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Famiglie di fatto e corretta convocazione dell'assemblea condominiale
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Famiglie di fatto e corretta convocazione dell'assemblea condominiale

Famiglia di fatto in condominio: problematiche in tema di convocazione assembleare

Avv. Caterina Tosatti 

E' noto come la nostra Costituzione tuteli le formazioni sociali all'interno delle quali l'individuo può sviluppare la sua personalità; tra di esse, la famiglia .

Il mutato sentire sociale ha permesso, nel 2016, di approvare una legislazione volta a regolamentare sia le Unioni Civili (comunemente spiegate come 'matrimonio tra persone dello stesso sesso') e le Convivenze di Fatto, che concernono sia coppie eterosessuali che omosessuali.

La Legge 20 maggio 2016, n. 76 , recante la <<Regolamentazione delle unioni civili tra persone dello stesso sesso e disciplina delle convivenze>> ha dotato l'ordinamento di una disciplina che determina che cosa sia 'Unione Civile ' e 'Convivenza di Fatto ' e i reciproci diritti e doveri degli uniti o conviventi.

=> L'inserimento dei conviventi all'interno dell'anagrafe condominiale

Inoltre, nell'unico articolo 1 della Legge 76/2016, nei suoi ben 69 commi, il Legislatore ha anche curato l'aspetto economico e patrimoniale delle Unioni e Convivenze, per ciò che qui forse maggiormente interessa, cosicché l'Amministratore dovrà iniziare a fare pratica di questa legge e delle sue prescrizioni per capire come muoversi.

Secondo le registrazioni ufficiali presso gli uffici dell'Anagrafe cittadina, le Unioni Civili dal 2016 al 2018 sono state 6.073, con Lombardia e Lazio in testa e Roma, Torino e Bologna indicate come prime tre città dove si svolgono le cerimonie.

Famiglia di fatto. Innanzitutto, cerchiamo di capire di cosa stiamo esattamente parlando, pur senza intenzione di completezza ed esaustività, poiché non solo si tratta di materia non afferente l'oggetto della trattazione, per cui basterà afferrarne le caratteristiche principali, ma altresì perché l'argomento è in evoluzione costante per effetto dell'applicazione della nuova norma citata.

Il nostro ordinamento giuridico, sino al 2016, prevedeva che alla parola "famiglia" potesse essere collegata una situazione (ed una soltanto), cioè l'unione di un uomo ed una donna tramite l'atto giuridico matrimoniale, dal quale discendevano una serie di diritti ed obblighi a carico dei coniugi.

Altrettanto, si parlava di "famiglia legittima" intendendosi la famiglia costituita da un uomo ed una donna uniti in matrimonio ed i loro figli, nati da quella unione.

Pertanto, al di là della famiglia legittima, si apriva, nel nostro sistema giuridico, un vuoto, colmato solamente da alcune disposizioni concernenti la filiazione - cioè il rapporto tra genitori e figli - specialmente allo scopo di regolamentare i doveri dei genitori verso i figli cosiddetti "naturali" (ovvero nati da un'unione diversa da quella matrimoniale) e la concorrenza di costoro con i fratelli "legittimi" anche in ambito successorio, situazione poi mutata con la riforma del diritto di famiglia recata dal D. Lgs. 154/2013 che ha completamente equiparato le varie figure di figlio e che ha eliminato la vecchia "potestà" genitoriale, per sostituirla con la "responsabilità genitoriale".

Rammenterà il lettore le svariate condanne a livello europeo, giunte all'Italia per la violazione dei diritti delle coppie omosessuali e delle altre famiglie che pure meritavano tutela da parte dell'ordinamento, nonché di come questo abbia dato vita ad un movimento che, a prescindere dalle divergenze di pensiero politico e di sentire comune, ha tentato, con la Legge Cirinnà, un primo approccio al problema.

=> Agevolazioni fiscali per le ristrutturazioni anche per il componente dell'unione civile e il convivente more uxorio

Problema delicato e, pure se problema, sostanzialmente irrisolvibile, in quanto tocca il nucleo fondamentale della società, dopo l'individuo, ovvero la sua famiglia.

