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Se un condomino è comproprietario di più appartamenti, egli va considerato come una sola testa in sede di assemblea condominiale
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Se un condomino è comproprietario di più appartamenti, egli va considerato come una sola testa in sede di assemblea condominiale

Il condomino, proprietario comproprietario, va considerato come una sola testa, rappresentante i millesimi risultanti dalla somma dei parametri millesimali di proprietà dei suoi immobili

Avv. Maurizio Tarantino  

La vicenda. Gli attori, in qualità di condomini, impugnavano in Tribunale le delibere dell'assemblea condominiale di settembre e dicembre 2017.

A sostegno della domanda di declaratoria di nullità o di annullamento delle delibere impugnate, gli attori deducevano che nel calcolo delle maggioranze ai fini dell'adozione delle due delibere non si era tenuto conto che essi disponevano di un voto ciascuno quali condomini proprietari, ognuno, di una unità immobiliare nonché di un ulteriore voto quali comproprietari di una diversa unità immobiliare, sita nello stesso condominio, per un totale di quattro voti.

Inoltre, la delibera di settembre del 2017 era stata approvata anche con il voto favorevole della comunione dei comproprietari di una unità immobiliare sita nel condominio, che erano stati rappresentati da Sempronia senza che questa avesse dimostrato di essere in possesso della delega degli altri comunisti, mentre la delibera di dicembre 2017 era stata approvata con il voto favorevole anche della predetta comunione che, in quella occasione, era stata rappresentata da un terzo per delega di uno solo dei comunisti.

Il condomino comproprietario presente in assemblea vota anche per altri comproprietari

Il ragionamento del Tribunale. In proposito, il giudicante ha osservato che in materia condominiale l'assemblea, per poter deliberare validamente, necessita sempre di una doppia maggioranza, ossia quella dei presenti e quella dei millesimi, sia in prima che in seconda convocazione ed indipendentemente dall'oggetto della decisione.

Lo si evince dall'art. 1136 c.c. che, con riferimento al numero di voti necessario per l'approvazione delle delibere, parla espressamente di "maggioranza degli intervenuti", riferendosi alle persone fisicamente presenti in assemblea, compresi i terzi delegati, ed escludendo quindi che si tratti della maggioranza dei partecipanti al condominio.

Ciò premesso, allorquando un condomino sia proprietario o, come nel caso di specie, comproprietario di più unità immobiliari nel momento in cui partecipa all'assemblea "va considerato come una sola testa, rappresentante i millesimi risultanti dalla somma dei parametri millesimali di proprietà dei suoi immobili". Se così non fosse, e si attribuisse quindi rilievo al numero degli intervenuti in assemblea, non si spiegherebbe perché il legislatore abbia individuato un concorrente criterio di calcolo della maggioranza, costituito dai millesimi di proprietà degli intervenuti medesimi.

Casa in comproprietà, basta l'omessa convocazione di uno dei titolari per rendere la delibera annullabile

Per quanto riguarda poi le contestazioni circa il difetto di rappresentanza del soggetto che aveva votato per conto dei comunisti nelle due assemblee per cui è causa (in una per mancanza di delega e nell'altra perché non rappresentati in toto) deve evidenziarsi come gli attori non siano legittimati a svolgerle.

Essi infatti hanno prospettato come il soggetto intervenuto fosse un falsus procurator dei comunisti ma una simile condizione, anche laddove effettivamente esistente, non potrebbe influire sulla validità delle delibere impugnate, potendo tutt'al più essere fonte di responsabilità del rappresentante apparente verso gli attori ai sensi dell'art. 1398 c.c.

Tale conclusione trova conforto, con specifico riguardo al tema dell'adozione delle delibere condominiali, in una pronuncia della Suprema Corte (Cass. 4531/2003) che ha stabilito che: «in materia di delibere condominiali i rapporti tra il rappresentante intervenuto in assemblea ed il condomino rappresentato sono disciplinati dalle regole sul mandato, con la conseguenza che l'operato del delegato nel corso dell'assemblea non è nullo e neppure annullabile, ma inefficace nei confronti del delegante fino alla ratifica di questi».

Deve quindi ritenersi che, anche dopo la novella, il voto espresso in assemblea dal falsus procurator del condomino sia inefficace nei confronti del solo rappresentato.

In conclusione, la domanda è stata rigettata.

TABELLA RIEPILOGATIVA

OGGETTO DELLA PRONUNCIA

IL VOTO DEL COMPROPRIETARIO IN ASSEMBLEA

RIFERIMENTI NORMATIVI

art. 1136

PROBLEMA

Secondo gli attori, nel calcolo delle maggioranze ai fini dell'adozione delle due delibere non si era tenuto conto che essi disponevano di un voto ciascuno quali codomini proprietari, ognuno, di una unità immobiliare nonché di un ulteriore voto quali comproprietari di una diversa unità immobiliare, sita nello stesso condominio, per un totale di quattro voti.

