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Come capire se esiste un condominio?

Enfatizzata l'attitudine funzionale del bene al servizio o godimento collettivo, nonché il suo collegamento strumentale, materiale e funzionale.
Dott.ssa Lucia Izzo Dott.ssa Lucia Izzo 

Il codice civile contiene una dettagliata normativa che disciplina il condominio degli edifici. Trattasi di disposizioni speciali rispetto a quelle che si occupano della comunione in generale e che trovano applicazione, per l'appunto, sul presupposto che esista quello che viene definito "condominio negli edifici".

Ciononostante, lo stesso codice civile non offre una definizione univoca di cosa debba intendersi per condominio, pur dettando molti principi (cfr. artt. 1117 e ss. c.c.) che consentono di individuare gli elementi essenziali che lo caratterizzano.

Ad esempio, l'art. 1117 c.c. fornisce un elenco, esemplificativo e non tassativo, delle parti dell'edificio che si ritengono comuni, ponendo così una presunzione di condominialità, superabile qualora esista un titolo contrario che dimostri una chiara e univoca volontà di riservare esclusivamente ad uno dei condòmini la proprietà di dette parti ed escludere gli altri (cfr. Cass. n. 9227/2017).

Manca la funzionalità? Niente condominio

Natura condominiale dei beni comuni

Quanto ai beni condominiali, la giurisprudenza è intervenuta più volte, ad esempio chiarendo che per presumere la natura condominiale di un bene comune, ex art. 1117 c.c. è sufficiente "che esso abbia l'attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo, e cioè sia collegato, strumentalmente, materialmente o funzionalmente con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condòmini, in rapporto con queste da accessorio a principale, mentre spetta al condomino che ne afferma la proprietà esclusiva darne la prova".

Principi ai quali fa eco la recente sentenza n. 733 del 30 giugno 2021, con cui la Corte d'Appello di Genova si è pronunciata sull'impugnazione dell'ordinanza con cui il Tribunale aveva ordinato ai comproprietari di un magazzino di consentire al Condominio di completare i lavori di rifacimento della facciata condominiale.

Ad impedire l'esecuzione dei lavori, deliberati dall'assemblea, erano i numerosi beni mobili, di loro proprietà, che i comproprietari tenevano accatastati sulla facciata del magazzino.

Il Tribunale, nell'ordinare la rimozione di tali beni, afferma che il magazzino in oggetto appartenga strutturalmente al condominio, con la conseguenza che una delle quattro pareti di cui è composto andrebbe a coincidere con la facciata condominiale, costituendo dunque parte comune.

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Di contrario avviso i due proprietari che, in appello, ritengono che quanto affermato dal primo giudice non trovi riscontro nella relazione peritale resa in prime cure, in cui il C.T.U. aveva parlato del magazzino come di un "corpo a sé stante", costruito successivamente all'edificazione del fabbricato condominio.

Pertanto, secondo i ricorrenti, il consulente tecnico avrebbe accertato l'assenza di elementi strutturali e funzionali di collegamento funzionale fra il magazzino di loro proprietà e l'edificio condominiale.

Inoltre, secondo gli appellanti, anche qualora vi fosse coincidenza tra il muro del magazzino e la facciata, tale circostanza non sarebbe sufficiente a costituire un "condominio", trovando semmai applicazione gli articoli 873 e seguenti c.c. che prevedono e disciplinano il diritto del proprietario confinante di costruire in aderenza.

Sicché, al più, la costruzione costituirebbe una mera comproprietà forzosa nei termini di cui all'art. 874 c.c. nella sola parte di facciata appoggiata.

Condominialità: una questione giuridica e non tecnica

Una conclusione non condivisa dalla Corte territoriale che, in prima battuta, sottolinea come la condominialità o meno del magazzino di proprietà degli odierni appellanti rappresenti una questione giuridica e non tecnica, sicché la C.T.U. non costituisce elemento dirimente della questione.

Come si legge in sentenza, "si possono certamente avere edifici strutturalmente indipendenti, ma facenti parte di un unico Condominio, che altro non è se non un ente di gestione dei beni immobili".

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Inoltre, il Collegio rammenta come la costituzione del Condominio discenda dalla volontà delle parti, anche se elementi di fatto oggetto di accertamento tecnico possono indurre a formulare valutazioni in merito all'appartenenza o meno di un bene all'ente.

Tra l'altro, al giudice è consentito discostarsi dalle conclusioni del consulente tecnico, purché le motivi adeguatamente, ma di certo egli non è tenuto a dover argomentare il dissenso da valutazioni giuridiche espresse dall'ausiliare, il cui compito è solo quello di fornire all'autorità giudiziaria le competenze tecniche di cui questa non dispone.

Collegamento strutturale all'edificio condominiale

Tanto premesso, quanto al caso di specie, la Corte d'Appello rileva come nell'atto di vendita e nella nota di trascrizione dell'atto l'oggetto della compravendita sia individuato in un "piccolo locale a uso ripostiglio", facente parte del caseggiato e venduto a corpo "con la proporzionale comproprietà sulle parti comuni dell'edificio".

Nella vendita appare dunque compresa "la comproprietà pro quota di tutte le parti (…) che sono condominiali per uso, legge o destinazione.".

I comproprietari, tra l'altro, non avevano mai contestato l'appartenenza del loro immobile al Condominio tanto che avevano sempre ricevuto gli avvisi di convocazione delle assemblee e i relativi verbali e anche pagato le spese condominiali di loro competenza senza nulla eccepire.

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Il magazzino, pur costruito successivamente rispetto al fabbricato principale, appare appoggiato su di questo in quanto, sulla facciata condominiale, sono presenti e visibili le cosiddette "chiavi" e la soletta di copertura del manufatto.

Secondo la Corte territoriale, dunque "il collegamento strutturale all'edificio condominiale è comunque reso evidente dalla presenza delle chiavi sulla facciata condominiale che depongono per la mancanza di autonomia strutturale del magazzino".

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Sentenza
Scarica App. Genova 30 giugno 2021 n. 733

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Angelo Carrubba
Angelo Carrubba 13-09-2021 09:23:23

Salve sono il diretto interessato, purtroppo voi non avete tutti i pezzi del puzzle, iniziamo a dire che l'atto di compravendita del suddetto magazzino contiene parecchie inesattezze, all'epoca il notaio a compilato l'atto senza controllare al catasto la veridicità dei dati, quindi a trascritto delle inesattezze, il cortile ed il magazzino non sono mai stati condominiali, oltre tutto mi spiegate da quando un amministratore può assegnare dei millesimi ad unità particellare diversa dal suo condominio, per quanto riguarda il fatto, che i proprietari, i miei genitori hanno accettato, dopo che sono stati truffati dal amministratore, dicendo che erano condominiali perchè appoggiati al condomino stesso......ma per favore sono tutti dei ladri.....è se il giudice a deciso cosi.......è un mistero......ma non tanto.....

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