I rapporti tra amministratore e condòmini non è sempre dei migliori, soprattutto quando al primo viene contestata la cattiva gestione del patrimonio della compagine. In ipotesi del genere non solo c'è la possibilità di ottenere la revoca giudiziale dell'amministratore ma anche di procedere in sede penale con una segnalazione per appropriazione indebita.
Per pacifica giurisprudenza (ex multis, Cassazione, sentenza n. 19519 del 30 giugno 2020), infatti, è sufficiente che l'amministratore confonda il proprio patrimonio con quello condominiale per commette il reato di appropriazione indebita, anche se la sua gestione è regolare, nel senso che non risultano ammanchi nel conto del condominio.
In casi del genere, chi è legittimato a presentare denuncia? La querela contro l'amministratore può essere sporta dal singolo condomino?
La questione è stata affrontata dalla Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 6594/2021 (udienza del 27 novembre 2020), con la quale la Suprema Corte, rispondendo a un ricorso avverso il rigetto dell'istanza di dissequestro avanzata nell'interesse dell'imputato, ha statuito l'importante principio secondo cui anche il singolo condomino, se persona offesa, è legittimato a querelare l'amministratore, non essendo necessario il consenso di tutta l'assemblea.
In pratica, ai fini della procedibilità in ordine a reati perseguibili solamente a querela di parte, la legittimazione a denunciare il crimine sta in capo a ogni condomino, purché ovviamente risulti essere persona offesa dal reato. Approfondiamo la questione.
Procedura di querela contro l’amministratore accusato di appropriazione indebita
Ricorreva in Corte di Cassazione l'amministratore accusato di appropriazione indebita al quale era stata sequestrata la documentazione contabile inerente al condominio di cui curava la gestione.
Secondo parte ricorrente, il sequestro probatorio sarebbe stato illegittimo per via dell'improcedibilità del reato: a sporgere querela per il delitto di appropriazione indebita, infatti, aveva proceduto solamente uno dei condòmini e non l'intera compagine.
A tal proposito, il ricorrente sostiene che il tribunale ha erroneamente ritenuto che ai fini della procedibilità fosse sufficiente la querela di uno solo dei condòmini, essendo invece necessaria la delibera dell'intero consesso affinché si possa agire penalmente contro l'amministratore.
Per corroborare tale convincimento, la difesa richiama un precedente giurisprudenziale (Cassazione, sentenza n. 22407 del 14 maggio 2013) che, a suo parere, avrebbe impedito al singolo condomino di querelare l'amministratore.
Legittimazione querela amministratore: la decisione della Corte
La Corte di Cassazione, con l'ordinanza in commento (n. 6594/2021), ha rigettato il ricorso proposto avverso il provvedimento di sequestro probatorio della documentazione contabile relativa alla gestione del condominio dell'amministratore accusato di appropriazione indebita.
Secondo gli ermellini, il motivo di ricorso si fonda sul principio di diritto (espressamente richiamato con la sentenza citata dalla difesa) secondo il quale la querela in favore del condominio deve essere necessariamente presentata dall'amministratore, all'esito di una delibera unanime dell'assemblea condominiale.
Per ovvie ragioni, però, tale principio non può trovare applicazione nel caso concreto, ove si consideri che l'autore del reato di cui si chiede la punizione è proprio lo stesso amministratore, così risultando assolutamente incompatibile la pretesa del ricorrente di rimettere a sé il potere esclusivo di esporre la querela contro sé medesimo.
Reato a danno del condominio: il condomino può querelare? Sì?
Secondo la Suprema Corte, ciò soltanto basterebbe a rigettare il motivo di doglianza. Ma v'è altro.
Il singolo condomino ha pieno diritto di proporre querela contro l'amministratore in quanto persona offesa dal reato: le condotte abusivamente appropriative dell'amministratore hanno infatti colpito il suo patrimonio (e quello di ciascun condomino), avendo provocato la sottrazione delle quote condominiali versate dalla persona offesa e da ciascun condomino.
Querela contro amministratore: i principi espressi dalla Corte
In pratica, con l'ordinanza in commento la Suprema Corte ha espresso i seguenti principi:
- non può applicarsi l'orientamento giurisprudenziale secondo cui il condominio può sporgere querela a mezzo del proprio amministratore a seguito di delibera assembleare adottata all'unanimità, quando il soggetto da denunciare è l'amministratore stesso.
Se non fosse così, si verrebbe a creare il cortocircuito giuridico per cui l'assemblea dovrebbe dare mandato all'amministratore di querelare sé stesso;
- ogni condomino gode della legittimazione a sporgere querela contro l'amministratore, se risulta essere persona offesa dal reato, cioè il soggetto passivo del crimine perpetrato.
Nel caso dell'appropriazione indebita di quote condominiali, il singolo condomino è legittimato a sporgere querela se anche le sue somme sono state illegittimamente sottratte dall'amministratore, seguendo le ordinarie regole stabilite dal codice penale.
Chi è legittimato a presentare querela in caso di reati a danno del Condominio?
Querela contro ex amministratore di condominio: chi è legittimato?
Diversa è la questione quando occorre procedere a querelare l'ex amministratore di condominio. In contraddizione con quanto stabilito in passato, da ultimo la Corte di Cassazione (sent. n. 12410/2020) ha stabilito che la competenza spetta solamente al nuovo amministratore, previa autorizzazione dell'assemblea.
Secondo gli ermellini, tra i compiti dell'amministratore vi è quello di eseguire le deliberazioni dell'assemblea condominiale, comprese quelle che prevedono la presentazione di una querela per denunciare reati commessi in danno del condominio. Egli, inoltre, ha la rappresentanza dei partecipanti e può stare in giudizio sia contro i condòmini che contro i terzi.
Di conseguenza, se l'assemblea non delibera la presentazione della querela il singolo condomino, in quanto in parte proprietario delle parti comuni, non può sporgere querela contro l'ex amministratore, sostituendosi all'iniziativa dell'assemblea e, quindi, al nuovo rappresentante del condominio.
