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Condominio Web: Il condominio, gli Immobili e le locazioni
chiccav600

Diritto di abitazione e partecipazione assemblea

Salve a tutti, spero possiate aiutarmi a capire una questione un po' intricata.

 

Condominio composto da 5 unità immobiliari.

 

3 unità sono di prorpietà di 3 persone diverse.

 

2 unità sono (a seguito di eredità per leggitima) mie e di mia sorella.

Mia sorella è proprietaria al 50% del primo piano e al 50% del piano terra, in cui ci abita. Ha un suo stato di famiglia. Ed è la sua prima casa, in cui risiede.

 

Io sono proprietaria al 50% del primo piano e al 50% del pian terreno, abito al primo piano, che è la mia prima casa in cui risedo con mia madre, che ha il diritto di abitazione come coniuge superstite. E nel mio stato di famiglia siamo io e mia madre.

 

All'ultima assemblea di condominio erano presenti:

- i 3 proprietari delle altre unità abitative

- mia madre in rappresentanza del primo piano

- io in rappresentanza del piano terra (come comproprietaria, con delega di mia sorella, che probabilmente neanche era necessaria. Mi pare che basti anche solo uno dei comproprietari.).

 

La votazione per la revoca/conferma dell'amministratore si è svolta in base alle "teste", numero di presenti aventi diritto al voto.

Io, mia madre e uno degli altri proprietari abbiamo confermato l'amministratore.

Gli altri due lo hanno revocato.

 

3 a 2. Abbiamo concluso l'assemblea confermando l'amministratore.

 

Ora uno dei due condomini (che sta facendo di tutto per sbarazzarsi dell'amministratore) che aveva votato per la revoca, dice che la votazione non è valida perché io e mia madre non avevamo il diritto di votare entrambe. O una o l'altra. Quindi la votazione sarebbe da rifare perché il risultato sarebbe 2 a 2, con noseguente revoca dell'amministratore.

 

So che recentemente c'è stata una riforma del condominio che ha introdotto un sacco di cose nuove, però leggendo sul web mi sembra di capire che, come in passato, chi ha diritti come l'usufrutto o l'abitazione come coniuge superstite o anche in caso di divorzio, chi gode del diritto ha il diritto di partecipare all'assemblea.

 

Possono partecipare anche entrambi, chi ha la nuda proprietà e chi gode del diritto, ovviamente in questo caso voterà solo uno dei due.

 

Però se mia padre ha partecipato come persona che gode di un diritto di abitazione per il primo piano, e io come comproprietaria del pian terreno, perché secondo voi la votazione non dovrebbe essere valida?

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Sembrerebbe la votazione non esser valida ai fini della conferma perchè la cointestazione al 50% implica una sola testa ed un solo voto:

il tuo quale rappresentante della proprietà del piano terra e I piano.

Tua madre non ha titolo per votare e non è condòmina.

I condòmini sono 4.

Ma con il criterio da voi adottato (che non è quello legale della doppia maggioranza di cui al II comma art. 1136cc)2 teste contro 2 fan si che l'amministratore rimanga pur sempre in carica in prorogatio imperi

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Ah, ok, quindi il diritto d'abitazione (e anche tutti gli altri diritti reali minori) non dà diritto a partecipare attivamente con voto. Buono a sapersi, ero straconvinta del contrario!

 

La ringrazio, signora Patrizia Ferrari, per la risposta e ne approfitto per chiedere un'ultima cosa:

 

con la doppia maggioranza avremmo pareggio per le teste (2 contro 2) ma vittoria della conferma dell'amministratore con i millesimi (575 contro 375).

 

Dato che il nostro metodo non è quello legale, è possibile appellarsi a questa cosa?

 

La doppia maggioranza è d'obbligo per tutti i condomìni, oppure ogni condomìnio può decidere un suo metodo di votazione?

 

Perché se fosse obbligatoria la doppia maggioranza, sarebbe inutile che facesse ricorso, perché a quel punto si userebbe il giusto metodo e perderebbe lo stesso.

 

Le sembra giusto il mio ragionamento?

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Ah, ok, quindi il diritto d'abitazione (e anche tutti gli altri diritti reali minori) non dà diritto a partecipare attivamente con voto. Buono a sapersi, ero straconvinta del contrario!

 

La ringrazio, signora Patrizia Ferrari, per la risposta e ne approfitto per chiedere un'ultima cosa:

 

con la doppia maggioranza avremmo pareggio per le teste (2 contro 2) ma vittoria della conferma dell'amministratore con i millesimi (575 contro 375).

 

Dato che il nostro metodo non è quello legale, è possibile appellarsi a questa cosa?

 

La doppia maggioranza è d'obbligo per tutti i condomìni, oppure ogni condomìnio può decidere un suo metodo di votazione?