Ciò premesso, com'era affrontato il problema delle famiglie di fatto prima dell'avvento della Legge 76/2016?

Ebbene, come sempre accade quando il Legislatore 'dimentica' qualcuno, l'opera dei Giudici provvede, lavorando di analogia e di interpretazione costituzionalmente orientata, a dirimere le controversie ed a spingere le frontiere del diritto sempre più in là, seguendo la vita e le esigenze quotidiane delle persone.

Di qui l'elaborazione, specialmente da parte della Cassazione, della figura della convivenza more uxorio (dal latino "uxor " che significa 'moglie') e dei suoi tratti essenziali: infatti, secondo i Giudici di legittimità, la convivenza di fatto, per essere degna di assurgere ad essere considerata da parte dell'ordinamento giuridico, doveva comunque riferirsi a:

1) coppie costituite da persone di sesso diverso

2) assenza del vincolo matrimoniale, per impossibilità o per espressa scelta dei conviventi

3) coabitazione volta a creare una comunanza materiale e spirituale in tutto simile a quella dei coniugi, pur in assenza di obbligo in tal senso (come invece avviene per i coniugi)

4) 'pubblicità' del rapporto, nel senso che i conviventi non vivono una relazione clandestina ed ottengono anzi un riconoscimento sociale come coppia di fatto e

5) la stabilità della convivenza, generalmente legata all'estensione temporale del rapporto, sempre mirata a creare una stabilità.

In presenza di questi fattori, la Cassazione ha compiuto tutti i passi che il Legislatore si è invece attardato a compiere, concedendo al convivente more uxorio una quasi parità con il coniuge legittimo, specialmente quanto ai diritti e doveri che il coniuge può e deve esercitare in vece dell'altro, quando costui sia fisicamente impossibilitato o muoia.

Le nuove Unioni Civili e Convivenze di Fatto. Dal 2016, il nostro ordinamento ha visto l'istituzione delle Unioni Civili (che di seguito, per brevità, chiameremo UC ) e la disciplina delle Convivenze di Fatto (anch'esse, per brevità, nel prosieguo indicate come CdF ): ha cura di specificarlo il comma 1 dell'art. 1 della Legge Cirinnà, laddove, se per UC intendiamo appunto il matrimonio omosessuale, è intuitivo che fosse necessaria l'istituzione di tale figura, poiché il nostro ordinamento ne era sprovvisto, mentre se parliamo invece di CdF, va da sé che, trattandosi di 'situazioni di fatto', appunto, esse fossero già presenti e conosciute all'ordinamento, ma non disciplinate puntualmente.

L'UC è disciplinata ai commi da 1 a 35 dell'art. 1 L. 76/2016: è previsto quindi che l'UC sia realizzabile da persone maggiorenni dello stesso sesso, tramite dichiarazione all'ufficiale dello Stato Civile alla presenza di due testimoni.

Così come per il matrimonio è possibile visionare l'atto di matrimonio, per l'UC l'attestazione dell'esistenza della stessa è data dal certificato di UC , che deve contenere i dati anagrafici delle parti, l'indicazione del loro regime patrimoniale e della loro residenza, oltre ai dati anagrafici e alla residenza dei testimoni (art. 1, comma 9, L. 76/2016).

=> Convivente, diritto di abitazione e problematiche di diritto condominiale

Venendo al regime patrimoniale, l'art. 1, comma 13 L. 76/2016 ha previsto che <<Il regime patrimoniale dell'unione civile tra persone dello stesso sesso, in mancanza di diversa convenzione patrimoniale, è costituito dalla comunione dei beni. In materia di forma, modifica, simulazione e capacità per la stipula delle convenzioni patrimoniali si applicano gli articoli 162, 163, 164 e 166 del codice civile.>>.

Al regime patrimoniale dell'UC si applicano quindi molte delle norme previste per il regime patrimoniale dei coniugi, per espresso rinvio dell'art. 1, L. 76/2016 alle norme del Codice civile che lo disciplinano.

