Se il proprietario di norma può impedire ai terzi di accedere al proprio fondo, il codice civile all'art. 843 (Accesso al fondo) deroga a questo principio e in talune occasioni ammette che gli estranei possano accedervi. Ciò in quanto la tutela piena ed esclusiva della proprietà privata non può spingersi al punto da pregiudicare le esigenze della collettività.
Nel dettaglio, la norma precisa che "il proprietario deve permettere l'accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune".
La limitazione del potere del proprietario è dunque sottoposta alla presenza di un apprezzabile motivo (la costruzione o riparazione di un muro o altra opera propria del vicino) e alla valutazione dell'obiettiva necessità delle opere. L'accesso all'altrui proprietà può dunque rendersi necessario anche al fine di provvedere alla manutenzione del proprio edificio abitativo.
Limitazioni e pesi da servitù in condominio: l'indennità di asservimento
Quanto ai tempi e modi dell'accesso, sarà necessario limitarsi allo stretto indispensabile per l'attuazione dei lavori. Secondo la giurisprudenza, occorrerà "accertare se la soluzione prescelta (accesso e passaggio per un determinato fondo altrui) sia l'unica possibile o, tra più soluzioni, sia quella che consente il raggiungimento dello scopo (riparazione o costruzione) con minor sacrificio sia di chi chiede il passaggio, sia del proprietario del fondo che deve subirlo" (cfr. Cass. n. 1801/2007).
Ancora, si ritiene che l'obbligo gravante sul proprietario del suolo su cui va esercitato il transito non determini la costituzione di servitù, ma si ricolleghi a una limitazione legale del diritto del titolare del fondo, per un'utilità occasionale e transeunte del vicino, avente per contenuto il consenso all'accesso e al passaggio che il soggetto obbligato è tenuto a prestare (cfr. Cass. n. 5012/2018; Cass. n. 1908/2009; Cass. n. 17383/2004).
La giurisprudenza afferma, inoltre, che gli accessi e il passaggio che il proprietario deve permettere ex art. 843 c.c. costituiscono obbligazioni "propter rem" (Cass. n. 2274/1995; n. 7694/1997; n. 10474/1998), il cui soggetto passivo è solo il proprietario o il titolare di altro diritto reale del bene gravato (Cass. n. 2282/1970; n. 1131/1981).
Adeguata indennità in caso di danno
In presenza di contestazioni, sarà il giudice a dover verificare l'esistenza dei presupposti che legittimano il vicino ad esercitare tale potere di accesso ovvero la liceità dell'opera (cfr. Cass. n. 7768/2011).
In sostanza, questi valuterà la situazione dei luoghi e verificherà se il richiedente possa procurarsi il passaggio aliunde "con disagi e costi quanto meno pari a quelli che subirebbe il proprietario del fondo che dovrebbe subire il passaggio stesso". In caso affermativo dovrà ritenersi escluso il requisito della necessità e negato l'accesso.
Il secondo comma dell'art. 843 c.c. soggiunge, inoltre, che qualora l'accesso cagioni un danno, il terzo dovrà versare al proprietario del fondo un'adeguata indennità. Si tratta di una tipica indennità da atto lecito dannoso: il permesso del terzo di accedere al fondo, infatti, non può certo considerarsi come un permesso di danneggiare il fondo o spingersi al punto da esentare il terzo dall'obbligo di un risarcimento qualora si verifichi un danno a causa dell'accesso.
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Sul versamento dell'indennità la giurisprudenza si è pronunciata in diverse occasioni, da ultimo con la sentenza n. 20540/2020 con cui la Corte di Cassazione ha risolto la vicenda riguardante la proprietaria di un immobile, confinante con un cortile in comproprietà con altri, che aveva adito l'autorità giudiziaria per chiedere di essere autorizzata ad accedere all'area comune per eseguire l'intonacatura del muro posto ad est del suo fabbricato.
Nonostante gli altri comproprietari eccepissero l'insussistenza dei presupposti per l'esercizio del diritto di accesso, il Tribunale aveva autorizzato il transito sul cortile con decisione poi confermata anche in appello.
