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Che cosa è possibile fare se l'amministratore non esegue le delibere adottate dall'assemblea di condominio?
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Che cosa è possibile fare se l'amministratore non esegue le delibere adottate dall'assemblea di condominio?

Mancata esecuzione delle delibere assembleari da parte dell'amministratore di condominio: quali responsabilità?

Avv. Alessandro Gallucci 

La legge (art. 1131 c.c.) e la Cassazione non lasciano adito a dubbi: «è risaputo che l'amministratore del condominio è legittimato, senza la necessità di una specifica deliberazione assembleare, ad agire in giudizio nei confronti dei singoli condomini e dei terzi al fine di:

a) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini;

b) disciplinare l'uso delle cose comuni così da assicurare il godimento a tutti i partecipanti al condominio;

c) riscuotere dai condomini i contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea;

d) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio (Cass., Sez. II, 24 settembre 1997, n. 9378; Cass., Sez. II, 22 novembre 1990, n. 11272)» (così Cass. 15 dicembre 1999 n. 14088).

L'elenco fornito dalla Corte di Cassazione è fermo alla formulazione dell'art. 1130 c.c. ante legge n. 220 del 2012. Oggi l'insieme della azioni giudiziarie autonome dell'amministratore è allargato alle attribuzioni di cui ai nn. da 5 a 10 dell'art. 1130 c.c. O meglio: rispetto a quelle prerogative rispetto alle quali è ipotizzabile un'azione giudiziaria.

Poteri dell'amministratore, l'esecuzione delle delibere

L'assemblea decide l'esecuzione di lavori straordinari di notevole entità? L'amministratore deve fare tutto quanto in suo potere per dare attuazione pratica a quanto è stato deciso.

L'assemblea decide di cessare il rapporto con la ditta di pulizia delle scale? L'amministratore deve eseguire. Ad avviso di chi scrive l'amministratore può (anzi, deve) non eseguire ciò che l'assise ha deciso solamente nel caso di deliberazione palesemente nulla (es. per incompetenza, per violazione palese di leggi penali, ecc.).

=> Perché il committente può recedere dal contratto di appalto in qualsiasi momento?

Insomma se l'assemblea decide di mandar via dal condominio uno dei proprietari l'amministratore non deve far niente! Ma anche, per restare a casi più normali, se l'assemblea decide che nel condominio non possono tenersi cani, a meno che non lo decida con il consenso di tutti i condomini, l'amministratore non deve dare alcun seguito a quella decisione.

Amministratore di condominio e inadempimento rispetto alla esecuzione delle delibere

Per tornare all'argomento che ci occupa, è utile domandarsi: e se l'amministratore per incompetenza, negligenza o di bella posta non dà seguito a quanto legittimamente deciso dall'assemblea?

In tal caso a parte le azioni risarcitorie (per il danno causato) e revocatorie (anche giudiziali se ricorrono le gravi irregolarità che la giustificano), i condomini hanno dalla loro un rimedio previsto dal codice civile, esattamente dall'art. 1105, quarto comma, c.c.: «se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere alla autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore».

=> Amministratore di condominio, gravi difetti e azioni risarcitorie

Sul fatto che la norma trovi applicazione anche in materia di condominio non vi sono dubbi. In giurisprudenza è stato affermato che «in materia di gestione condominiale il ricorso all'autorità giudiziaria ai sensi dell'art. 1105 c.c. presuppone ipotesi tutte riconducibili ad una situazione di assoluta inerzia in ordine alla concreta amministrazione della cosa comune per mancata assunzione dei provvedimenti necessari o per assenza di una maggioranza o per difetto di esecuzione della deliberazione adottata; detta norma non è, invece, applicabile quando l'assemblea condominiale abbia approvato dei lavori considerati necessari per la manutenzione delle parti comuni dell'edificio, contestati da taluni compartecipanti, in quanto l'intervento del giudice in tal caso si risolverebbe in un'ingerenza nella gestione condominiale ed in una sovrapposizione della volontà assembleare» (Cass. n. 1201/2002).

L'assemblea decide la sostituzione del portone

L'amministratore non si attiva per dare esecuzione alla delibera assembleare. Allora si può fare ricorso al giudice per la realizzazione dell'intervento. Si badi: per farlo è bene, prima d'ogni cosa, capire perché l'amministratore non abbia dato seguito.

=> Portone d'ingresso condominiale, un breve focus

Quella ai sensi dell'art. 1105, quarto comma, c.c. è un'azione in sede di volontaria giurisdizione, che si propone davanti al Tribunale del circondario in cui è ubicato l'immobile.

Magari, come sovente succede, non vi sono i fondi e l'amministratore si è attivato per il recupero forzoso.

Oppure può accadere che nonostante l'input dell'amministratore di condominio, sia la ditta a ritardare l'intervento. Insomma: affinché il ricorso all'Autorità Giudiziaria sia fondato è necessario fornire alla stessa elementi di fatto tali da dimostrare che il suo intervento è necessario. Detta diversamente: un semplice ritardo non è sufficiente a giustificare l'azione ai sensi dell'art. 1105 c.c.

Resta un fatto: l'Autorità Giudiziaria si può sostituire all'amministratore dando l'impulso necessario all'esecuzione della delibera ma non può, in presenza di un amministratore, nominare un amministratore giudiziario ad acta (cfr. Trib. Salerno 12 febbraio 2008).

Questo aspetto non va sottovalutato: se è vero che la pratica quotidiana ci pone all'attenzione casi di amministratori che, distrattamente, non danno esecuzione a delibere condominiali, è altrettanto vero che il ricorso al giudice non ha granché senso in presenza di una persona che ha già di per sé tutti i poteri per dare esecuzione ad una delibera assembleare.

Come dire: prima d'intraprendere la strada giudiziaria è meglio sollecitare in ogni modo l'amministratore a fare quanto dovuto.

=> I poteri dell'amministratore di condominio durante la prorogatio imperii

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