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Querela in condominio, quando può presentarla l'amministratore?

La Cassazione ribadisce il consolidato orientamento che richiede apposta delega
Dott.ssa Lucia Izzo Dott.ssa Lucia Izzo 

A seguito della riforma del Condominio del 2012, il codice civile elenca con precisione tutta una serie di attribuzioni e obblighi riguardanti l'amministratore di condominio, figura di fondamentale importanza soprattutto per quanto riguarda gli aspetti legati alla gestione.

Nello svolgimento dei suoi compiti l'amministratore agisce dialogando strettamente con l'assemblea dei condomini, della quale è tenuto a eseguire le deliberazioni.

Se, da un lato, vi sono tutta una serie di attribuzioni "ordinarie", per lo svolgimento delle quali all'amministratore è consentito agire direttamente, senza previa autorizzazione dell'assemblea, in molti altri casi questa autorizzazione si ritiene doverosa.

Ed è quanto avviene nel caso in cui debba essere presentata una querela a nome del condominio, come confermato da un consolidato indirizzo giurisprudenziale.

Querela contro amministratore: può sporgerla il singolo condomino?

L'amministratore può presentare querela a nome del condominio?

Secondo la giurisprudenza di legittimità, infatti, "l'amministratore esplica, come mandatario dei condomini, soltanto le funzioni esecutive, amministrative, di gestione e di tutela dei beni e servizi a lui attribuite dalla legge, dal regolamento di condominio o dall'assemblea, a norma degli artt. 1130 e 1131, 1° comma, c.c., ed esclusivamente nell'ambito di queste ha la rappresentanza degli stessi e può agire in giudizio" (cfr. Cass. pen., Sez. 2, n. 6/2001).

Si ritiene, dunque, che la querela non possa ricomprendersi tra gli atti di gestione dei beni o di conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio, anche se avente ad oggetto un fatto lesivo del patrimonio condominiale, in quanto la stessa "costituisce un presupposto della validità del promovimento dell'azione penale e non un mezzo di cautela processuale o sostanziale, e il relativo diritto compete, in via strettamente personale, alla persona offesa dal reato" (cfr. Cass. pen., Sez. 6, n. 2347/2016).

Di conseguenza, in assenza dello speciale mandato, previsto dagli articoli 122 e 336, c.p.p., tale diritto non potrà essere esercitato da un soggetto diverso dal suo titolare

Tali principi sono stati più di recente nuovamente ribaditi dalla Corte di Cassazione, quarta sezione penale, nella sentenza n. 36545/2021 che si è pronunciata sull'istanza di un uomo, condannato ex art. 624 c.p. per essersi allacciato abusivamente alla presa elettrica del condominio al fine di approvvigionare di energia elettrica l'appartamento che occupava senza versare il relativo corrispettivo.

Innanzi alla Corte d'Appello l'uomo aveva sostenuto l'assenza di valida querela, ma il giudice a quo riteneva, invece, che doveva ritenersi corretta l'azione dell'amministratore dello stabile (di proprietà esclusiva di un solo soggetto che poi aveva affittato gli appartamenti a vari inquilini) che aveva proposto querela in nome e per conto del proprietario.

Diversamente dalla Corte territoriale, secondo cui la fonte dei poteri di rappresentanza deve presumersi fino a prova contraria, in sede di ricorso in Cassazione l'imputato sostiene, invece, invece, che l'art. 337, numero 3, c.p.p. preveda l'obbligo di indicazione della fonte dei poteri di rappresentanza in caso di querela proposta dal legale rappresentante di una persona giuridica, sicché i giudici di appello avrebbero introdotto una sorta di presunzione non legittimata dal tenore del testo normativo. Conclusione che trova d'accordo gli Ermellini.

Il condomino non è legittimato a presentare querela per un reato commesso in danno di parti comuni dell'edificio

Amministratore di condominio: serve uno specifico incarico per sporgere querela

In prima battuta, la quarta sezione civile rammenta che, in linea di principio, "il bene giuridico protetto dal delitto di furto è individuabile non solo nella proprietà o nei diritti reali personali o di godimento, ma anche nel possesso - inteso come relazione di fatto che non richiede la diretta fisica disponibilità - che si configura anche in assenza di un titolo giuridico e persino quando esso si costituisce in modo clandestino o illecito, con la conseguenza che anche al titolare di tale posizione di fatto spetta la qualifica di persona offesa e, di conseguenza, la legittimazione a proporre querela» (cfr. Cass. SS.UU. n. 40354/2013).

In relazione al caso in cui l'interesse tutelato dalla norma violata sia riferibile alla proprietà condominiale, la Suprema Corte richiama e ritiene di aderire al consolidato orientamento secondo cui "il condominio negli edifici non è un soggetto giuridico dotato di una personalità distinta da quella dei suoi partecipanti, ma uno strumento di gestione collegiale degli interessi comuni dei condomini, attraverso il quale deve esprimersi la volontà di sporgere querela; ne consegue che la presentazione di quest'ultima in relazione ad un reato commesso in danno del patrimonio condominiale presuppone uno specifico incarico conferito all'amministratore dall'assemblea dei condomini".

In virtù di tali principi, si legge in sentenza, sebbene sia consentito all'amministratore dello stabile di assumere la posizione di legale rappresentante del condominio, questi di regola non avrà, salvo le ipotesi nelle quali sia anche condomino, alcuna posizione di possesso o detenzione qualificata con i beni appartenenti ai singoli condomini, né con i beni condominiali.

Appropriazione indebita dell'amministratore: no alla querela del singolo condomino

Il Collegio precisa ulteriormente che, nel caso in cui "l'edificio condominiale sia di proprietà esclusiva di un unico individuo e il furto sia stato commesso ai danni del singolo proprietario persona fisica, ma anche nel caso in cui il danno interessi una singola unità locata a terzi, non potrà trovare applicazione in favore dell'amministratore dello stabile il criterio espresso in tema di furto ai danni di un supermercato, ove la detenzione qualificata riconosciuta al responsabile per la sicurezza lo legittima a proporre querela in nome e per conto del proprietario" (cfr. Cass. n. 373/2019) e neppure l'analogo criterio espresso con riferimento al custode di uno stabilimento (cfr. Cass. n. 55025/2016).

In conclusione, essendo pacifico che, nel caso in esame, la querela non è stata presentata né dal proprietario dell'edificio, né dai conduttori delle singole unità immobiliari, la sentenza impugnata viene dalla annullata senza rinvio dalla Cassazione in virtù della circostanza che l'azione penale non avrebbe potuto essere esercitata in difetto di valida querela.

Chi è legittimato a presentare querela in caso di reati a danno del Condominio?

Sentenza
Scarica Cass. pen. 23 settembre 8 ottobre 2021 n. 36545

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