La responsabilità per mala gestio dell'amministratore deve essere rigorosamente provata. La collettività condominiale deve fornire la prova degli addebiti ascritti al precedente amministratore e dimostrare gli effettivi pregiudizi subiti dal condominio.
Come noto, al momento della nomina tra condominio e amministratore si instaura un rapporto di natura fiduciaria, per effetto del quale l'amministratore deve svolgere l'incarico ponendo in essere condotte rispondenti all'interesse comune dei condomini: in caso contrario può essere condannato al risarcimento dei danni subiti dalla collettività condominiale.
Tale principio è stato recentemente affermato dal Tribunale di Nola nella sentenza n. 2434 pubblicata il 22 settembre 2023.
Amministratore inadempiente costretto a risarcire una rilevante somma ai condomini. Fatto e decisione
Un condominio citava davanti al Tribunale l'ex amministratore per ottenere la restituzione di tutta la documentazione necessaria a ricostruire la situazione debitoria e creditoria, nonché ad accertare e dichiarare la responsabilità del detto ex mandatario per aver gestito la contabilità del condominio in palese violazione degli obblighi di legge.
In particolare, il condominio evidenziava che l'ex amministratore non aveva dato seguito alla richiesta dei condomini di convocazione dell'assemblea per discutere della gestione amministrativa e contabile del caseggiato, inadempimento che induceva i condomini a revocargli l'incarico, con contestuale affido di nuovo incarico ad un nuovo amministratore; inoltre aveva consegnato al nuovo amministratore esclusivamente una nota di cassa, omettendo di consegnare il rendiconto condominiale e la situazione patrimoniale del condominio con l'indicazione dei relativi crediti e debiti.
I condomini rilevavano pure che lo stesso ex mandatario aveva omesso l'esistenza di debiti del condominio per un ammontare complessivo pari ad euro 18.000; in ogni caso gli contestavano di aver gestito la contabilità dell'edificio in violazione degli obblighi di legge.
Non si costituiva in giudizio il convenuto, a cui l'atto di citazione era stato regolarmente notificato, pertanto ne veniva dichiarata la contumacia.
Nel corso del procedimento, sulla base della documentazione prodotta dalla parte attrice e della CTU espletata, emergeva che il convenuto non aveva provveduto a redigere e a far approvare dall'assemblea il rendiconto annuale; inoltre non risultava l'approvazione e la redazione di un verbale di consegna di documenti contabili volti a dimostrare l'effettivo adempimento degli obblighi di legge (l'unico documento rinvenuto è stata una nota di cassa di un limitato periodo).
Lo stesso CTU, nel proprio elaborato peritale, riconosceva anche un danno subito dal condominio (pari ad € 31.395,00), come da tabella di calcolo e riscontro allegata in atti, oltre ad un danno relativo all'importo dovuto ai fornitori (pari ad € 18.000,00) per un importo complessivo di € 49.395,00. Il Tribunale ha sposato le conclusioni espresse dal consulente.
L'ex amministratore è stato condannato a pagare alla collettività condominiale i danni quantificati dal CTU, nonché ad una ulteriore somma per la mancata restituzione dei già menzionati documenti.
Anomalie nella gestione contabile del condominio
Del resto, lo stesso giudice ha tenuto in conto che il convenuto ha disatteso l'invito a rendere l'interrogatorio formale, circostanza considerata argomento di prova.
Considerazioni conclusive
L'amministratore è comune mandatario di tutti i condomini e, in tale veste, è tenuto ad un obbligo di totale trasparenza nei confronti di tutti i condomini (Trib. Mantova, 13 ottobre 2015).
Si verifica la c.d. mala gestio ogni volta che l'amministratore svolga la propria attività ponendo in essere condotte non rispondenti all'interesse comune dei rappresentati, come, ad esempio, quando egli non metta a disposizione dei condomini la documentazione contabile in sede di approvazione del consuntivo o non fornisca un chiaro rendiconto del proprio operato, con conseguente violazione del dovere di diligenza ex art. 1710 c.c. e obbligo di risarcimento del danno per la sua negligente attività (Trib. Torino 23 marzo 2023 n. 1268; Trib. Cosenza 14 aprile 2021 n. 846). Un'ipotesi di responsabilità, sia civile sia penale, in capo all'amministratore può verificarsi in caso di mala gestio contabile tale da determinare un dissesto nella contabilità del condominio dovuto ad incongruenze tra quanto messo per iscritto nei consuntivi e quanto effettivamente versato dai condomini, nonché causato dall'appropriazione indebita di parte delle somme versate dai condomini ed usate a vantaggio personale dell'amministratore anziché per far fronte ai debiti condominiali verso terzi (Trib. Milano 19 gennaio 2022 n. 311).
In presenza di questi o negli altri casi previsti dalla norma, l'assemblea è in piena facoltà di revocare subito l'incarico, senza nemmeno necessità di convocare l'assemblea. In tal caso nessun danno è dovuto all'amministratore, anzi sarà il condominio stesso a poter chiedere l'eventuale risarcimento del danno causato dalla mala gestio.
Gli addebiti di "mala gestio" mossi all'ex amministratore, però, non fanno sorgere, in modo automatico, obbligazioni risarcitorie di danni (patrimoniali) a favore dei condomini.
Quest'ultimi, infatti, devono fornire la prova degli addebiti ascritti al precedente amministratore e dimostrare gli effettivi pregiudizi subiti dal condominio.
L'amministratore, invece, qualora sia citato in giudizio per mala gestio, è onerato della prova della corretta amministrazione e, perciò, in particolare, dell'effettivo e accorto impiego di tutte le somme riscosse per pagare le spese di volta in volta preventivate o imposte dall'urgenza (previa puntuale registrazione di ogni singolo incasso - con la relativa provenienza - e di ogni singolo esborso - in corrispondenza di adeguata documentazione giustificativa).