Pertanto, per ciò che qui interessa, l'UC si presenterà all'Amministratore condominiale compilando il modulo da inserire nel Registro dell'Anagrafe condominiale, dove riporterà i dati anagrafici delle due persone facenti parti dell'UC, la residenza, il titolo di ciascuno sull'unità immobiliare sita in Condominio.

E sino a qui, nulla di strano, perché, anche laddove l'Amministratore apprenda che Marco e Antonio sono comproprietari pro indiviso (in comunione dei beni) della Scala A, interno 1 di Via delle Primule, 10, ciò non comporta automaticamente che il Condominio stia trattando dati relativi all'orientamento sessuale della persona fisica del condòmino, cioè Dati Particolari per trattare i quali il Condominio, ai sensi del Regolamento (UE) 2016/679 (GDPR), non può invocare nessuna delle eccezioni previste dall'art. 9 (2) GDPR e quindi non può trattare i suddetti dati - infatti, ben potrebbe darsi che Marco e Antonio siano fratelli o coeredi del bene.

La situazione cambia laddove sia l'Amministratore a dover prendere l'iniziativa, perché, ad esempio, sa che alla Scala A, interno 1 di Via delle Primule, 10 abita il Sig. Marco, ma non ha alcun dato anagrafico né relativo all'immobile nel Registro dell'Anagrafe, per cui, costituito in mora il Sig.

Marco, decorso il tempo previsto dall'art. 1130, n. 6), c.c., l'Amministratore si accingerà a fare ricerche in proprio.

Si immagina che allora l'Amministratore acquisirà visura presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, laddove comunque potrebbe essere indicata solamente la comproprietà pro indiviso ; tuttavia, rammentiamo che gli atti di acquisto o trasferimento di diritti su beni immobili sono pubblici, per cui l'Amministratore ben potrebbe chiedere copia dell'atto di acquisto, dal quale, verosimilmente, potrebbe risultare che l'acquisto viene disposto in comunione (o in separazione) dei beni tra Marco ed Antonio in ragione dell'UC, così come attualmente il Notaio specifica che i due acquirenti acquistano in regime di 'comunione semplice' o 'comunione legale' dei beni, così lasciando intendere che i due acquirenti siano coniugati.

Ora, va chiarito un punto per chiudere questa digressione che attiene alla privacy e non alla convocazione d'assemblea: anche i coniugi eterosessuali uniti in matrimonio sono costretti, per legge, a tollerare che il Condominio tratti il dato relativo alla loro comunione o separazione legale in sede di Registro dell'Anagrafe, per cui, se per i componenti dell'UC si prevedesse un regime 'speciale' per tutelare la natura della loro unione, si violerebbe il dettato costituzionale sul principio di eguaglianza (Art. 3).

Non lo fa il comma 55 dell'art. 1 L. 76/2016, relativo alla CdF, imponendo che <<Il trattamento dei dati personali contenuti nelle certificazioni anagrafiche deve avvenire conformemente alla normativa prevista dal codice in materia di protezione dei dati personali, di cui al decreto legislativo 30 giugno 2003, n. 196, garantendo il rispetto della dignità degli appartenenti al contratto di convivenza.

I dati personali contenuti nelle certificazioni anagrafiche non possono costituire elemento di discriminazione a carico delle parti del contratto di convivenza.>>; infatti, qui si parla unicamente di 'certificazioni anagrafiche' e l'eccezione è posta perché si intende evitare che il pregiudizio incida sui diritti dei conviventi.

In ogni caso, raccomandiamo all'Amministratore la massima prudenza nel trattamento dei dati personali (e di quelli particolari 'impliciti' nei dati personali, quale ad esempio la relazione omosessuale della coppia) in sede di Registro dell'Anagrafe ed anche in sede di ostensione dello stesso ad ogni interessato ai sensi dell'art. 1129 c.c., laddove l'Amministratore abbia dovuto raccogliere, per documentare la proprietà o gli altri diritti reali o personali di godimento, documenti contenenti dati particolari.

