Non dire gatto se non ce l'hai nel sacco, disse proverbialmente Giovanni Trapattoni in una memorabile intervista. Vale anche per le norme sulla sospensione dei termini di presentazione del rendiconto, le assemblee on-line ed il rinvio dell'entrata in vigore delle norme sulla prevenzione incendi.
Poco fa il Senato, votando la fiducia al Governo ha approvato il maxi emendamento interamente sostitutivo del d.d.l. n. 1925 di conversione in legge del decreto-legge n. 104 (decreto Agosto).
Dopo i rumors degli scorsi giorni, le anticipazioni, gli emendamenti approvati dalla Commissione, per una volta, almeno questo possiamo desumere dal testo bollinato presente nel sito di Palazzo Madama, le norme emergenziali che riguardano la gestione condominiale ed il Covid sono state approvate.
Non dire gatto se non ce l'hai nel sacco, perché il ddl di conversione passa ora alla Camera, che inizierà i lavori di esame del provvedimento da giovedì 8. La scadenza per la conversione è prevista per il giorno 13. Difficilmente il ramo basso del Parlamento potrà apportare modifiche.
Siamo alla quasi certezza, insomma, ma prudenza impone sempre di non lasciarsi andare a facili esultanze. Il condizionale, magari solo il futuro, sono sempre d'obbligo.
Legge è quando Gazzetta pubblica, per dirla parafrasando un altro famoso mister.
Ciò detto, vediamo quali saranno le future, probabili, novità.
Rendiconto condominiale, termine di presentazione sospeso per tutta la durata dell'emergenza sanitaria
Dopo l'articolo 63, quello relativo alle delibere sul superbonus, è aggiunto l'art. 63-bis il cui primo comma recita:
«Il termine di cui al numero 10) del primo comma dell'articolo 1130 del codice civile è sospeso fino alla cessazione dello stato di emergenza da Covid-19, dichiarato con delibera del Consiglio dei Ministri dei 29 luglio 2020».
Ciò non vuol dire che non dovranno/potranno essere convocate assemblee per la presentazione del rendiconto, ma che ove, per la nota emergenza sanitaria, l'amministratore non vi abbia ancora provveduto, allora ciò non rappresenterà inadempimento ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 1129-1130 c.c.
Per quanto tempo? Per tutta la durata dell'emergenza sanitaria. Se, come pare, questa verrà prolungata fino al 31 gennaio - e speriamo non oltre - con questa norma, di fatto, il termine di presentazione del rendiconto 2019 andrà a coincidere con quello del 2020 o meglio lo anticiperà di un mese.
Sarebbe stato meglio fare riferimento alla prima dichiarazione dello stato di emergenza, quella del Gennaio 2020, ma la soluzione di continuità non dovrebbe impedire di considerare, di fatto, sospesi i termini per la presentazione del rendiconto dal 31 gennaio scorso.
Assemblee on-line, sì, ma che confusione
Questo il testo del nuovo art. 66 che vedrà la luce una volta pubblicata la legge di conversione del decreto Agosto sulla Gazzetta Ufficiale:
«L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'art. 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio.
Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.
In mancanza dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino.
L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione o, se prevista in modalità videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e l'ora della stessa.
In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.
L'assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima.
L'amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell'assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell'assemblea validamente costituitasi.
Anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso di tutti i condomini, la partecipazione all'assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal Presidente, è trasmesso all'amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione».
Lo prevede il comma 1-bis dell'art. 63 del d.l. Agosto così come aggiunto in sede di approvazione del maxi emendamento.
Avremo modo di analizzare nel dettaglio la norma: ciò che si pare, di primo acchito è che l'aggiunta del quinto comma creerà molti inutili problemi applicativi, in primis ponendo la necessità di una clausola regolamentare per lo svolgimento delle assemblee in via telematica, ovvero il consenso di tutti i condòmini.
Adeguamento alle norme antincendio, proroga a fine anno
Il secondo comma dell'art. 63-bis approvato in prima lettura dal Senato prevede che
«È rinviato di 6 mesi dal termine dello stato di emergenza deliberato dal Consiglio dei ministri, il termine per gli adempimenti ed adeguamenti antincendio previsti per lo scorso 6 maggio 2020, di cui all'articolo 3, lettera b), del decreto del Ministero dell'Interno del 25 gennaio 2019, recante le modifiche al decreto 246 del 16 maggio 1987».
Superbonus, assemblee on-line e slittamento rendiconti, tra emendamenti e fiducia
Condominio e superbonus
Il maxi emendamento approvato ha anche riformulato l'art. 63, in quello che sarà il primo comma che a legge approvata reciterà (dovrebbe recitare): «All'articolo119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, dopo il comma 9, è inserito il seguente:
9-bis. Le deliberazioni dell'assemblea del condominio aventi per oggetto l'approvazione degli interventi di cui al presente articolo, degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l'adesione all'opzione per la cessione o per lo sconto di cui all'articolo 121 sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio».
Una novità per certi versi molto arresa sulla quale avremo modo di soffermarci per valutarne aspetti positivi e criticità.
Decreto Agosto e maggioranze approvazione lavori superbonus
