In alcuni casi, la nomina dell'amministratore non è obbligatoria. Nello specifico quando i condòmini sono meno o pari ad otto (art. 1129 co. 1 cod. civ.)».
Se ciò dovesse accadere, non è improbabile che i proprietari scelgano di nominare un facente funzioni allo scopo di eseguire alcuni compiti, eventualmente, delegandolo a tale scopo.
È, infatti, ciò che è successo nella lite qui in commento ed oggetto della sentenza n. 1940 del 12 luglio 2021 emessa dalla Corte di Appello di Venezia.
In questa circostanza si sono scontrate due tesi opposte:
- nella prima, si afferma che non possa esistere un vero e proprio facente funzioni in condominio. In altre parole è sempre necessario l'amministratore. Pertanto, senza una nomina formale, con tanto di precisazione del compenso dovuto, il soggetto, incaricato diversamente, non avrebbe alcun potere sostanziale e tanto meno potrebbe agire in giudizio in nome e per conto dell'ente;
- nella seconda, invece, si sostiene che, in luogo di un vero e proprio amministratore, l'assemblea possa validamente ed efficacemente delegare un facente funzioni. In tale ipotesi, questi potrebbe compiere, legittimamente, determinate attività, ivi compresa quelle di avviare e curare l'azione di recupero delle somme dovute al condominio.
A ogni modo, prima di verificare a quale tesi ha aderito la Corte lagunare, vediamo cosa ha caratterizzato il caso concreto.
Condomino facente funzione di amministratore, una sentenza interessante: il caso concreto
In un condominio, caratterizzato da pochi proprietari, con tre successive delibere, era stato costituito un fondo speciale ex art. 1335 cod. civ. nonché approvati l'esecuzione e il riparto di alcuni lavori di straordinaria manutenzione. In virtù di ciò, occorreva riscuotere le quote di riferimento dai rispettivi condòmini. Uno di essi, però, si rivelava moroso.
A quel punto era stato inevitabile il procedimento d'ingiunzione e il pedissequo decreto a carico del proprietario inadempiente. Questi proponeva opposizione, ritualmente respinta dal Tribunale di Padova che confermava il decreto opposto. Era, quindi, conseguenziale l'appello nel tentativo di capovolgere le sorti della lite.
Dinanzi alla Corte di Venezia, il ricorrente insisteva, tra le varie eccezioni, sul difetto di legittimazione del rappresentante del condominio. Si trattava, infatti, di un mero facente funzioni e non di un amministratore ritualmente nominato, con tanto di fissazione del compenso.
Come si gestisce un condominio senza amministratore?
Secondo la tesi dell'appellante, il facente funzione non avrebbe mai potuto, legittimamente, agire in giudizio per conto dell'ente e tanto meno poteva essere validamente delegato a farlo dall'assemblea del condominio. Per questo motivo, le varie deliberazioni erano nulle e, conseguenzialmente, sarebbe dovuto decadere il titolo in base al quale era stato concesso il decreto in contestazione.
Purtroppo per il ricorrente, la Corte di Appello di Venezia è stata in disaccordo con la tesi dell'appellante. Per questa ragione, l'impugnazione è stata respinta, il decreto ingiuntivo è stato confermato e il soccombente è stato condannato alla rifusione delle spese di giudizio.
Condòmino facente funzioni: di cosa si tratta?
Il codice civile contempla l'ipotesi del condòmino facente funzioni nell'art. 1129 co. 6 del codice civile, allorquando si precisa che «In mancanza dell'amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore».
Come è facile notare, la norma appena richiamata ammette che, in linea di principio, un fabbricato non abbia l'amministratore e che, in luogo di questi, vi possa essere un delegato.
Ciò che non chiarisce il codice civile sono i poteri che, un semplice quanto temporaneo gestore della cosa comune, può esercitare. Non si comprende nemmeno in base a quali presupposti questi potrebbe agire in nome e per conto dell'ente. Come sovente accade, ci ha pensato la giurisprudenza a rispondere a queste domande.
Condòmino facente funzioni: poteri e presupposti
Secondo la Corte di Appello di Venezia, l'ipotesi contemplata dall'art. 1129 co. 6 cod. civ., conferma la possibilità che una persona (eventualmente anche un condòmino) possa essere incaricata come mandatario dell'ente, pur non essendo nominata amministratore «il soggetto contemplato dal citato sesto comma non possa coincidere sic et simpliciter con la figura dell'amministratore condominiale di cui al primo comma delle medesima disposizione normativa e si riferisca invece alle ipotesi in cui la persona "facente funzioni analoghe" sia stata nominata mera mandataria dei condomini».
Condominio, dimissioni del consigliere e sostituzione
Sulla base di tali affermazioni, la Corte lagunare ammette che questo mandatario possa essere delegato dall'assemblea a contrarre con terzi e ad agire in giudizio per conto del condominio «Nulla vieta peraltro che l'assemblea condominiale possa conferire a tale mandatario anche il potere di concludere contratti e di agire in nome - oltre che per conto - del condominio (v. con riferimento alla natura meramente esemplificativa dell'elenco delle competenze dell'assemblea dei condomini di cui all'art. 1135 c.c.: Cass. s.u. n. 9839/2021).
Così come l'assemblea ha pure il potere di abilitare il mandatario ad agire anche contro gli stessi condomini per il recupero delle spese deliberate e non pagate».
A sostegno della propria tesi, si richiamano alcuni precedenti della Cassazione dove, a proposito della comunione, previa delega dei comproprietari, il soggetto delegato ha la facoltà di rappresentare i vari partecipanti nonché di agire per loro in un eventuale contenzioso «con riguardo all'ipotesi della amministrazione della comunione Cass. n. 14826/2007 (come in precedenza già Cass. n. 31/1977), stabilendo la necessità di un'apposita delega all'amministratore perché costui abbia la rappresentanza dei partecipanti alla comunione.
Anche Cass. n. 4209/2014 ha insegnato che l'amministratore della comunione può agire in giudizio in rappresentanza dei partecipanti contro uno dei comunisti solo se un tale potere gli sia stato attribuito nella delega da parte dell'assemblea (cfr. Cass. n. 15684/2006)».
In conclusione, almeno in linea di principio, è ammissibile e legittimo che una persona, eventualmente anche un condòmino, possa svolgere le funzioni dell'amministratore, pur senza esserlo e in ciò delegato dall'assemblea.
Se ciò dovesse essere conclamato all'interno di un deliberato, con tanto di potere conferito per concludere un certo contratto o per agire in recupero contro i soggetti morosi, esso sarebbe del tutto insindacabile.
Va detto, però che, la Corte di Appello di Venezia sottolinea che, nel caso concreto, essendo i condòmini soltanto tre, non era indispensabile l'amministratore.
Resta, pertanto, da capire se in un fabbricato, dove la nomina del rappresentante è obbligatoria, sia possibile ammettere la figura del facente funzioni al di fuori di ipotesi e circostanze eccezionali e temporanee.
