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Che vuol dire libero al rogito?

Atto pubblico: cos'è e qual è il suo valore? Il rogito è sempre necessario per una compravendita immobiliare?
Avv. Mariano Acquaviva Avv. Mariano Acquaviva - Foro di Salerno 

Per l'acquisto di un bene immobile occorre rispettare alcuni obblighi, primo fra tutti la particolare forma che dovrà assumere il contratto di compravendita. Per legge, non è possibile compiere un'operazione giuridica che abbia ad oggetto un immobile senza un atto scritto, il quale potrà poi essere trascritto, ai fini dell'opponibilità, presso i pubblici registri. Ecco perché, quando si tratta di investire in una casa, ci si rivolge al notaio.

Con questo articolo ci soffermeremo su una particolare clausola che spesso compare durante le trattative: libero al rogito. Cosa significa?

Come vedremo, si tratta di una condizione molto importante per l'acquirente, spesso addirittura fondamentale, soprattutto per evitare futuri contenziosi. E infatti, si deve tenere presente che, quando si acquista un immobile, questo potrebbe essere occupato, ad esempio dagli inquilini che ci vivono in affitto.

All'acquirente interessato ad avere immediatamente la disponibilità del bene, tale circostanza potrebbe non andare affatto bene e risultare perfino compromettente per l'intera transazione. Ecco perché è fondamentale sapere che vuol dire libero al rogito.

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Rogito: cos'è?

Per rogito si intende l'atto redatto dal notaio con le prescritte formalità, che fa prova legale dei fatti ed atti giuridici che il notaio stesso attesta essere avvenuti in sua presenza o da lui compiuti.

Poiché redatto da un soggetto a cui la legge attribuisce la qualifica di pubblico ufficiale autorizzato ad attribuire pubblica fede alle proprie scritture, il rogito è a tutti gli effetti un atto pubblico.

Atto pubblico: cos'è?

Per atto pubblico (qual è il rogito, appunto) si intende il documento redatto da un notaio o da altro pubblico ufficiale con l'osservanza delle formalità richieste dalla legge.

Il pubblico ufficiale attesta sia la veridicità della firma apposta al documento (qualora esso sia sottoscritto anche dalle parti), sia tutto ciò che le parti hanno dichiarato di fronte a lui.

Bisogna prestare attenzione a quest'ultimo punto: il pubblico ufficiale garantisce che le parti hanno espresso di fronte a lui una determinata volontà, ma non garantisce che le parti stesse abbiano detto la verità. Di tanto parleremo nel prossimo paragrafo.

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Rogito: perché è importante?

Il rogito è importante perché, secondo il codice civile (art. 2700), l'atto pubblico fa piena prova, fino a querela di falso, della provenienza del documento dal pubblico ufficiale che lo ha formato, nonché delle dichiarazioni delle parti e degli altri fatti che il pubblico ufficiale attesta avvenuti in sua presenza o da lui compiuti.

Il rogito notarile è quindi un atto fidefacente, avente valore di prova legale, nel senso che, una volta prodotto in giudizio, vincola il giudice e non gli lascia alcun margine per una libera valutazione.

La disposizione appena enunciata, però, limita l'efficacia probatoria legale dell'atto pubblico solamente ai seguenti elementi:

  • provenienza del documento dal pubblico ufficiale che l'ha formato;
  • dichiarazioni rese al pubblico ufficiale;
  • altri fatti che il pubblico ufficiale attesti essere avvenuti in sua presenza o da lui compiuti.

Come già ricordato, dunque, l'atto pubblico non può fornire alcuna certezza circa la genuinità e la veridicità delle dichiarazioni rese dalle parti.

Per sconfessare l'atto pubblico occorre una querela di falso. Si tratta di un procedimento civile finalizzato a privare un atto pubblico della sua idoneità a provare determinati fatti.

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Rogito: serve per l'acquisto di immobili?

Il rogito notarile è fondamentale per l'acquisto di beni immobili. Secondo l'art. 1350 del codice civile, devono farsi per atto pubblico o per scrittura privata, a pena di nullità, tra gli altri, tutti i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili.

A rigore, la norma non richiede necessariamente la forma dell'atto pubblico perché un trasferimento immobiliare sia valido: l'articolo sopra menzionato, infatti, si "accontenta" anche di una semplice scrittura privata.

Tuttavia, poiché, ai fini dell'opponibilità dell'acquisto ai terzi, occorre procedere alla trascrizione della compravendita, e poiché per legge (art. 2657 del codice civile) possono essere trascritti solo gli atti redatti in forma di scrittura privata autenticata o di atto pubblico, ecco che il rogito diventa, di fatto, la soluzione più rapida ed efficace per una compravendita immobiliare.

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Libero al rogito: cosa significa?

Al momento della sottoscrizione dell'atto pubblico davanti al notaio, potrebbe leggersi all'interno del documento la seguente dicitura: "libero al rogito". Cosa vuol dire?

Ebbene, l'espressione "libero al rogito" sta a significare che, al momento della sottoscrizione dell'atto notarile, l'immobile è pronto per essere occupato dai nuovi proprietari.

In altre parole, "libero al rogito" significa che l'acquirente potrà prendere possesso dell'immobile, non più occupato da alcuno.

In soldoni, ciò vuol dire che il compratore non troverà l'immobile occupato, né dal venditore né da eventuali inquilini che vivono in affitto.

"Libero al rogito" potrebbe significare anche che sull'immobile non vi sono ipoteche o altre questioni da risolvere; in questo caso, però, è preferibile la dicitura "libero da vincoli".

La clausola potrebbe essere contenuta anche in un atto antecedente al rogito, come ad esempio all'interno del compromesso (o contratto preliminare). Se è così, vuol dire che il venditore si impegna a far trovare libero da cose e persone l'immobile, magari procedendo tempestivamente allo sfratto degli inquilini che occupano in quel momento l'abitazione.

Insomma: con la clausola "libero al rogito" il venditore si impegna a liberare l'immobile dagli occupanti entro il termine rappresentato dalla stipula del rogito.

Il "condominio" prevale sul rogito di acquisto

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