Le delibere aventi ad oggetto la progettazione e l'esecuzione di interventi di manutenzione straordinaria sulle parti comuni del condominio sono, sovente, motivo di acceso contrasto in sede assembleare.
A volte la lite si risolve nella stessa sede, mentre, nella maggior parte dei casi, determina l'inevitabile insorgere di una vertenza, mediante formale impugnazione della delibera, alla quale, ove nella sede di conciliazione non si raggiunga un accordo, segue la causa giudiziale.
La controversia portata avanti al Tribunale di Cosenza (sentenza n.671 del 19 marzo 2024) interessa un'ipotesi particolare in cui la decisione assunta dal condominio, in merito ai lavori da compiere alla copertura del fabbricato, è stata censurata dalla proprietaria e condomina dell'immobile posto all'ultimo piano, in considerazione delle non condivisa modalità di realizzazione di tali opere.
Invero, di fatto, la soluzione approvata dal condominio avrebbero procrastinato l'impedimento, in atto già da alcuni anni, alla ristrutturazione del suo immobile e con essa, il legittimo godimento.
In questo contesto, di certa attualità, riveste primaria importanza avere contezza di quali azioni possono essere esperite dal condomino, qualora subisca lesioni al proprio immobile e, anche, quali prove il medesimo dovrà addurre a fondamento della propria pretesa.
Parimenti, non possiamo dimenticare che il condominio ha un dovere di custodia delle parti comuni ex art. 2051 Cod. Civ. per cui nei suoi confronti potrà essere configurata una responsabilità laddove risulti inadempiente alla giusta manutenzione delle stesse, qualora siano causa di danni.
La vicenda
Nella fattispecie in esame, una condomina ha promosso impugnazione avverso la delibera assembleare con la quale è stata assunta la determinazione di svolgere lavori al tetto, in disprezzo delle doglianze avanzate dalla medesima, in ragione della loro inadeguatezza a quanto effettivamente necessario per risolvere la problematica delle infiltrazioni ed precarietà del di lei sottotetto.
A sostegno della propria opposizione, la condomina ha rappresentato che, oramai da anni, aveva sottoposto al condominio il progetto di ristrutturazione del di lei appartamento, mai esaminato dalla assemblea, adducendo che le opere approvate ne ostacolavano il godimento, in quanto la privavano della possibilità di renderlo utilizzabile e migliorarne l'uso ai sensi dell'art. 1102 Cod. Civ.
Il condominio si è costituito negando la rispondenza al vero della ricostruzione avversaria all'uopo riferendo di aver sostituito detta delibera con altra successiva, chiedendo di dichiarare la cessazione della materia del contendere.
Nella motivazione della sentenza resa, il Giudice ha rilevato, primariamente, che l'eccezione formulata dal condominio è da ritenersi inconferente, poiché la delibera che avrebbe sostituito quella impugnata è stata annullata in altro e diverso procedimento e, in secondo luogo, valutato l'esito delle prove testimoniali assunte e della CTU espletata, ha accolto la domanda per i motivi in appresso illustrati.
Condominio e tardiva manutenzione straordinaria
Prima di entrare nel merito della questione in esame, è utile ricordare che il condominio riveste la qualità di custode dei beni e dei servizi comuni ad esso afferenti e, proprio in considerazione di tale qualifica, è tenuto ad assumere tutte le determinazioni necessarie e propedeutiche affinché da essi non derivi un pregiudizio agli stessi condomini o a terzi.
A tal riguardo, in aderenza al richiamato art. 2051 Cod. Civ., è appropriato, per l'effetto, evidenziare che il condominio è chiamato a rispondere dei danni che possono essere cagionati dalle parti comuni alle proprietà esclusive dei condomini, o anche dei danni patiti da terzi, per omessa manutenzione.
Posto ciò, corollario del disposto della evocata norma è il dovere di vigilanza gravante sul condominio sullo stato e sulle condizioni di manutenzione delle parti ed impianti comuni, tra cui ricade ovviamente il tetto e, dalla cui inosservanza, ne consegue la responsabilità da cose in custodia «Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito».