 

Perché se fosse obbligatoria la doppia maggioranza, sarebbe inutile che facesse ricorso, perché a quel punto si userebbe il giusto metodo e perderebbe lo stesso.

 

Le sembra giusto il mio ragionamento?

Non esiste VITTORIA dei millesimi,perchè la doppia maggioranza DEVE esser CONTESTUALMENTE presente in base a quanto dispone l'art. 1136cc che è INDEROGABILE come da disposto art.1138cc

 

...

4. Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.

 

 

Tradotto la doppia maggioranza è un obbligo per ogni condominio.

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Ah, ok, ho capito come funziona questa cosa teste/millessimi.

 

Mi sembra tremendamente giusta e ingiusta allo stesso tempo! Giusta perché effettivamente elimina quello "strapotere da monopolista" dei proprietari di tante unità, però ingiusta perché chi ha tante proprietà paga più degli altri proprio perché ha tante proprietà! Va beh, se la legge è così, è così.

 

Grazie mille per la consulenza.

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non e' affatto ingiusto ,se hai piu' proprieta' e' giusto pagare di piu'. (visto che sei comproprietario delle parti comuni di una quota' maggiore )

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Forse ho formulato male la frase.

È ingiusta perché se pago di più, proprio perché ho tante proprietà, sarebbe anche giusto poter decidere di più. Pago per due ma voto per uno?

 

In realtà quello che mi dà fastidio è che le due prorprietà, seppur cointestate, sono separate e abitate da due persone diverse. Non è mica detto che perché siamo sorelle e comproprietare la pensiamo allo stesso modo su tutte le decisioni! È un bel pasticcio.

 

Inoltre per come è fatto il mio condominio, numero di teste pari, metratura degli appartamenti identiche, 2 che vogliono cambiare tutto, 2 che non vogliono mai cambiare niente... in pratica tutte le decisioni saranno sempre pareggi che non portano a nulla.

 

Per la serie: perché perdiamo tempo e soldi per farla l'assemblea?

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Si, ma questo pasticcio è conseguenza della successione, non certo delle regole che governano il Condominio.

Ma il rimedio c'è: quando verrà a mancare anche la vostra madre (coniuge superstite), dividetevi le proprietà dei due appartamenti con transazione compensativa se necessaria, ovvero ognuna delle due sorelle diventi proprietaria al 100% di un singolo appartamento. Ovviamente costerà.

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Eh, lo so! Ma purtroppo non è stato possibile. La mia famiglia è una fan dei "decessi senza testamenti" da generazioni e generazioni. Il notaio che ha seguito la successione, è invecchiato di 10 anni solo a guardare le carte. Abbiamo delle proprietà divise con cugine e zie... un delirio.

 

Ma la questione che chi gode di un diritto reale minore (abitazione) ha diritto ad essere convocato a votare, è una cosa che mi sono inventata io, oppure è esistita in passato? Esiste ancora ma la delibera sull'amministratore non rientra tra le cose votabile da lei?

 

Avete qualche info in merito?

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Anche con testamento la situazione sarebbe rimasta sostanzialmente uguale; sarebbero potute cambiare solo le percentuali di proprietà attribuite agli eredi (che è quello che è successo a me).

 

Ma la questione che chi gode di un diritto reale minore (abitazione) ha diritto ad essere convocato a votare, è una cosa che mi sono inventata io, oppure è esistita in passato? Esiste ancora ma la delibera sull'amministratore non rientra tra le cose votabile da lei?

Esisteva ed esiste ancora.

L'appartamento dove risiedi tu con tua madre, se interpreto correttamente ha la nuda proprietà suddivisa fra te e tua sorella e l'usufrutto attribuito a vostra madre. Ai fini condominiali voi tre comproprietarie, in assemblea non potrete mai votare contemporaneamente: a seconda dell'argomento affrontato vota la nuda proprietà (te o tua sorella, ma mai voi due insieme) oppure vota l'usufrutto (tua madre) convocata dall'amministratore. Se tua madre è assente non può votare nessuna di voi due sorelle al suo posto salvo che non vi siate premunite di delega scritta di tua madre.

Per l'altro appartamento dove risiede tua sorella, invece vota su tutti gli argomenti chi è presente in assemblea fra voi due sorelle.

 

Tutti i chiarimenti ante e post riforma su nuda proprietà ed usufrutto a questo link:

https://www.condominioweb.com/usufrutto-e-nuda-proprieta-dopo-la-riforma.1461

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Quindi - e giuro che è l'ultima volta che vi stresso! - se nell'assemblea descritta nel mio primo post per le delibere non ordinarie (tra cui l'amministratore) eravamo 4 teste perché mia madre non contava, per quelle ordinarie le teste diventerebbero 5 perché lei vota.

