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È nato il … subcondominio? No, nulla di nuovo sotto al sole
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È nato il … subcondominio? No, nulla di nuovo sotto al sole

Non basta l'autonomia funzionale di un edificio per dire che esiste il Supercondominio

Avv. Caterina Tosatti  

Ad una prima superficiale lettura della sentenza resa dalla Corte d'Appello di Milano il 30 giugno 2020, anche l'operatore più esperto potrebbe esse indotto ad annunciare la nascita di una nuova figura di Condominio di creazione giurisprudenziale - il sub - Condominio.

Ma freddiamo subito i vostri bollenti spiriti: non è così.

In realtà, il pregio della sentenza che analizzeremo è proprio quello di ripercorrere la figura del c.d. Supercondominio, creato dalla giurisprudenza degli ermellini già in epoca ante riforma (pre 2012 - 2013), ma ancora oggi oggetto di grande confusione ed incertezza proprio tra gli addetti ai lavori e così, inevitabilmente, tra gli Amministratori ed i condòmini.

Confusione ed incertezza che spesso conducono a scelte azzardate ed al contenzioso giudiziario che ne deriva.

Spese per il consumo di acqua nel supercondominio

Uno più uno uguale due

C'era una volta un Condominio, composto da vari 'immobili'; un bel giorno, uno di questi 'immobili' decide di 'costituirsi' in autonomo Condominio, così dotandosi di Codice Fiscale proprio e di proprio Regolamento.

A questo punto, il Condominio (che chiameremo il vecchio Condominio) ed il nuovo soggetto giuridico (che chiameremo il nuovo Condominio) iniziano a litigare sulla ripartizione delle spese; infatti, il nuovo Condominio è convinto che esista un Supercondominio tra lui ed il vecchio Condominio, ragione per cui il nuovo Condominio non deve pagare le spese che pagava quando era un tutt'uno con il vecchio Condominio, ma solamente quelle relative ai beni/servizi rimasti in comune tra i due dopo la 'nascita' del nuovo Condominio - quindi, i beni comuni del Supercondominio.

Nonostante l'incipit favolistico, nella prassi quotidiana è molto frequente esaminare situazioni simili, le quali poggiano tutte su un errore di fondo: un Condominio - così come un Supercondominio - non può essere creato con un atto di volontà, né tantomeno con la richiesta di un Codice Fiscale presso l'Agenzia delle Entrate, come purtroppo credono in molti.

Il nostro Codice civile prevede, sin dal 1942, la modalità di creazione di un Condominio autonomo a partire da una pluralità di edifici e proprietà.

Infatti, l'art. 61 disp. att. c.c. stabilisce che:

<<Qualora un edificio o un gruppo di edificiappartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversisi possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato.

Lo scioglimento è deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell'art. 1136 del codice, o è disposto dall'autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chiede la separazione.>>

Quindi, innanzitutto, la separazione (o divisione, nella terminologia del Codice) è possibile laddove sia fisicamente permesso separare un unico edificio in più edifici oppure, laddove gli edifici siano già dotati di autonomia strutturale.

Nomina dell'amministratore del supercondominio, i condòmini devono essere consultati?

Tuttavia, per quello che ci interessa ai fini del caso concreto, l'art. 61 disp. att. c.c. stabilisce che la divisione deve essere DELIBERATA dall'Assemblea dell'originario unico Condominio e, solo successivamente, potrà essere materialmente ESEGUITA; pertanto, è solamente dopo questa seconda fase che i proprietari della parte 'separata' (il nuovo edificio) possono costituirsi in CONDOMINIO SEPARATO (attribuzione Codice Fiscale, adozione Regolamento e Tabelle millesimali, nomina Amministratore, etc.).

Precisa poi l'art. 62 disp. att. c.c.: <<La disposizione del primo comma dell'articolo precedente si applica anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall'art. 1117 del codice.

Qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio deve essere deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell'art. 1136 del codice stesso.>>, con ciò significando che, se dopo la separazione richiesta rimarranno alcuni beni/servizi in comune, non sarà possibile rivolgersi al Tribunale laddove l'Assemblea dovesse dire no alla divisione - perché l'art. 62 disp. att. c.c., a differenza dell'art. 61, non richiama la possibilità di chiedere la divisione all'Autorità Giudiziaria.

Poteri rappresentanti supercondominio

Così, nel caso sottoposto al Tribunale di Milano prima ed alla Corte d'Appello poi, il nuovo Condominio, che non aveva seguito la procedura disegnata dagli articoli testé citati, impugna le delibere del vecchio Condominio, ma il Tribunale di Milano gli dà torto e questo propone appello.

Di cosa parliamo quando parliamo di Super

La Corte d'Appello di Milano respinge l'appello proposto dal nuovo Condominio.

La medesima sostiene che bene ha deciso il Giudice di I°, perché ha accertato, tramite le evidenze documentali prodotte dalle parti, che il Regolamento del vecchio Condominio descrive, come facente parte del vecchio Condominio, l'immobile poi autoproclamatosi nuovo Condominio, il quale è fisicamente collocato in un sotterraneo del vecchio Condominio - di qui, la terminologia 'sub - condominio' utilizzata dal collegio.

Siccome il nuovo Condominio, da un lato, non aveva seguito la procedura di divisione prevista dagli artt. 61 e 62 disp. att. c.c. e dall'altro, nemmeno era riuscito a dare una prova contraria alla situazione 'di fatto' dipinta dal Regolamento, non era possibile considerare il nuovo Condominio come edificio separato o Condominio separato rispetto al vecchio Condominio.

Nomina giudiziale del rappresentante per l'assemblea supercondominio, un caso da manuale

Quanto all'asserita presenza di un Supercondominio, costituito dai 2 Condominii venutisi a creare - il vecchio ed il nuovo Condominio - la Corte d'Appello sottolinea come, sebbene il Supercondominio nasca di fatto, come insegna da tempo la Suprema Corte, è anche vero che esso richiede l'autonomia strutturale degli edifici che lo compongono, i quali conservino in comune alcuni beni/servizi, ma possa essere escluso da un Regolamento, quale quello del vecchio Condominio in parola, che dichiari la presenza di un unico Condominio composto da più edifici.

Quindi, secondo i giudici di II°, nel caso di specie mancava l'elemento di fatto qualificante per affermare l'esistenza del Supercondominio, perché il nuovo Condominio non era venuto alla luce secondo la procedura prevista dalla legge (divisione accordata dall'Assemblea o pronunciata dal Giudice), così, di fatto, mancando l'autonomia tra il vecchio ed il nuovo; non solo: anche laddove tale procedura fosse stata svolta, rimane comunque l'elemento giuridico o titolo contrario costituito dal Regolamento del vecchio Condominio.

L'assemblea del supercondominio può revocare l'amministratore?

Avv. Caterina TOSATTI

Via Prenestina, 325

00177 - ROMA

Tel.: +39 - 339 53 55 077

Mail: studiolegaletosatti@libero.it

Scarica App. Milano 30 giugno 2020 n. 1590

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CCJ
CCJ giovedì 06 agosto 2020 alle ore 18:07

Mi risulta essenziale precisare se si parla di regolamento condominiale contrattuale (scelta unanime o del costruttore di avere un unico condominio), altrimenti, questa notizia appare essere soltanto disinformazione.

Fernando
Fernando giovedì 06 agosto 2020 alle ore 23:25

Sono condomino di un supercondominio composto da decine di unità immobiliari per un totale di oltre 400 condomini.da quest'anno per dare seguito a nuove disposizioni di legge ogni unità immobiliare avrà il suo c.c. e il suo amministratore,ed anche un rappresentante ma avremo ancora buona parte di parti comuni,per cui due amministratori,due c.c.due preventivi di spesa e altrettanti consuntivi.Se questo si chiama semplificare.Forse mentre fin'ora buona parte dei condomini non consultavano preventivo ne consuntivo per la quantità dei dati riportati,domani queste cose distinte unità per unità saranno più alla portata dei soliti restii a dare per scontato che tanto e tutta una perdita di tempo.

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