzione degli spazi utilizzabili dei balconi di proprietà individuale, l'installazione del cappotto è stata illegittimamente deliberata a maggioranza dei condomini.24 dic 2021"

rispondi
Roberto
Roberto 17-01-2022 10:52:38

"Il Tribunale di Milano bacchetta chi ostacola il superbonus in condominio senza validi motivi" - Sole 24 Ore del 6 settembre 2021.
Del resto, secondo lo stesso giudice Milano è naturale, che interventi edili sulle facciate condominiali possano riverberare i loro effetti anche sulle parti di proprietà esclusiva dei condomini, mentre non può ritenersi che qualunque effetto di tale natura assuma i connotati di lesione del diritto di proprietà esclusiva, con conseguente invalidità della delibera assembleare; altrimenti, l’installazione di “cappotti termici” sulle facciate dei condomini sarebbe sostanzialmente subordinata al consenso unanime dei condomini, con conseguente frustrazione della ratio sottesa all’intervento legislativo (riguardante, invero, plurimi interventi ma contemplante espressamente proprio gli “interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate”, art. 119 comma 1 lett. a) dl. 34/2020 (Trib. Milano 13 agosto 2021).
Ripeto se vuoi rischiare spese legali e di Tribunale fai pure...
UNA SENTEBNZA NON E' LEGGE...

rispondi
Massimo
Massimo 17-01-2022 11:43:13

La legge c'è ed è quella che afferma l'inviolabilità della proprietà privata.

rispondi
Roberto
Roberto 17-01-2022 11:59:58

C'è anche la legge del Superbonus 110 ed il decreto che ha stabilito la maggioranza per l'approvazione.
Come detto sopra...investi in spese legali poi vedi se il giudice ti darà ragione...
Eventualmente poi se ti bocciano il ricorso per la sospensione della delibera pagherai 8.800 euro di spese di lite più il 15% per oneri vari...come è successo a Milano...
Intanto spendi...

rispondi
Pietro Borella
Pietro Borella 22-01-2022 17:37:11

@Roberto: Non è una argomentazione, ma solo un tentativo di forzare una decisione con la minaccia ripetere “spendi, e intanto spendi, se vale la pena, spendi…”.
Sopra ha scritto:

rispondi
Marcog
Marcog 17-01-2022 12:54:21

@Roberto @Massimo
libertà di pensiero .... ma potete continuare all'infinito!? con quale risultato? neanche i giudici sono una certezza, salvo il punto acclarato dell'inviolabilità della proprietà privata!
L'articolo dell'avv.Tosatti non esprime giudizi pro/contro, dà solo atto di una sentenza.
Dove l'avvocato probabilmente sbaglia è, come detto inizialmente, nel distinguo tra balconi aggettanti e non.

rispondi
Roberto
Roberto 17-01-2022 13:23:58

Auspico che il legislatore intervenga per eliminare questi contenziosi.

rispondi
Massimo
Massimo 22-01-2022 17:52:42

Per terminare almeno da parte mia di dare pareri sulla questione, mi sono reso conto che cercare di comprendere le leggi e la giurisprudenza nostrane è pura follia. Viva la Common Law anglo/statunitense!!!
Saluti a tutti.


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