 

E cambierebbe anche la ripartizione dei millesimi per le nostre due teste. Lei coi millesimi del 1p io coi millesimi del pt.

 

Ad esempio:

Delibera straordinaria 1 testa (io) per 500 millesimi (la somma dei miei appartamenti).

Delibera ordinaria 2 teste --> 1 per 250 (mia madre) e 1 per 250 (io).

 

Come fa l'amministratore a sapere a priori se deve convocare mia madre? Da noi, di solito, la maggior parte delle cose ordinarie viene discussa al punto "varie ed eventuali".

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Ma tua madre ha usufrutto o solo diritto abitazione ?

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Ma tua madre ha usufrutto o solo diritto abitazione ?

Solo diritto di abitazione in quanto coniuge supertstite residente in quella che una volta era la casa coniugale del nucleo famigliare (in pratica mia madre ha rinunciato all'eredità legittima).

 

Dici che fa differenza?

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certo che c'e' differenza . nel tuo caso tua madre non potra' ne' partecipare ne' votare (ovviamente salvo che non venga delegata come rappresentante di un condomino ).

 

 

quindi 4 condomini siete e 4 condomini restate .

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se si trattava di usufrutto sareste stati 5 condomini .

 

3appartamenti con 3 distinti prorietari

1 comproprieta' di due sorelle (piano terra)

1 comproprieta' di due sorelle (nuda proprieta')con usufrutto (madre) (primo piano )

 

 

in alcuni casi diritto di voto all' usuffruttuaria ,in altri casi alla proprieta'(una delle due sorelle in rappresentanza della nuda proprieta')

 

 

 

sono 5 condomini e restano 5 condomini .

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Ok, grazie! Posso però chiederti perché dici che usufrutto e abitazione sono diversi?

 

In questo articolo si dice che sono in realtà uguali:

 

...ci si rifà all'art. 67 disp. att. c.c., che se pur dettato con specifico riferimento all'usufrutto, senza dubbio è anche applicabile alla fattispecie del diritto di abitazione...

 

A seconda del tipo della deliberazione oggetto dell'ordine del giorno, l'avviso di convocazione dell'assemblea va inviato al nudo proprietario oppure all’habitator. Quindi:

 

- all'habitator verrà riconosciuto il diritto di partecipare all'assemblea e di votare allorquando all'ordine del giorno vi siano delibere afferenti all'ordinaria manutenzione.

 

- Il diritto di voto spetta al nudo proprietario o all'usufruttuario a seconda dell'oggetto della deliberazione.

Non voglio mettere in dubbio quello che mi scrivi, chiedo solo per capire, perché da una parte leggo una cosa, dall'altra ne leggo un'altra e non mi ci raccapezzo più!

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Allora, vediamo di comprenderci risolvendo il problema da un altro punto di vista.

Tralasciando tua sorella, per la casa dove abitate tu e tua madre quest'anno chi ha pagato IMU e TASI ? Solo tu, solo tua madre, o entrambe ?

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Allora, vediamo di comprenderci risolvendo il problema da un altro punto di vista.

Tralasciando tua sorella, per la casa dove abitate tu e tua madre quest'anno chi ha pagato IMU e TASI ? Solo tu, solo tua madre, o entrambe ?

L'usufruttuario è titolare di diritto di godimento reale (può abitare, fittare, lasciare vuoto l'appartamento) e quindi ha diritto di voto per l'ordinaria amministrazione.

 

In mancanza di testamento il coniuge ha acquisito il diritto di abitazione (art. 540 c.c.) che è un diritto di godimento personale

che è pari al diritto di un inquilino.

Il diritto di abitazione, diversamente dall'usufrutto, non da il diritto di locare l'appartamento e tale diritto può essere perso lasciando vuota la casa per un periodo più o meno lungo.

 

Allo stato attuale, poichè si parla di diritto di abitazione e non di usufrutto (non c'è testamento), i condòmini sono 4.

Nell'ambito condominiale il titolare di diritto di abitazione è da considerare inquilino.

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Allora, vediamo di comprenderci risolvendo il problema da un altro punto di vista.

Tralasciando tua sorella, per la casa dove abitate tu e tua madre quest'anno chi ha pagato IMU e TASI ? Solo tu, solo tua madre, o entrambe ?

Solo mia madre.

 

- - - Aggiornato - - -

 

L'usufruttuario è titolare di diritto di godimento reale (può abitare, fittare, lasciare vuoto l'appartamento) e quindi ha diritto di voto per l'ordinaria amministrazione.

 

In mancanza di testamento il coniuge ha acquisito il diritto di abitazione (art. 540 c.c.) che è un diritto di godimento personale

che è pari al diritto di un inquilino.

