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La sentenza definitiva che stabilisce la qualità di condòmino non può essere contestata in altra causa

Lo status di condomino è incontestabile se è stato accertato con sentenza passata in giudicato.
Avv. Maria Monteleone Avv. Maria Monteleone - Foro di Cosenza 

Il condomino non può negare di essere tale al solo fine di sottrarsi al pagamento degli oneri condominiali se la sua qualità è già stata accertata con sentenza passata in giudicato. Non rileva che la sentenza abbia trattato una questione diversa se, comunque, ha anche solo incidentalmente accertato in maniera definitiva la qualità di condomino in capo al soggetto interessato.

È quanto stabilito da una recente pronuncia del Tribunale di Latina che ha fatto chiarezza sugli effetti del giudicato anche in materia di condominio (sentenza n. 1 ottobre 2021 n. 1766)

Chi è definito condomino

Condomino è la persona fisica o giuridica titolare esclusivo di un piano o porzione di piano di un edificio e, al tempo stesso, contitolare di alcune parti dell'edificio (parti comuni).

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Per stabilire chi sono i condomini e, dunque, i soggetti da convocare in assemblea o comunque tenuti al pagamento delle spese di gestione del condominio, secondo la giurisprudenza, occorre applicare il principio della pubblicità e quello della effettività, che non giustificano e superano ogni apparenza (Cass. 4866/2001; Cass. 7849/2000; Cass. 6653/98; Cass. 5122/2000; Cass. SS.UU. 14 febbraio 2002 n. 5035; Cass. n. 17897/2003; Cass. 12709/2002; Cass. 23994/2004)".

Non è quindi possibile applicare il principio dell'apparenza di diritto, poiché in materia di proprietà (condominiale) non può ravvisarsi una relazione di terzietà tra il condomino ed il condominio, che non ha una soggettività giuridica diversa da quella dei singoli condomini.

Lo status di condomino è quindi attribuibile a chi risulta, dai pubblici registri immobiliari, proprietario del piano o porzione di paino dell'edificio. Possono sorgere incertezze in ordine all'effettiva titolarità del bene, da risolvere in sede contenziosa.

In tal caso, la sentenza che accerti definitivamente la qualifica di proprietario e di condomino ha valore anche al di fuori del processo in cui è stata emessa. Vediamo perché.

Il caso del Tribunale di Latina

Il Tribunale di Latina ha esaminato il ricorso con il quale una signora, opponendosi al decreto ingiuntivo emesso per il pagamento di oneri condominiali, aveva contestato il proprio difetto di legittimazione passiva, sostenendo di non far parte del condominio, in ragione della sua inesistenza trattandosi il complesso residenziale frutto di una lottizzazione con costituzione di servitù reciproche tra le varie unità abitative.

Il condominio formulava sul punto eccezione di giudicato, atteso che l'esistenza del Condominio e l'appartenenza allo stesso dell'opponente era già stata affermata da una sentenza emessa dal medesimo tribunale in altra controversia, passata in giudicato.

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Efficacia del giudicato in materia condominiale

I giudici hanno accolto l'eccezione di giudicato, accertando che effettivamente già una precedente sentenza, passata in giudicato, aveva riconosciuto l'esistenza giuridica del condominio e l'appartenenza ad esso delle unità immobiliari di proprietà dell'opponente.

Secondo il Tribunale di Latina, "per quanto il giudizio a quo avesse ad oggetto l' impugnazione di una delibera assembleare, impugnata proprio sul presupposto logico-giuridico dell' insussistenza della qualità di condomina dell' odierna opponente ( censura mossa anche in questa sede), il rigetto della domanda di annullamento da parte del Tribunale di Latina e confermata in Appello, si fonda sull' accertamento della qualità di condomina dell' odierna opponente ( dunque dell' esistenza del Condominio) e, come tale, tenuta al pagamento degli oneri condominiali determinati nella delibera impugnata in quella sede".

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Sul punto, viene ribadita l'efficacia del giudicato al di fuori del giudizio nel quale la pronuncia è stata emessa: "Invero, il giudicato ex art 2909 c.c. copre il dedotto ed il deducibile, ovvero non soltanto le ragioni giuridiche fatte espressamente valere, in via di azione o in via di eccezione, nel medesimo giudizio (giudicato esplicito), ma anche tutte quelle altre che, se pure non specificamente dedotte o enunciate, costituiscano, tuttavia, premesse necessarie della pretesa e dell'accertamento relativo, in quanto si pongono come precedenti logici essenziali e indefettibili della decisione (giudicato implicito)".

Ne consegue che, qualora due giudizi tra le stesse parti abbiano per oggetto un medesimo negozio o rapporto giuridico e uno di essi sia stato definito con sentenza passata in giudicato, l'accertamento compiuto circa una situazione giuridica o la risoluzione di una questione di fatto o di diritto incidente su punto decisivo comune ad entrambe le cause o costituenti indispensabile premessa logica della statuizione contenuta nella sentenza passata in giudicato, precludono il riesame del punto accertato e risolto, anche nel caso in cui il successivo giudizio abbia finalità diverse da quelle che costituiscono lo scopo ed il "petitum" del primo ( Cass. Civ. n 5486/2019).

Alla luce dei suddetti principi, la qualifica di condomino, già accertata definitivamente in altro giudizio, diviene irretrattabile, con la conseguenza che sussiste l'obbligo di pagamento delle spese ordinarie e straordinarie di gestione condominiale, regolarmente approvate, senza poter contestare il difetto di legittimazione passiva.

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Sentenza
Scarica Trib Latina 1 ottobre 2021 n. 1766

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