Quanto alle CdF, esse sono regolate dai commi 36 e ss dell'art. 1, L. 76/2016; esse possono essere costituite da persone maggiorenni , dello stesso sesso o di sesso diverso , unite stabilmente da legami affettivi di coppia e di reciproca assistenza morale e materiale, non vincolate da rapporti di parentela, affinità o adozione, da matrimonio o da un'UC.

=> Il convivente more uxorio dev'essere considerato come il coniuge titolare del contratto di locazione

Per quello che può interessare l'ambito condominiale, mentre le parti dell'UC scelgono il regime patrimoniale in sede di celebrazione dell'UC dinnanzi all'ufficiale di stato civile (e possono modificarla in un momento successivo), esattamente come i coniugi, i conviventi possono (non sono quindi obbligati a) disciplinare i rapporti patrimoniali tra loro con un contratto di convivenza .

Ai sensi del comma 50 dell'art. 1 L. 76/2016 poi, Il contratto, le sue modifiche e la sua risoluzione sono redatti in forma scritta, a pena di nullità , con atto pubblico o scrittura privata con sottoscrizione autenticata da un notaio o da un avvocato che ne attestano la conformità alle norme imperative e all'ordine pubblico.

Non solo: il contratto va trasmesso dal Notaio o dall'Avvocato al Comune di residenza dei conviventi per l'iscrizione all'Anagrafe , laddove, si immagina, diviene un documento di dominio pubblico.

Avendo così dato un quadro della nuova normativa, veniamo ora alle problematiche connesse alla convocazione assembleare.

Convocare o non convocare: questo è il dilemma

Come noto, ai sensi dell'art. 1136 c.c., 6° comma, l'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.

Chi siano gli aventi diritto è necessario dedurlo leggendo con pazienza le varie norme che trattano di Assemblea condominiale.

Per esempio, lo stesso art. 1136 c.c., quando indica i quorum costitutivi delle Assemblee, utilizza la parola <<condòmini >>, per cui potremmo essere indotti a ritenere che solamente i proprietari debbano essere convocati.

Tuttavia, cadremmo in errore, perché l'art. 67 disp. att. c.c., ai commi 6 e 7 dispone che <<L'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.

Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari , salvi i casi in cui l'usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all'articolo 1006 del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In tutti questi casi l'avviso di convocazione deve essere comunicato sia all'usufruttuario sia al nudo proprietario.>>

=> Avviso di convocazione dell'assemblea consegnato a soggetto diverso dal condomino. Le precisazioni del Tribunale di Roma

Pertanto, dinnanzi alla presenza di usufruttuari, l'Amministratore - o i condòmini che si autoconvochino, ai sensi dell'art. 66 disp. att. c.c. - dovranno seguire il seguente schema:

- Assemblea al cui ordine del giorno siano previsti punti relativi ad ordinaria amministrazione e semplice godimento beni e servizi comuni: CONVOCAZIONE A USUFRUTTUARIO

- Assemblea al cui ordine del giorno siano previsti punti relativi a innovazioni e straordinaria amministrazione (anche decisioni relative all'eventuale appartamento comune): convocazione a proprietario

- Assemblea al cui ordine del giorno siano previsti punti relativi a straordinaria amministrazione, ma che attengano a lavori di riparazioni, miglioramenti o addizioni (artt. 1006, 85 e 986 c.c. citati dall'art. 67 disp. att. c.c.): convocazione a proprietario e usufruttuario.

Rimane infatti ancora valido l'insegnamento della Corte di Cassazione di cui alla sentenza 05 novembre 1990, n. 10611, per cui per l'ordinaria amministrazione si convoca solamente l'usufruttuario.

Anche chi vanta un diritto di uso o abitazione dovrà essere convocato similmente all'usufruttuario e nelle stesse circostanze, poiché gli artt. 1025 e 1026 c.c. equiparano l'onere dell'usuario e di chi ha un diritto di abitazione all'onere dell'usufruttuario.

Inoltre, per quanto concerne il conduttore , fu già la Legge 27 luglio 1978, n. 392 (c.d. legge sull'equo canone) a prevedere che egli avesse diritto ad intervenire in Assemblea per votare le delibere relative alla gestione dei servizi di riscaldamento e (ove presente) condizionamento dell'aria (art. 10 L. 392/78 ), ma, per costante giurisprudenza , si affida al locatore (che è condòmino) l'onere di convocare il proprio conduttore per fargli esercitare il diritto di voto, pertanto il conduttore non potrà impugnare la delibera condominiale per la sua mancata convocazione a cura del Condominio.

