La convocazione di un'assemblea condominiale va rivolta al condòmino reale e, cioè, al vero proprietario e non a chi si comporta come tale senza esserlo (c.d. condòmino apparente), non potendo invocare il principio dell'apparenza l'amministratore che abbia trascurato di accertare la realtà sui pubblici registri (Cass. civ., sez. II, 30/04/2015, n. 8824; Cass. civ., sez. II, 12/07/2011, n. 15296): ove ciò non avvenga e sia, dunque, convocato il condomino apparente, la delibera è annullabile (Cass. civ., sez. VI, 16/02/2021, n. 4026).
La giurisprudenza di legittimità ha, tuttavia, precisato che il vizio di convocazione di un condomino apparente determina l'invalidità della delibera soltanto allorquando si sia ripercosso in concreto sulla formazione dei quorum minimi costituivi e deliberativi, dal momento che trattasi di vizio di annullabilità e non di nullità.
La questione è stata oggetto di un caso di recente deciso dal Tribunale di Napoli con sentenza n. 3153 del 19 marzo 2024.
Invalidità delle delibere condominiali per partecipazione di soggetti non legittimati
Un condòmino impugnava le delibere assembleari aventi ad oggetto la revoca dell'amministratore in carica e la nomina del nuovo amministratore, lamentando che all'assemblea condominiale aveva partecipato ed espresso il proprio voto un soggetto che non aveva la qualità di condòmino, non potendo applicarsi in ambito condominiale il principio dell'apparenza di diritto.
L'attore deduceva che, così come prescritto dall'art. 66 disp. att. c.c., l'assemblea non poteva deliberare se non vi era prova che tutti gli aventi diritto fossero stati invitati alla riunione e che era compito dell'assemblea, e per essa del suo Presidente, controllare la regolarità degli avvisi di convocazione e darne conto tramite verbalizzazione.
Si costituiva in giudizio il Condominio assumendo che il nuovo amministratore, solo all'esito di un procedimento cautelare aveva ricevuto in consegna dal precedente amministratore il registro di anagrafe condominiale, il quale confermava la qualità di condòmino del soggetto in contestazione con la conseguenza che l'avvenuta consegna dell'anagrafe condominiale aveva fatto venire meno l'obbligo di controllo dell'amministratore sullo stato dei pubblici registri.
Deduceva, altresì, che la legittimazione ad impugnare la delibera spettasse solo al condòmino pretermesso, non all'attore e che l'eventuale partecipazione all'assemblea di un soggetto non legittimato non aveva in concreto influito sul quorum costitutivo e deliberativo assembleare. Il convenuto Condominio concludeva, pertanto, chiedendo il rigetto dell'opposizione.
Il Tribunale ha rigettato la domanda di parte attrice.
Richiamando l'orientamento costante della giurisprudenza di legittimità, il Tribunale ha ribadito che la partecipazione ad un'assemblea di un soggetto non legittimato non si riflette sulla validità della costituzione dell'assemblea e delle delibere assunte qualora risulti che quella partecipazione non ha influito sul quorum costitutivo e deliberativo assembleare.
Accertato che la partecipazione del soggetto non legittimato non aveva avuto un peso determinante sulle delibere impugnate, il Tribunale ha rigettato l'opposizione, indipendentemente dall'esame dell'effettiva qualità di condomino in capo al soggetto in contestazione e dalla valutazione circa il soggetto che sarebbe stato onerato di dimostrare l'assenza o la sussistenza di tale sua qualità.
I soggetti che hanno diritto a partecipare all'assemblea condominiale: pratiche indicazioni
Riflessioni finali sulla convocazione e validità delle assemblee condominiali
L'amministratore di condominio, al fine di assicurare una regolare convocazione dell'assemblea, è tenuto a svolgere tutte le indagini suggerite dalla diligenza dovuta per la natura dell'attività esercitata, onde poter comunicare a tutti gli aventi diritto l'avviso della riunione, prevalendo su ogni apparenza di titolarità il principio della pubblicità immobiliare e quello dell'effettività (cfr. Cass. civ., ord. n. 10824 del 24.04.2023).
In altri termini, l'amministratore non è mai esonerato dalla verifica dell'avvenuta convocazione di coloro i quali rivestano effettivamente la qualità di condomini indipendentemente dall'obbligo di tenuta dell'anagrafe condominiale sulla base dei dati forniti dai condomini ai sensi dell'art. 1130, n. 6), c.c., poiché nei rapporti interni alla compagine condominiale non può mai essere data rilevanza ad una situazione di apparenza di diritto.
L'assemblea, infatti, non può "validamente" deliberare se tutti i condomini non sono stati convocati, come stabilito nell'art. 1136 VI comma c.c. Tale norma va, però, intesa nel senso che in caso di omessa convocazione di tutti i soggetti legittimati, la delibera adottata è suscettibile di impugnazione, nel prescritto termine di trenta giorni, su istanza del solo soggetto interessato (cfr. Corte di Appello di Napoli, sent. n. 3562 del 25/07/2023) o su istanza di soggetti terzi, nel caso in cui la partecipazione di un soggetto non legittimato abbia in concreto inciso sulla valida costituzione e deliberazione dell'organo assembleare.
I vizi di irregolare convocazione dell'assemblea condominiale e di formazione della volontà assembleare sono vizi di annullabilità e non di nullità (cfr. Cass. SS.UU. sent. n. 4806 del 07.03.2005) nel senso che possono determinare l'annullabilità della delibera, quando il vizio di convocazione abbia inciso in concreto sulla possibilità per il condomino impugnante di partecipare al processo deliberativo, comprimendo o impedendo la sua partecipazione ed il suo concorso alla formazione della volontà assembleare.
In altre parole, il condomino non può dolersi della partecipazione e voto in assemblea di un soggetto non legittimato, nel caso in cui la sua partecipazione, non sia stata impedita o compressa, mentre quella del soggetto che si assume non legittimato non abbia influito in concreto sul quorum costitutivo e deliberativo assembleare.
In tal senso, la giurisprudenza di legittimità ha più volte affermato che "la partecipazione ad un'assemblea di un soggetto estraneo ovvero privo di legittimazione non si riflette sulla validità della costituzione dell'assemblea e delle decisioni in tale sede assunte, qualora risulti che quella partecipazione non ha influito sulla maggioranza richiesta e sul quorum prescritto, né sullo svolgimento della discussione e sull'esito della votazione" (cfr. Cass. civ., sent. n. 11943 del 08.08.2003; in termini Cass. civ., ord. n. 28763 del 30.11.2017).
Nel caso in esame, l'attore non ha lamentato il mancato raggiungimento dei prescritti quorum costitutivi e deliberativi a fondamento della sua impugnazione, limitandosi ad affermare che l'illegittimità della deliberazione deriverebbe direttamente dalla partecipazione all'assemblea di un soggetto non legittimato.
Al contrario, invece, secondo il Tribunale di Padova ed il richiamato orientamento di legittimità, trattandosi di vizio di annullabilità e non di nullità, la partecipazione all'assemblea di un soggetto estraneo ossia non legittimato non determina di per sé l'invalidità della delibera che si verifica solo quando la detta partecipazione abbia avuto un peso determinante sulla costituzione e deliberazione dell'organo assembleare.
