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Il potere generale di sostituzione dell'inquilino nella gestione dei servizi condominiali
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Il potere generale di sostituzione dell'inquilino nella gestione dei servizi condominiali

Il diritto di voto dei conduttori nelle assemblee condominiali: quali limiti?

Avv. Fabrizio Plagenza 

In forza dell'articolo 10 della Legge 392/78, ai conduttori è riconosciuto il diritto di voto nelle deliberazioni assembleari relative alle spese ed alle modalità di gestione del servizio comune di riscaldamento e di condizionamento dell'aria; al contempo, la legge richiamata da diritto al medesimo conduttore di intervenire alle riunioni condominiali senza possibilità di esprimere il voto che spetta al proprietario, nei casi in cui si discuta di impianti e servizi comuni.

=> Inquilino e assemblea: il diritto di partecipare. I casi e i poteri del conduttore

Il Tribunale di Roma, con Sentenza n. 12910/2019 pubbl. il 04/09/2019, ha avuto modo di ripercorrere, in alcuni punti, la questione relativa ai diritti del conduttore, per quanto attiene i c.d. servizi comuni per quanto indicato nel citato art. 10.

Il Condominio intimava al conduttore di un immobile condominiale, condotto in locazione ad uso diverso da quello abitativi, lo sfratto per morosità. Si costituiva la convenuta che chiedeva la concessione del c.d. termine di grazia ex artt. 5 e 55 L. n.392/78 e, nel merito, esponeva di essere subentrata nel rapporto con il condominio in virtù di un diverso titolo (rispetto a quello azionato dal Condominio), di vantare a sua volta un credito nei confronti del condominio e, per quanto di nostro interesse, lamentava di non essere stata convocata in assemblea e di non avere partecipato, eccependo, pertanto l'invalidità della relativa delibera con la quale erano state approvate le spese relative agli oneri per il pagamento dell'acqua e con cui era stato deliberato che l'Amministratore azionasse il procedimento di convalida dello sfratto.

La convenuta, quindi, eccepiva che la delibera "attributiva dei poteri di sfratto all'amministratore" sarebbe stata invalida in quanto, quale conduttrice, non sarebbe stata convocata.

Il Giudice, sulla base di un ragionamento orami consolidato nelle aule giudiziarie, rilevava in primo luogo che la delibera non era stata oggetto di impugnazione e che pertanto, era e restava valida ed efficace.

Quanto alla posizione del conduttore, evidenziava come l'inquilino non fosse proprio da considerarsi uno "sconosciuto" in relazione al bene comune, atteso che l'art. 10 della l. n. 392/1978 delineava, seppur succintamente, il ruolo dell'inquilino nel condominio prevedendo un diritto di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, seppur solo nelle delibere dell'assemblea condominiale aventi ad oggetto le spese e le modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria.

=> Alcune problematiche giuridiche in tema di installazione di condizionatori d'aria nell'ambito di edifici condominiali

Va detto, peraltro, che la norma richiamata (art. 10 della l. n. 392/1978) risulta applicabile sia per le locazioni ad uso abitative che per quelle diverse, stante il richiamo contenuto nell'art. 4 1, comma 1, della legge sull'equo canone Si legge in sentenza come "la previsione, ribadendo sostanzialmente la disciplina già introdotta dall'art.6 della l. 22 dicembre 1973, n.841, ha natura di norma eccezionale, insuscettibile di interpretazione estensiva, prevedendo un'ipotesi di sostituzione legale del conduttore al proprietario nelle assemblee dei condomini convocati per deliberare sulle predette specifiche materie".

La ratio della norma, infatti, è proprio quella di tutelare l'interesse del conduttore a non sopportare maggiori spese per la fornitura dei servizi comuni.

Motivo per il quale questa tutela trova conforto nelle sole assemblee in cui si discute di modificazioni dei predetti servizi da cui derivi una spesa o un aggravio di spesa che, in definitiva, andrà a pesare sul conduttore, e "non anche alle assemblee con diverso oggetto oppure deliberanti su servizi comuni ma senza riflessi sull'onere delle spese" (Cass. civ., sez. III, 3 ottobre 2005, n. 19308).

=> L'inquilino partecipa all'assemblea ma non può votare, qual è il senso?

Viene evidenziato che l'art. 10 citato non ha modificato le regole condominiali, cosicché il diritto degli utenti conduttori di partecipare alle assemblee il luogo dei locatari e di deliberare a maggioranza, vincolando le minoranze, trova un preciso limite nell'oggetto della delibera (Cass.civ., sez.II, 18 agosto 1993, n.8755).

Conseguentemente, per il Tribunale di Roma, "al più, sarebbe ipotizzabile un obbligo di convocazione del conduttore - funzionale all'esercizio del diritto di voto - nelle sole assemblee nelle quali si discuta in merito alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento".

Fermo restando che, in difetto di convocazione, la delibera risulterebbe tutt'al più annullabile e non nulla.

In passato, la giurisprudenza di merito, con la Sentenza n. 620/2016 pubbl. il 10/06/2016 dal Tribunale di Trento, in una vicenda avente ad oggetto, come in questo caso, l'applicazione dell'art. 10 della legge n.392/1978, aveva ribadito che il diritto in favore del conduttore affinché questi venga comunque ed in ogni caso posto in grado di esprimere la propria opinione, seppur senza avere diritto di voto, nelle assemblee dove si discute dell'utilizzazione di spazi comuni, trova origine nella Legge.