Egli, tuttavia, sarà eccezionalmente legittimato ad impugnare le delibere relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria (ma, si ritiene, per motivazione diversa dalla mancata convocazione), per le quali, secondo la Cassazione, <<ai sensi dell'art. 10 L. 392/78, la decisione e, conseguentemente, la facoltà di adire l'autorità giudiziaria, sono attribuite ai conduttori (Cass. Sez. 2, 23/01/2012, n. 869; Cass. Sez. 3, 22/04/1995, n. 4588; Cass. Sez. 2, 18/08/1993, n. 8755).>> (così l'ordinanza 25 ottobre 2018, n. 27162, Sez. II, Rel. Scarpa).

Rammentiamo al lettore che, a prescindere dalla convocazione, per effetto del disposto dell'art . 1130 bis , 1° comma, c.c. <<I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese.>>, quindi il conduttore, a prescindere dalla condotta del locatore - condòmino, potrà prendere visione dei giustificativi di spesa relativamente a quanto egli debba corrispondere a titolo di onere condominiale e per il servizio di riscaldamento.

Inoltre, in caso di condòmino fallito, con unità immobiliare facente parte del Condominio inserita nell'attivo patrimoniale della curatela, sarà necessario inviare le convocazioni assembleari al Curatore del fallimento.

Da non confondere poi il diritto a partecipare con il diritto di voto , anche se il secondo parrebbe implicito nel primo, dato che, se non posso partecipare, come esprimerò il mio voto?

In realtà, mentre il diritto a partecipare impatta direttamente sulla regolare convocazione degli aventi - diritto di cui all'art. 1136 c.c. che abbiamo visto sopra, il diritto di voto è diversamente regolato, perché, ad esempio, il condòmino o l'avente - diritto potrebbe non volere o non potere partecipare, sebbene regolarmente convocato.

Sul punto, siamo guidati dall'art. 67 disp. att. c.c.: <<Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante , munito di delega scritta.>>. Si ritiene che la parola 'condòmino' vada interpretata estensivamente, per cui anche l'usufruttuario e il conduttore potranno inviare un delegato.

L'art. 67 disp. att. c.c. ci aiuta anche laddove dobbiamo fare i conti con una comproprietà - come nel caso dei coniugi e, per quel che ci interessa qui, delle parti dell'UC o dei conviventi comproprietari dell'immobile da convocare in Assemblea: la norma prevede infatti che <<Qualora un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone , queste hanno diritto ad un solo rappresentante nell'assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell'art. 1106 c.c. >>

Attenzione, qui parliamo di 'rappresentante in Assemblea' , quindi la norma sta dando un'indicazione al Presidente, responsabile dell'ammissione o dell'esclusione delle persone dall'Assemblea condominiale, il quale dovrebbe verificare che, per l'unità Scala B, interno 02, che è in comproprietà tra Maria, Carlo e Stefania, si presenti in Assemblea UNO SOLO dei tre, perché uno solo dei tre può essere ammesso e che quello che si presenta sia stato designato dagli altri due.

Usiamo il condizionale perché è evidente la difficoltà di stabilire sino a che punto debba spingersi la verifica da parte del Presidente dell'Assemblea sulla delega conferita al rappresentante, né la giurisprudenza ha ad oggi chiarito in via interpretativa il punto, limitandosi a ribadire l'impugnabilità della delibera da parte degli altri comunisti e mandanti rispetto all'operato del mandatario, cioè del loro rappresentante.

Infatti, ai sensi dell'art. 1106 c.c., nel caso di specie, Stefania, nominata rappresentante della comunione da parte di Maria e Carlo, dovrebbe anche essere portatrice della volontà della maggioranza rispetto ai punti all'Ordine del Giorno, perché questo prevede la norma, che i comunisti votino per adottare la 'posizione' della comunione rispetto all'Assemblea condominiale.

