Se un condomino è comproprietario di più appartamenti, egli va considerato come una sola testa in sede di assemblea condominiale

La vicenda. Gli attori, in qualità di condomini, impugnavano in Tribunale le delibere dell'assemblea condominiale di settembre e dicembre 2017.

A sostegno della domanda di declaratoria di nullità o di annullamento delle delibere impugnate, gli attori deducevano che nel calcolo delle maggioranze ai fini dell'adozione delle due delibere non si era tenuto conto che essi disponevano di un voto ciascuno quali condomini proprietari, ognuno, di una unità immobiliare nonché di un ulteriore voto quali comproprietari di una diversa unità immobiliare, sita nello stesso condominio, per un totale di quattro voti.

Inoltre, la delibera di settembre del 2017 era stata approvata anche con il voto favorevole della comunione dei comproprietari di una unità immobiliare sita nel condominio, che erano stati rappresentati da Sempronia senza che questa avesse dimostrato di essere in possesso della delega degli altri comunisti, mentre la delibera di dicembre 2017 era stata approvata con il voto favorevole anche della predetta comunione che, in quella occasione, era stata rappresentata da un terzo per delega di uno solo dei comunisti.

Il ragionamento del Tribunale. In proposito, il giudicante ha osservato che in materia condominiale l'assemblea, per poter deliberare validamente, necessita sempre di una doppia maggioranza, ossia quella dei presenti e quella dei millesimi, sia in prima che in seconda convocazione ed indipendentemente dall'oggetto della decisione.

Lo si evince dall'art. 1136 c.c. che, con riferimento al numero di voti necessario per l'approvazione delle delibere, parla espressamente di "maggioranza degli intervenuti", riferendosi alle persone fisicamente presenti in assemblea, compresi i terzi delegati, ed escludendo quindi che si tratti della maggioranza dei partecipanti al condominio.

Ciò premesso, allorquando un condomino sia proprietario o, come nel caso di specie, comproprietario di più unità immobiliari nel momento in cui partecipa all'assemblea "va considerato come una sola testa, rappresentante i millesimi risultanti dalla somma dei parametri millesimali di proprietà dei suoi immobili". Se così non fosse, e si attribuisse quindi rilievo al numero degli intervenuti in assemblea, non si spiegherebbe perché il legislatore abbia individuato un concorrente criterio di calcolo della maggioranza, costituito dai millesimi di proprietà degli intervenuti medesimi.

Casa in comproprietà, basta l'omessa convocazione di uno dei titolari per rendere la delibera annullabile

Per quanto riguarda poi le contestazioni circa il difetto di rappresentanza del soggetto che aveva votato per conto dei comunisti nelle due assemblee per cui è causa (in una per mancanza di delega e nell'altra perché non rappresentati in toto) deve evidenziarsi come gli attori non siano legittimati a svolgerle.

Essi infatti hanno prospettato come il soggetto intervenuto fosse un falsus procurator dei comunisti ma una simile condizione, anche laddove effettivamente esistente, non potrebbe influire sulla validità delle delibere impugnate, potendo tutt'al più essere fonte di responsabilità del rappresentante apparente verso gli attori ai sensi dell'art. 1398 c.c.

Tale conclusione trova conforto, con specifico riguardo al tema dell'adozione delle delibere condominiali, in una pronuncia della Suprema Corte (Cass. n. 4531/2003) che ha stabilito che: «in materia di delibere condominiali i rapporti tra il rappresentante intervenuto in assemblea ed il condomino rappresentato sono disciplinati dalle regole sul mandato, con la conseguenza che l'operato del delegato nel corso dell'assemblea non è nullo e neppure annullabile, ma inefficace nei confronti del delegante fino alla ratifica di questi».

Deve quindi ritenersi che, anche dopo la novella, il voto espresso in assemblea dal falsus procurator del condomino sia inefficace nei confronti del solo rappresentato.

In conclusione, la domanda è stata rigettata.

Difetto di delega ed errori di calcolo delle domande