Il Tribunale di Trento, nel caso trattato, aveva infatti accertato pacificamente che la delibera assembleare modificava il regime dell'utilizzo degli spazi condominiali comuni, a fini pubblicitari e che, di conseguenza, la delibera incideva sull'uso dello spazio comune nel condominio.

Pertanto, la citata e contestata delibera assembleare, rientrava nell'ambito di applicazione di cui alla comma II della legge n.392/1978, "norma che impone che alla relativa assemblea deve essere chiamato a partecipare anche il condomino conduttore senza diritto di voto".

La Corte di Cassazione ha, infatti, stabilito che: "in tema di locazione, l'art. 10 della legge 27 luglio 1978, n. 392, applicabile anche alla locazione d'immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo, riconoscendo al conduttore la facoltà d'intervenire, senza diritto di voto, nelle assemblee condominiali aventi ad oggetto delibere relative alla modificazione dei servizi comuni diversi da quelli di riscaldamento e condizionamento d'aria, pone a carico del locatore un obbligo d'informazione, il cui inadempimento legittima il rifiuto da parte del conduttore di rimborsare il locatore dei maggiori oneri conseguenti a delibere adottate in sua assenza per mancata informazione" seppur, precisa la Suprema Corte, "non incide sul sinallagma contrattuale, e non può quindi essere addotto dal conduttore quale motivo di risoluzione del contratto di locazione, né per sospendere l'adempimento delle proprie obbligazioni, ai sensi dell'art. 1460, primo comma cod. civ.".

Il principio posto alla base della norma di cui all'art. 10 della L. 392/1978, infatti, mira a tutelare l'interesse del conduttore evitando che questi debba sopportare maggiori spese per la fornitura dei servizi comuni (Cass. 3.10.2005 n.19308).

Va, peraltro, precisato che se la delibera adottata dal condominio in assenza di comunicazione al conduttore dell'assemblea stessa, è inopponibile da parte del proprietario nei confronti della società resistente, essendo invece azionabile la delibera da parte del condominio nei confronti del conduttore, posto che la normativa è nel senso di prevedere che le conseguenze della mancata convocazione del conduttore non possono farsi ricadere sul condominio, che rimane estraneo al rapporto di locazione.

Sembrerebbe potersi affermare, dunque, un onere di convocazione in capo all'Amministratore di condominio, in favore del conduttore, in questi casi? Attenzione.

Secondo il Tribunale di Trento, ad esempio, "La normativa speciale in materia di locazione, non ha, infatti, abrogato le disposizioni di attuazione di cui agli art t. 66 e 67 cod. civ., sull'avviso di convocazione dell'assemblea, facendo rimanere l'obbligo di avviso al proprietario, da parte del condominio in persona dell'amministratore, della relativa assemblea, qualora riguardi servizi di riscaldamento e di condizionamento dell'aria o servizi comuni, sicché quest'ultimo rimarrà l'unico legittimato principale ad intervenire nella stessa con suo onere, qualora si tratti di delibera che incida sui diritti del conduttore, di avvisare il medesimo della tenuta della relativa assemblea

Al di fuori delle situazioni richiamate, la norma in esame non attribuisce all'inquilino il potere generale di sostituirsi al proprietario nella gestione dei servizi condominiali, "sicché deve escludersi la legittimazione del conduttore ad impugnare la deliberazione dell'assemblea condominiale di nomina dell'amministratore e di approvazione del regolamento di condominio e del bilancio preventivo" (Cass. 18.8.1993 n. 8755).

Concludendo, rilevato che a norma degli artt. 1123 c.c. e 63 att. c.c., l'amministratore di un condominio di un edificio può riscuotere pro quota e in base allo stato di ripartizione come approvato dall'assemblea, i contributi e le spese per la manutenzione delle cose comuni e per la prestazione dei servizi nell'interesse comune direttamente ed esclusivamente dai condomini, restando esclusa un'azione diretta nei confronti dei conduttori delle singole unità immobiliari facenti parte del condominio, anche dopo l'entrata in vigore della L. 27 luglio 1978 n. 392, la quale disciplina i rapporti tra locatore e conduttore, senza innovare in ordine alla normativa del codice civile relativa ai soggetti tenuti nei confronti dell'amministrazione di un condominio di un edificio al pagamento dei contributi e delle spese di cui sopra (Cassazione civile, Sez.

II, sentenza n. 10719 del 28 ottobre 1993), non si ravvede un obbligo in capo all'amministratore di convocazione del conduttore in assemblea, ravvisandosi un onere di informazione del conduttore, posto a capo del proprietario locatore, nell'ottica dei rapporti locatore/conduttore.

=> La vicenda portata all'attenzione della Corte di cassazione è del tutto singolare

Avv. Fabrizio PLAGENZA

Foro di Roma

Email: fabrizioplagenza@hotmail.it

Sentenza inedita
Scarica Tribunale di Roma, Sentenza n. 12910 del 04/09/2019

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