Ciò significa che Maria, Carlo e Stefania, ricevuto l'avviso di convocazione dell'Assemblea condominiale, dovrebbero convocarsi in una assemblea della comunione e deliberare, per maggioranza, cosa votare per ogni punto all'Ordine del Giorno della convocata Assemblea, nonché eleggere il rappresentante della comunione ; una volta eletta Stefania, costei dovrà partecipare all'Assemblea condominiale e dovrà votare conformemente al deliberato della comunione , pena la violazione del proprio mandato ai sensi dell'art. 1106 c.c.

Sul punto, rammentiamo l'orientamento della Corte di Cassazione: << E' anche da considerare che i rapporti tra il rappresentante intervenuto in assemblea ed il condomino rappresentato debbono ritenersi disciplinati, in difetto di norme particolari, dalle regole generali sul mandato con la conseguenza che solo il condomino delegante e quello che si ritenga falsamente rappresentato sono legittimati a far valere gli eventuali vizi della delega o la carenza del potere di rappresentanza e non anche gli altri condomini estranei a tale rapporto.>> (sent. n. 2218/2013).

=> Convocazione assemblea della comunione

Come noto ed ormai pacifico, la violazione delle norme sulla convocazione dell'Assemblea condominiale dà luogo ad ANNULLABILITA' della medesima, ai sensi dell'art . 1137 c.c. e dell'art . 66, 3° c., disp. att. c.c ., il quale prevede che <<In caso di omessa , tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto , la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.>>.

Poniamo attenzione alle informazioni contenute nella norma: innanzitutto, sono annullabili le delibere adottate da un'Assemblea il cui avviso di convocazione sia:

- totalmente mancato per almeno un condòmino o altro avente diritto;

- giunto al condòmino o all'avente diritto, ma in ritardo ;

- incompleto - sia rispetto all'Ordine del Giorno che rispetto alla documentazione eventualmente allegata (laddove ci permettiamo di rappresentare che la Corte di Cassazione, con la pronuncia n. 25693/2018, ha ritenuto che l'obbligo di preventiva informazione dei condomini sugli argomenti all'ordine del giorno dell'assemblea non richieda l'allegazione di preventivi o consuntivi dei bilanci).

Tutto ciò rispetto sia ai condòmini che agli aventi diritto - leggi usufruttuario, usuario, titolare diritto di abitazione, conduttore, etc. - con un'unica precisazione.

Poiché, a mente dell'art . 1137 c.c., 2° comma, contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condòmino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento, mentre l'art . 66 disp. att. c.c. prevede che possano impugnare, per vizi della convocazione, solamente dissenzienti ed assenti , si evidenzia che ovviamente colui che non è stato convocato, ma ha partecipato, anziché rimanere assente, ha per ciò solo sanato il vizio di mancata convocazione, così come chi, pure convocato in modo incompleto, vota a favore del punto carente, sana il vizio del relativo punto.

Inoltre, solamente il condòmino può impugnare la delibera assembleare ai sensi dell'art. 1137 c.c. - come chiarito ancora una volta dalla Cassazione, v. ord. 25 ottobre 2018, n. 27162 già citata sopra - e solamente per la SUA mancata convocazione , non per quella altrui.

Come riportato anche in una recente sentenza del Tribunale di Roma <<E' quindi da considerare che, in tema di impugnazione delle deliberazioni delle assemblee condominiali, l'omessa convocazione di un condomino costituisce motivo di annullamento, e non di nullità, delle deliberazioni assunte dall'assemblea.

Trova, dunque, applicazione in materia l'art. 1441 c.c., secondo il quale l'annullamento può essere domandato solo dalla parte nel cui interesse esso è stabilito dalla legge. >> (sent. Trib. Roma, Sez. V, 11 giugno 2019, n. 12240).

E' allora evidente, per quanto riportato sopra, che, rispetto ad UC e CdF , l'Amministratore - o i condòmini che si autoconvocano - dovrà fare riferimento al Registro dell'Anagrafe ed alle informazioni in esso contenute: cosicchè, laddove le parti dell'UC o i conviventi siano comproprietari pro indiviso o pro quota, si seguiranno le norme sulla convocazione dei comproprietari.

