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Comunione incidentale atipica: circostanze e spese
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Comunione incidentale atipica: circostanze e spese

Cos'è la comunione incidentale, quando si può definire atipica e come ci si deve regolare nella gestione e suddivisione delle spese.

Avv. Marco Borriello  

Può accadere che uno o più fabbricati abbiano in comune l'utilizzo di un bene. Ad esempio, potrebbe trattarsi di una strada, indispensabile per l'accesso agli immobili, sulla quale i vari proprietari esercitano un diritto di servitù.

In un caso come questo, si può parlare di comunione incidentale? Visto che si tratta, semplicemente, di gestire le spese di manutenzione collegate all'uso della strada, si può dire che è sorta una comunione incidentale atipica? Le parti coinvolte devono deliberare come una specie di condominio, riunendosi e dotandosi di un amministratore, oppure si tratterebbe di un'attività illegittima e impugnabile nelle sedi competenti?

L'insieme di queste domande ha trovato risposta nella sentenza n. 769 della Corte di Appello di Genova emessa il 7 agosto scorso. È venuto, quindi, il momento di approfondire il caso.

Regime della comunione dei beni in caso di opzione successiva di separazione

Comunione incidentale atipica: il caso

Due attori citavano un condominio genovese sostenendo l'inesistenza del medesimo. In particolare, essi affermavano che non c'erano beni comuni da gestire, ma semplicemente una strada privata, utilizzata per accedere alle proprietà frontistanti, peraltro di proprietà del costruttore degli immobili de quo.

Per le dette circostanze, gli istanti ritenevano necessaria la costituzione di un consorzio di gestione, mai avvenuta. Essi, inoltre, rilevavano la mancanza di apposite tabelle millesimali, l'illegittimità della nomina dell'amministratore, il difetto nel quorum deliberativo di alcune votazioni.

Per tutte queste ragioni, era eccepita la validità di quanto deciso in una riunione del 2015.

Il giudizio di primo grado si concludeva con il rigetto integrale della domanda proposta. Per questo motivo gli attori, evidentemente insoddisfatti dall'esito, ricorrevano in appello formulando le stesse eccezioni.

La Corte di Appello di Genova avvalorava, integralmente, quanto emerso dalla sentenza del Tribunale, confermando il rigetto della domanda degli attori e condannando questi alle spese del procedimento.

Nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo deve essere valutata incidentalmente la nullità della delibera assembleare.

Comunione incidentale: i presupposti

Può succedere che più persone abbiano in comune il diritto di proprietà o altro diritto reale su un bene. Se ciò accade abbiamo a che fare con una comunione.

Se si tratta di un effetto conseguenziale ad un accordo, essa si definisce volontaria (tipico esempio, la compravendita di un immobile da parte di due acquirenti al 50%).

Se si compie in virtù di quanto disposto dalla legge, la comunione è legale oppure forzosa (il condominio né un'espressione).

Se invece si costituisce per un fatto indipendente dalla volontà dei "comunisti", si dice che la comunione è incidentale (ci si richiama sempre al caso della successione ereditaria e alla comunione pro quota che può identificarsi in merito alla stessa eredità).

Non è chiaro, invece, quando quest'ultima possa definirsi atipica. Probabilmente si tratta di un concetto che sfugge al lettore comune così come ad alcuni addetti ai lavori. La sentenza che qui si vuole commentare offre l'occasione per individuarne un caso e per comprendere come, in tale circostanza, bisogna regolarsi per la gestione di questo particolare istituto giuridico.

Convocazione assemblea della comunione

Comunione incidentale atipica: caratteristiche e regolamentazione delle spese

Nel riportare il caso concreto, abbiamo scritto che la lite nasceva in merito alla gestione "condominiale" di una strada di utilizzo comune. Abbiamo altresì evidenziato che sul predetto bene i proprietari degli immobili interessati avevano, semplicemente, un diritto di servitù.

Ebbene, in un caso come quello de quo, la Corte di Appello di Genova ha individuato un'ipotesi di comunione incidentale atipica.

Secondo la decisione espressa, il diritto reale in oggetto è riconoscibile in capo ai vari titolari delle proprietà frontistanti alla via in maniera indistinta e senza alcuna possibilità che possa essere frazionato. Su questo punto non c'è alcun dissenso rispetto alla posizione espressa dagli istanti.

La Corte di Appello, però, precisa che la vicenda in esame riguarda, in realtà, la comunione della sola regolamentazione delle spese relative all'utilizzo della strada interessata.

Tutto ciò lo si legge in alcuni passaggi dove si precisa: «Osserva la Corte che deve respingersi il motivo d'appello principale con il quale le appellanti fanno leva sul principio di infrazionabilità del diritto di servitù facente capo distintamente ai singoli utenti della strada, con la conseguente non configurabilità della comunione.

Comunione pro diviso e pro indiviso

In realtà, detto, pur condivisibile, principio, più volte ribadito dalla giurisprudenza (Cass. civile, sez. II, 27/04/2005, n. 8727 ed altre conformi) non si attaglia al caso di specie.

La comunione in questione, come ha chiarito il primo giudice, non riguarda infatti l'oggetto e le modalità di esercizio dei distinti diritti di servitù sulla strada da parte dei partecipanti (ovvero i condomini del condominio Murta ed altri soggetti terzi titolari della servitù sulla strada) di per sé infrazionabili e non suddivisibili in quote, bensì ha per oggetto la mera regolamentazione degli oneri e delle spese relative all'uso della stessa».

=> Condominio e godimento frazionato del bene in comunione

È, conseguenzialmente, su questi presupposti che la Corte dichiara che «Si tratta pertanto di una comunione incidentale atipica modellata sull'art. 1110 co 2 cc, riguardante la ripartizione tra i partecipanti delle sole spese necessarie per la conservazione della cosa comune onde impedirne il deterioramento».

Le spese, quindi, di un diritto di servitù indistintamente riconoscibile in capo a più proprietari titolari di un fondo dominante dovranno essere ripartite seguendo il principio sancito dall'art. 1110 cod. civ.

Pertanto, la gestione comune di un bene sul quale è riconosciuto un diritto di servitù a favore di più titolari, intesa e rivolta alla regolamentazione di oneri e spese derivanti dall'utilizzo collettivo, è legittima, così come le delibere in cui essa si esprime «le delibere in questione non disciplinano affatto le modalità o l'intensità dell'esercizio dei distinti diritti di servitù, nei rapporti reciproci tra i singoli titolari del diritto né con la proprietà del fondo servente, ma, come detto, si limitano a ripartire gli oneri e le spese necessarie per l'uso della strada da parte dei partecipanti, riguardando in particolare, quelle in impugnate l'approvazione dei consuntivi degli anni 2013 e 2014».

Sono stati questi, dunque, i motivi che hanno generato la decisione in commento.

Dalla casa in comunione alla divisione, quali passi osservare in condominio

Sentenza
Scarica App. Genova 7 agosto 2020 n. 769

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