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Tabelle millesimali. Esposizione e luminosità del singolo immobile, sono determinati per individuare il valore del singolo immobile
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Tabelle millesimali. Esposizione e luminosità del singolo immobile, sono determinati per individuare il valore del singolo immobile

Per determinare il valore di ogni piano o porzione di piano occorre prendere in considerazione sia gli elementi intrinseci dei singoli immobili

Avv. Maurizio Tarantino 

La vicenda . La Corte territoriale aveva rigettato l'appello proposto dalla società beta avverso la sentenza del Tribunale che aveva accertato, per quanto ancora rileva, la decadenza della società ricorrente dall'impugnazione di tutte le delibere adottate dal 22 agosto 1999 sino al 24 agosto 2001, aventi ad oggetto l'approvazione del bilancio consuntivo e preventivo, che avevano fatto applicazione di criteri di ripartizione delle spese delle scale e dell'ascensore in difformità di quelli dettati dagli artt. 1123 e 1124 c.c..

Inoltre, la pronuncia di primo grado aveva anche respinto la domanda di nullità, per assenza dell'unanimità, della delibera del 24 agosto 2002, che aveva approvato tabelle millesimali conformi alla previsione normativa, quanto alla ripartizione delle spese per la manutenzione delle scale e dell'ascensore, ma solo a partire dall'esercizio 2002 - 2003; infine, la citata pronuncia aveva determinato le tabelle millesimali di riparto delle spese indicate, conformemente alle tabelle redatte dal consulente tecnico d ufficio.

=> Tabelle millesimali, contenuto e funzione. procedura di approvazione e revisione e criticità connesse.

Le contestazioni . La società ricorrente lamentava in primo luogo l'erronea valutazione fatta in sede di merito dal momento che le tabelle millesimali erano da considerarsi errate in quanto in esse erano stati conteggiati garage e cantina; in secondo, la mancata applicazione al caso di specie del costante principio giurisprudenziale, in forza del quale, in caso di approvazione di criteri convenzionali di riparto delle spese, in deroga alle disposizioni codicistiche,è necessaria la volontà unanime di tutti i condomini.

=> Frazionamento orizzontale dell'appartamento e revisione delle tabelle millesimali

Il ragionamento della Cassazione . Secondo i giudici di legittimità, con riferimento alle delibere precedenti a quella del 2002, le censure sono inammissibili nella parte in cui la ricorrente contrappone in termini generici e assertivi la propria interpretazione a quella della Corte.

Difatti, la critica della ricorrente alla interpretazione fornita dalla sentenza impugnata delle delibere assembleari delle quali si tratta come dirette non a modificare le tabelle ma ad applicare criteri difformi da queste (con conseguente mera annullabilità delle stesse: Cass., Sez. Un., 7 marzo 2005, n. 4806) non è accompagnata dalla indicazione dei criteri di ermeneutica (per l'applicabilità delle regole dettate dall'art. 1362 e seg. cod. civ. alla materia delle delibere assembleari, v. Cass. 28 febbraio 2006, n. 4501) che sarebbero stati violati.

Dunque, per quanto concerne la delibera del 2002, l'atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura contrattuale, con la conseguenza che lo stesso non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, secondo comma, c.c. (Cass., Sez. Un., 9 agosto 2010, n. 18477; di recente, v. Cass. 25 ottobre 2018, n. 27159).Quanto, alle critiche che investono la determinazione giudiziale delle tabelle millesimali, va ribadito che, "per determinare il valore di ogni piano o porzione di piano occorre prendere in considerazione sia gli elementi intrinseci dei singoli immobili oggetto di proprietà esclusiva (quali l'estensione) che quelli estrinseci (quali l'esposizione), nonché le eventuali pertinenze di tali proprietà esclusive" (Cass. 11 settembre 2017, n. 21043).

Pertanto, con riguardo alle spese relative a scale e ascensori, esattamente la Corte territoriale, nel valutare la rispondenza della consulenza tecnica d'ufficio ai criteri di cui agli artt. 1123 e 1124 cod, civ., ha considerato unitariamente i locali al pian terreno con le pertinenze poste nel seminterrato e servite dai servizi sopra ricordati.

Le critiche della ricorrente, peraltro, quanto al malgoverno del criterio dell'uso sono del tutto generiche e si sovrappongono all'infondata pretesa di scindere l'immobile dalle pertinenze.

In conclusione , per le ragioni esposte, il ricorso è stato rigettato.

TABELLA RIEPILOGATIVA

OGGETTO DELLA PRONUNCIA

TABELLE MILLESIMALI -CRITERI DI RIPARTIZIONE

RIFERIMENTI NORMATIVI

Artt. 1123,1124, 1136 C.C.

PROBLEMA

Secondo la società ricorrente le tabelle millesimali erano da considerarsi errate in quanto in esse erano stati conteggiati garage e cantina; in secondo, la mancata applicazione al caso di specie del costante principio giurisprudenziale, in forza del quale, in caso di approvazione di criteri convenzionali di riparto delle spese, in deroga alle disposizioni codicistiche, è necessaria la volontà unanime di tutti i condomini.

LA SOLUZIONE

Secondo la Cassazione, l'atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura contrattuale, con la conseguenza che lo stesso non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, secondo comma, c.c.

Quanto, alla determinazione giudiziale delle tabelle millesimali, occorre prendere in considerazione sia gli elementi intrinseci dei singoli immobili oggetto di proprietà esclusiva che quelli estrinseci nonché le eventuali pertinenze di tali proprietà esclusive.

RICHIAMI/PRECEDENTI GIURISPRUDENZIALI

Cass., Sez. Un., 7 marzo 2005, n. 4806; Cass. 28 febbraio 2006, n. 4501; Cass., Sez. Un., 9 agosto 2010, n. 18477; Cass. 25 ottobre 2018, n. 27159; Cass. 11 settembre 2017, n. 21043

LA MASSIMA

Per la redazione delle tabelle millesimali è necessario tener conto anche di fattori estrinseci quali l'esposizione e la luminosità del singolo immobile Cass. civ., sez. II, ord. 13 dicembre 2019. n. 32990

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