Il diritto di abitazione, diversamente dall'usufrutto, non da il diritto di locare l'appartamento e tale diritto può essere perso lasciando vuota la casa per un periodo più o meno lungo.

 

Allo stato attuale, poichè si parla di diritto di abitazione e non di usufrutto (non c'è testamento), i condòmini sono 4.

Nell'ambito condominiale il titolare di diritto di abitazione è da considerare inquilino.

Quindi l'articolo che ho citato precedentemente dice una cosa sbagliata.

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D'accordissimo che i condòmini sono e restano 4.

Ma la madre (con diritto di abitazione) al pari di un usufruttuario o di un inquillino, sostituendosi alla Proprietà di quell'appartamento, può partecipare alle votazioni assembleari che interessano l'ordinaria amministrazione ed il semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.

https://www.condominioweb.com/il-diritto-di-godimento-dellabitazione-e-la-compilazione-dellanagrafe-condominale.1602

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D'accordissimo che i condòmini sono e restano 4.

Ma la madre (con diritto di abitazione) al pari di un usufruttuario o di un inquillino, sostituendosi alla Proprietà di quell'appartamento, può partecipare alle votazioni assembleari che interessano l'ordinaria amministrazione ed il semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.

https://www.condominioweb.com/il-diritto-di-godimento-dellabitazione-e-la-compilazione-dellanagrafe-condominale.1602

piccola differenza , l'usufruttuario presenzia e vota in virtu' di un diritto proprio quindi non occorre che sia delegato a differenza del titolare del diritto d'abitazione o inquilino che partecipano in virtu' di delegato .

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1) Solo mia madre.

2) Quindi l'articolo che ho citato precedentemente dice una cosa sbagliata.

1) Che è la risposta che mi attendevo ! Perché fiscalmente usufrutto e diritto di abitazione non si distinguono.

2) La distinzione esiste sul piano civilistico in ambito condominiale. Quell'articolo dice cose giuste e spiega le modalità per esercitare il diritto di voto in assemblea.

Nel vostro condominio siete in 4 condomini. Te (50% di comproprietà) , tua sorella (50% di comproprietà e tua madre (0% di comproprietà + diritto di abitazione) tutte insieme rappresentate 1 Proprietà e valete 1 testa.

A seconda degli argomenti in votazione tua madre può vantare il diritto di voto al posto delle sue due figlie.

Le due sorelle non possono votare contemporaneamente in assemblea: ne basta una che vota in rappresentanza di entrambi.

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piccola differenza , l'usufruttuario presenzia e vota in virtu' di un diritto proprio quindi non occorre che sia delegato a differenza del titolare del diritto d'abitazione o inquilino che partecipano in virtu' di delegato .

Concordo... sono appunto le differenze civilistiche di cui ho appena detto.

Infatti, se le sorelle non informano l'amministratore dell'esistenza di questo diritto di abitazione, l'amministratore non sarà mai tenuto a convocare la loro madre.

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Ok, grazie! Posso però chiederti perché dici che usufrutto e abitazione sono diversi?

 

In questo articolo si dice che sono in realtà uguali:

 

 

 

Non voglio mettere in dubbio quello che mi scrivi, chiedo solo per capire, perché da una parte leggo una cosa, dall'altra ne leggo un'altra e non mi ci raccapezzo più!

anche gli articoli possono sbagliare .

 

l'usufrutto e' una cosa ,il diritto di abitazione e' un 'altra . (possono sembra la stesssa cosa ,ma sono diversi )

 

 

codice civile

 

 

Art. 981.

Contenuto del diritto di usufrutto.

 

L'usufruttuario ha diritto di godere della cosa, ma deve rispettarne la destinazione economica.

 

Egli può trarre dalla cosa ogni utilità che questa può dare, fermi i limiti stabiliti in questo capo.

 

 

 

Art. 1022.

Abitazione.

 

Chi ha diritto di abitazione di una casa può abitarla limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia.

 

 

 

 

direi che sono due cose ben diverse .

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Concordo... sono appunto le differenze civilistiche di cui ho appena detto.

Infatti, se le sorelle non informano l'amministratore dell'esistenza di questo diritto di abitazione, l'amministratore non sarà mai tenuto a convocare la loro madre.

certamente va comunicato ai fini anagrafe condominiale il diritto d'abitazione , per quanto riguarda la convocazione l'amministratore non deve convocare il soggetto titolare di un dirittto d'abitazione .

 

 

l'amministratore e' tenuto a convocare nei casi previsti dalla legge l'usufruttuario non il titolare del diritto d'abitazione .

 

 

 

usufruttuario e' assimilato a condomino .

soggetto di diritto d'abitazione e' piu' assimilabile eventualmente all'inquilino o comodatario .

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