Laddove, invece, essi abbiano diritti diversi sull'immobile facente parte del Condominio, ad esempio perché l'uno è comproprietario e l'altro è usufruttuario, si procederà con la convocazione dell'uno o dell'altro o di entrambe, a seconda dei casi rappresentati sopra.

Diversa questione, pure spesso affrontata dalla giurisprudenza, quella relativa alla convocazione di uno solo dei comproprietari; la sentenza appena citata del Tribunale di Roma si occupava, in quel caso, di una fattispecie simile, dove solamente uno dei comproprietari era stato regolarmente convocato ed ha deciso che: <<ove l'immobile risulti in comproprietà e solo uno dei comproprietari sia stato regolarmente convocato per l'adunanza assembleare, va esclusa la relativa legittimazione ad impugnare la delibera per la omessa convocazione degli altri condomini.>>.

Ciò significa che, se non convochiamo TUTTI I COMPROPRIETARI la delibera sarà annullabile ad istanza dei pretermessi (cioè di chi non è stato convocato)?

Non sempre. Infatti, i Giudici hanno più volte affermato che, in caso di comproprietari conviventi , <<La prova della valida convocazione di uno dei proprietari pro indiviso, in considerazione del fatto che ai sensi dell'art. 1136, comma 6 c.c. l'invito a partecipare all'assemblea non richiede l'atto scritto ma può essere effettuato con qualsiasi forma o modalità idonea a portarlo a conoscenza del destinatario, può evincersi anche dall'avviso dato ad uno degli altri comproprietari, qualora ricorrano circostanze presuntive , affidate alla valutazione del giudice del merito, tali da far ritenere che il destinatario dell'avviso abbia reso edotto l'altro (o gli altri) comproprietari della convocazione medesima.>> (sent. Trib. Roma, 14 settembre 2012, n. 17197).

Quindi, da quanto sopra, dovremmo dedurre che, in caso di comproprietari conviventi, anche la convocazione inviata ad uno solo di essi potrebbe bastare; nel caso invece di comproprietari abitanti in luoghi diversi della medesima città o addirittura in altra città, dovremmo valutare la convocazione multipla oppure suggerire agli stessi, per ragioni di comodità di gestione, di eleggere una sorta di domicilio dove inviare la documentazione condominiale, ad esempio presso uno di loro.

Infine, laddove invece solamente uno dei partecipanti all'UC o dei conviventi della CdF sia proprietario dell'immobile da convocare, allora solamente a lui andrà indirizzata la convocazione.

L'altro partecipante all'UC o convivente potrà partecipare all'Assemblea quale rappresentante delegato dal proprietario.

Abbiamo visto quindi come le tematiche delle convivenze di fatto impattino a livello di trattamento dei dati personali e particolari, nonché, ahimè, in base ai pregiudizi che ancora rimangono, mentre le ricadute in termini pratici sono pressochè assenti, dato che il Condominio deve sempre avere riguardo ai condòmini ed ai diritti vantati sugli immobili, non alla vita privata dei singoli.

Un'ultima osservazione: potrebbe obiettare il lettore che, nella libertà garantita per Costituzione, le persone potrebbero benissimo decidere di non costituire né un'UC né una CdF, ma di rimanere puramente e semplicemente nella situazione ante lege Cirinnà, ovvero la classica convivenza more uxorio.

Ebbene, si ritiene che, anche in questo caso, detta scelta, rispettabile e da rispettare in virtù del principio di eguaglianza, non abbia impatti diversi da quanto già esaminato in materia condominiale; infatti, anche qui l'Amministratore - o i condòmini che si autoconvochino - avrà cura di inviare l'avviso a coloro che risultano proprietari o usufruttuari o usuari/titolari del diritto di abitazione, a seconda dei casi.

Avv. Caterina TOSATTI

Via Prenestina, 325

00177 - ROMA

Tel.: +39 - 339 53 55 077

Mail: studiolegaletosatti@libero.it

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