Le dimissioni di un amministratore possono essere la "cronaca di una morte annunciata" tutte le volte in cui i condòmini - pur non ricorrendo alla revoca espressa - ostacolano deliberatamente la sua gestione, ad esempio mandando continuamente deserte le adunanze.
Altre volte, però, le dimissioni possono rappresentare un vero e proprio fulmine a ciel sereno e pregiudicare le ragioni della compagine. Come funzionano le dimissioni di un amministratore? Cosa prevede la legge? Approfondiamo la questione.
L'amministratore condominiale può dimettersi?
Non ci sono dubbi sul fatto che l'amministratore possa rassegnare le dimissioni prima della formale scadenza dell'incarico conferitogli.
Tale facoltà gli deriva dall'applicazione analogica delle norme sul contratto di mandato: ai sensi dell'art. 1727 c.c., il mandatario può sempre rinunciare all'incarico.
Nell'ipotesi in cui il mandato sia a tempo determinato, però, il mandatario che rinuncia senza giusta causa deve risarcire i danni. Approfondiamo quest'ultima circostanza.
L'amministratore che si dimette deve risarcire i danni?
Mutuando la disposizione di cui al primo comma dell'art. 1727 c.c. sembrerebbe che l'amministratore di condominio, dimettendosi senza una valida giustificazione, debba essere obbligato a risarcire i danni.
In realtà, con riferimento all'ambito condominiale la portata della disposizione appena menzionata risulta decisamente ridimensionata.
Il meccanismo della prorogatio imperii sancito dall'art. 1129, ottavo comma, c.c. - a tenore del quale alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto a eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizio agli interessi comuni, senza diritto a ulteriori compensi - impedisce al condominio di subire danni a seguito della cessazione improvvisa dell'incarico, anche quando dipesa dalle dimissioni spontanee dell'amministratore.
Inoltre, sempre l'art. 1129 c.c., al decimo comma, stabilisce che l'assemblea convocata per le dimissioni deve provvedere alla contestuale nomina di un nuovo amministratore.
Pertanto, a parere di chi scrive deve ritenersi che le dimissioni dell'amministratore giustifichino una richiesta risarcitoria da parte della compagine nella sola ipotesi in cui sia possibile dimostrare di aver patito un effettivo pregiudizio economico dalla scelta dell'amministratore.
Infruttuoso è quindi anche il richiamo all'ultimo comma dell'art. 1727 c.c., secondo cui la rinuncia al mandato deve essere sempre fatta in modo e in tempo tali che il mandante possa farvi fronte.
Amministratore: come si rassegnano le dimissioni?
L'amministratore che rassegna le dimissioni è tenuto a convocare l'assemblea affinché i condòmini siano messi nelle condizioni di procedere al conferimento di un nuovo incarico. Tanto si evince dalla sopracitata disposizione di cui all'art. 1129, comma decimo, c.c.
Tuttavia, non è da escludere che l'amministratore decida di dimettersi improvvisamente senza neanche indire una formale assemblea, semplicemente inviando una comunicazione (email, pec, raccomandata) ai condòmini o, peggio ancora, affiggendo un avviso in bacheca.
In questo caso, però, egli rimarrebbe comunque in carica per gli affari urgenti e quelli di ordinaria amministrazione, in virtù della sopracitata prorogatio imperii.
Di conseguenza, la mancata "formalizzazione" delle dimissioni mediante convocazione straordinaria dell'assemblea non impedisce all'amministratore di "sbarazzarsi" degli affari condominiali, dei quali continuerebbe a essere responsabile senza, peraltro, nemmeno poter vantare il diritto al compenso.
Pertanto, è (anche) nell'interesse dell'amministratore "parlamentarizzare" le dimissioni convocando l'assemblea, affinché i condòmini possano formalmente nominare un sostituto che prenda il posto del mandatario uscente.
Peraltro, non è da escludere che la condotta dell'amministratore che, citando un celebre film alleniano, "prende i soldi e scappa", non costituisca uno di quei comportamenti che giustificano una richiesta di risarcimento dei danni.
Non può essere sottaciuto, infine, come sia facoltà dello stesso amministratore uscente chiedere al giudice la nomina di un sostituto, qualora l'assemblea non vi provveda e sempreché la presenza di un amministratore sia obbligatoria ex art. 1129, primo comma, c.c.
Secondo la norma da ultimo citata, «Quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario».
=> La domanda di pagamento non può esaurirsi nella mera indicazione numerica della somma pretesa.
L'assemblea può rifiutare le dimissioni?
L'assemblea non può rifiutare le dimissioni rassegnate dall'amministratore.
La rinuncia si configura pertanto come un diritto insopprimibile del mandatario, a fronte del quale il mandante non può fare nulla.
Nemmeno il regolamento potrebbe porre limiti alle dimissioni dell'amministratore, potendo al più determinarne le modalità (comunicazione ai condòmini tramite raccomandata a.r., ecc.).
Quali sono i doveri dell'amministratore dimissionario?
L'amministratore dimissionario deve innanzitutto procedere al passaggio delle consegne, restituendo al condominio o al suo successore tutta la documentazione di cui è in possesso.
Il mancato rispetto di tale obbligo costituisce un illecito non solo civile ma anche penale: il rischio è di incorrere in una querela per appropriazione indebita.
In ossequio alla prorogatio imperii più volte citata, l'amministratore ad interim continua sostanzialmente a rimanere in carica, con poteri non così difformi dall'amministratore nel pieno esercizio del proprio mandato.
E infatti, l'amministratore di condominio in prorogatio deve continuare a occuparsi dell'amministrazione ordinaria, riscuotendo gli oneri e pagando le spese condominiali, nonché dell'amministrazione straordinaria urgente. dell'amministrazione straordinaria urgente.
Ciò che gli è precluso, quindi, è solamente l'amministrazione straordinaria non urgente, per la quale l'art. 1135 c.c. stabilisce che occorre il previo consenso assembleare.
L'amministratore che si dimette ha diritto al compenso?
L'amministratore che rinuncia all'incarico ha diritto al compenso maturato sino al momento in cui ha rassegnato le dimissioni: successivamente, scatta la prorogatio imperii a titolo gratuito, salvo ovviamente il diritto al rimborso delle spese sostenute per conto della compagine, da provarsi documentalmente.