LA SOLUZIONE

Secondo il Tribunale, allorquando un condomino sia proprietario o, come nel caso di specie, comproprietario di più unità immobiliari nel momento in cui partecipa all'assemblea "va considerato come una sola testa, rappresentante i millesimi risultanti dalla somma dei parametri millesimali di proprietà dei suoi immobili".

Se così non fosse, e si attribuisse quindi rilievo al numero degli intervenuti in assemblea, non si spiegherebbe perché il legislatore abbia individuato un concorrente criterio di calcolo della maggioranza, costituito dai millesimi di proprietà degli intervenuti medesimi.

RICHIAMO GIURISPRUDENZIALE

Cass. n. 4531/2003

LA MASSIMA

Se un condomino è comproprietario di più appartamenti, egli va considerato come una sola "testa" in sede di assemblea condominiale, rappresentante i millesimi derivanti dalla somma algebrica delle varie unità immobiliari possedute.

Trib. Verona, sez. III Civile, sentenza 15 ottobre 2019

Difetto di delega ed errori di calcolo delle domande

Sentenza inedita
Scarica Tribunale di Verona, sez. III Civile, 15 ottobre 2019

Cerca: voto assemblea comproprietario

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Paolok
Paolok giovedì 19 dicembre 2019 alle ore 15:51

Ma ci sono avvocati che ancora portano avanti questa questione?

Markinson
Markinson sabato 21 dicembre 2019 alle ore 10:10

Nel forum vi è una discussione dal titolo "Comproprietà e proprietà esclusiva: quante teste (condomini) contare per i quorum assembleari?" (https://www.condominioweb.com/forum/quesito/compropriet%C3%A0-e-propriet%C3%A0-esclusiva-quante-teste-condomini-contare-per-i-quorum-assemb-117405/) che, credo, strettamente attinente al caso qui presentato. Le conclusioni tratte nella discussione succitata sembrerebbero divergere dalle conclusioni a cui è giunto il Tribunale di Verona e qui riportate. E' così? Può l'autore dell'articolo fornire ulteriore chiarezza in merito? Grazie in anticipo.

Paolokap
Paolokap domenica 22 dicembre 2019 alle ore 11:18

Makinson ho leto la tua domanda nel forum. Per capire quante teste vanno calcolate bisogna fare il seguente ragionamento. A e B sono comproprietari dello stesso appartamento? Una testa. A e B sono comproprietari dello stesso appartamento ma A (oppure B)è proprietarrio di un ulteriore appartamento? due teste. Infatti una testa per A che ha un appartamento tutto suo e una testa perché A rappresenta B (A e B li puoi considerare come se fossero un solo proprietario AB) il quale ha diritto di voto e non ha niente a che vedere con l'altro appartamento di A.Se non fosse così B perderebbe il diritto di voto. Da qui si può dedurre altre situazioni più complesse.

Markinson
Markinson martedì 24 dicembre 2019 alle ore 11:54

Ti ringrazio Paolokap per l'estrema chiarezza e allo stesso tempo sinteticità del tuo intervento. Mi era sembrato che l'articolo avesse (ri-)messo in discussione questo approccio. Grazie ancora!

HarryJ
HarryJ venerdì 03 gennaio 2020 alle ore 20:06

Nel caso di comproprietà al 50%, dove i condomini non sono imparentati, e uno dei due é presente in assemblea, SENZA delega dell’altro, conto i millesimi, e testa, della comproprietà?

Paolokap
Paolokap venerdì 03 gennaio 2020 alle ore 22:39

Non cambia nulla. Sempre una testa e i millesimi totali dell appartamento. In questo caso non è necessaria nessuna delega da parte dell altro comproprietario

HarryJ
HarryJ sabato 04 gennaio 2020 alle ore 09:21

Ok ma non conto i millesimi della comproprietà. Giusto?

Paolokap
Paolokap sabato 04 gennaio 2020 alle ore 09:56

I millesimi restano invariati. Esempio: immobile di proprietà di A e B al 50% (non ha importanza la quota di proprietà) millesimi dell immobile 68. In assemblea ci va A (oppure B) una testa per 68 millesimi

HarryJ
HarryJ sabato 04 gennaio 2020 alle ore 14:14

Però i comproprietari non devono nominare un rappresentate? “ Qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell’articolo 1106 del codice”. Se non viene nominato il rappresentante, io non considererei i millesimi dell’immobile in comproprietà, anche se è presente uno dei due proprietari (già per il suo singolo immobile).

Paolokap
Paolokap sabato 04 gennaio 2020 alle ore 15:14

Si devono nominare un rappresentante che è cosa ben diversa dalla delega. Comunque questa è una questione interna alla comunione. Se in assemblea si presenta un solo proprietario l assemblea lo considera come legittimo rappresentante. Se si presentano più di uno possono esprimere uno solo voto univoco, cioè non si può 'spezzettare' il voto per ogni componente della comunione. Penso che in caso di contrasto tra su come votare, il presidente dell assemblea non può far altro che verbalizzare l impossibilità di prendere in considerazione il voto. Penso che in questo caso va considerato come astenuti

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