Sul punto, è confacente sottolineare l'indirizzo unanime della Giurisprudenza ove riconosce che «[...] qualora una porzione di proprietà esclusiva di un condomino subisca danni a causa di vizi delle parti comuni, il condominio risponde ai sensi dell'articolo 2051 del c.c. in qualità di custode dei beni e servizi comuni.
A tale fine, il danneggiato deve fornire la prova del nesso di causalità tra la res in custodia e il danno subito[...]» (Tribunale Pordenone, 13/08/2020, n.440, conformi Tribunale Reggio Calabria sez. II, 10/05/2021, n.644; Tribunale Milano sez. IV, 10/05/2021, n.3939).
Nella vicenda che ci occupa, le risultanze della CTU esperita hanno avvalorato le doglianze sollevate dalla condomina.
In proposito, l'istruttoria ha confermato la necessità delle lavorazioni descritte dalla condomina nel suo immobile e, parimenti, che quest'ultimo costituisce unico accesso dal qual può essere visionato dal basso e dall'interno la copertura del fabbricato.
Sotto tale profilo, è conveniente far presente che, nel primo progetto presentato, le opere di ristrutturazione nell'appartamento della condomina dovevano essere realizzate in cemento armato ma, stante il diniego della assemblea, era stata depositata una variante, ove veniva previsto il rifacimento della struttura in legno lamellare con l'intento di renderla più leggera ma, nondimeno, anche detta soluzione era stata rifiutata dal condominio.
Ebbene, il consulente tecnico d'ufficio ha potuto constatare che le scelte progettuali e di realizzazione della ristrutturazione della copertura effettuate da parte del tecnico del condominio sono risultate carenti non essendo state precedute da alcuna indefettibile indagine sullo stato del tetto e sul degrado delle travi.
Al contempo, il CTU ha rilevato un grave stato di conservazione dell'intero edificio per assoluta mancanza dei doverosi e dovuti interventi di manutenzione nel tempo, accertando che proprio le precarie condizioni conservative hanno determinato la rovina del sottotetto della condomina ove è stata verificata la presenza di infiltrazioni.
Dai sopralluoghi, è emerso che gli interventi disposti dal condominio sono stati assolutamente deficitari per la risoluzione delle problematiche contestate e per la cui eliminazione non si può prescindere dalla totale rimozione della struttura esistente e dalla realizzazione di una nuova copertura, convenendo che il progetto proposto dalla condomina attrice era condivisibile, avendo già avuto anche l'approvazione dagli Uffici preposti, compreso il Genio Civile.
Alla luce delle osservazioni riportate, è imputabile al condominio una responsabilità per la mancata manutenzione ed errata progettazione dei lavori al tetto, causa del danno lamentato.
Infiltrazioni e titolarità del sottotetto
Risarcimento danni
Ritenuta pacifica la responsabilità del condominio, per le argomentazione e risultanze esposte e, per l'effetto, l'an della domanda, appare utile approfondire il tema dell'accertamento del quantum dei danni subiti.
Nel caso che ha dato luogo alla sentenza in commento, la CTU ha appurato che la mancata ristrutturazione del tetto ha concretizzato un danno per la condomina, quantomeno dal 2012, anno di approvazione della variante al progetto presentata e resa nota al condominio, avendo la condotta indolente e ostruzionistica di quest'ultimo impedito il godimento dell'immobile.
Per quanto concerne la quantificazione del danno per mancato utilizzo dell'appartamento, può assumersi come ragionevole e soddisfacente quello relativo al valore del canone locativo dello stesso, quale parametro oggettivo per la sua corretta determinazione.
Ad avviso di chi scrive, la sentenza che ha accolto l'opposizione promossa è, quindi, conforme al diritto ed alle norme e principi dettati ed espressi in materia, con ampio commento, nella motivazione, degli estratti della consulenza d'ufficio e delle prove testimoniali rese.