Nel dettaglio, il giudice a quo evidenziava come l'utilizzo del cortile, funzionale all'intonacatura delle pareti esterne dell'edificio, fosse l'unica soluzione concretamente praticabile o comunque quella meno onerosa, sia per l'attrice che per i convenuti, poiché la parete presso cui eseguire gli interventi era raggiungibile solo dal cortile e le soluzioni alternative avrebbero comunque comportato l'occupazione di tale area comune.
Inoltre, poiché le impalcature posizionate dalla signora avevano occupato solo una parte ridotta del cortile senza provocare alcun danno, il giudice negava agli altri comproprietari la spettanza dell'indennità ex art. 843, nonostante questi ultimi ritenessero che l'accesso al fondo, e la conseguente occupazione dell'area con il deposito di materiali e attrezzature, avesse loro recato un pregiudizio consistente nell'impossibilità di parcheggiare i propri veicoli.
Spettanza dell'indennità solo in caso di danno
La Suprema Corte, chiamata a pronunciarsi sulla vicenda, ritiene corretta sia la valutazione sulla "necessità" operata dal giudice di merito sia l'esclusione della spettanza dell'indennità stante la mancanza dimostrazione dei danni arrecati dall'accesso alla proprietà dei ricorrenti.
L'art. 843 c.c., si legge in sentenza, delinea un'ipotesi di responsabilità da atto lecito che, sebbene prescinda dall'accertamento della colpa, esige tuttavia che il transito e l'accesso abbiano determinato un concreto pregiudizio al fondo interessato, fermo in ogni caso l'obbligo di ripristinare la situazione dei luoghi (Cass. n. 3796/1968; Cass. n. 1670/1969; Cass. n. 4944/1982; Cass. n. 7774/1982).
Nel caso concreto, il giudice di merito ha invece evidenziato come l'accesso avesse determinato l'occupazione per un periodo limitato di una parte ridotta del cortile, senza alcun pregiudizio per le facoltà di uso dell'area da parte degli altri comproprietari.
Nonostante la decisione della Corte sia in linea con una giurisprudenza che ad oggi può ritenersi pacifica, deve registrarsi come sul punto si siano scontrati due differenti orientamenti (cfr. sul punto Cass. n. 1908/2009).
Quello minoritario è giunto al punto da ipotizzare che l'indennizzo dovuto al proprietario che subisce l'accesso, da liquidare in via equitativa, possa spettare anche in assenza di prova del danno.
Si parte dall'assunto secondo cui l'obbligo imposto dall'art. 843 c.c. al proprietario di consentire al vicino l'accesso al suo fondo per la costruzione o riparazione di un'opera e la corrispondente facoltà riconosciuta al vicino di accedere al fondo attiguo allo stesso fine, abbiano natura di limitazioni legali della proprietà.
Di conseguenza, l'indennità viene intesa come preventiva liquidazione del danno che potrebbe derivare al proprietario del fondo dal passaggio e dal protrarsi dell'occupazione.
L'accesso alla proprietà esclusiva dei condomini.
L'opposto orientamento, ribadito dalla Cassazione nella vicenda in commento, ritiene che l'indennità debba essere liquidata solo in caso di danni, poiché l'accesso al fondo del vicino, per l'esecuzione di un'opera, permette implicitamente che l'accesso sia accompagnato dal deposito di cose strumentali all'esecuzione dell'opera.
Pertanto, sarà obbligo del depositante provvedere, a sua cura e spese, al ripristino dello status quo ante, di tal che l'indennità viene collegata all'ipotesi di danni ulteriori oltre quelli connessi alla semplice occupazione del suolo.
Poiché la dottrina maggioritaria considera l'obbligo del proprietario di consentire l'accesso o il passaggio del vicino come espressione di un'obbligazione propter rem, la giurisprudenza ritiene più confacente alla lettera della legge considerare l'espressione "indennità" in riferimento ad un danno provocato da liquidarsi in via equitativa, fermo restante l'obbligo del vicino di ripristinare lo stato dei luoghi ad opera finita.
In conclusione, aderendo a questo secondo orientamento, la liquidazione equitativa dell'indennizzo è consentita, ma pur sempre nel concorso di elementi dai quali si possa desumere, anche in via presuntiva, che un danno si sia prodotto, non apparendo sufficiente, a tale scopo, la semplice occupazione del fondo, per il tempo strettamente necessario all'esecuzione dei lavori (cfr. Cass. n. 16776/2019).
