Il tema del parcheggio è spesso dibattuto in ambito condominiale.
La domanda che viene posta adesso ed a cui dà una spiegazione la Suprema Corte n. 9069 del 21 marzo 2022 attiene ai posti parcheggio dei condomini proprietari di locali commerciali.
Parcheggio per i locali ad uso commerciale in condominio ai soli condomini proprietari: la vicenda
Il condomino titolare di locale commerciale propone impugnazione innanzi al Tribunale avverso due delibere del Condominio di cui fa parte, con cui l'assemblea ha stabilito l'assegnazione individuale e nominativa dei posti auto compresi nell'area del condominio adibita a parcheggio, alla stregua del regolamento condominiale, in favore dei soli condòmini proprietari delle unità abitative dell'edificio, escludendo dal godimento dell'area i condòmini proprietari dei locali commerciali.
Il Tribunale respinge la domanda sul presupposto della carenza di legittimazione ed interesse ad agire in capo all'impugnante, poiché in base al regolamento condominiale i condòmini avrebbero potuto parcheggiare le proprie autovetture nel "cortile del fabbricato, nell'ordine e nella posizione che saranno deliberate dall'assemblea uno per appartamento", ciò escludendo dall'assegnazione i condòmini proprietari di locali commerciali.
Il condomino, non contento, propone appello: la Corte d'appello, pur dichiarando la sussistenza della legittimazione e dell'interesse ad agire, ha considerato infondata la domanda, ritenendo che, in esecuzione del regolamento condominiale, che prevede la destinazione a parcheggio del cortile, l'assemblea avesse soltanto disciplinato la ripartizione dello spazio da assegnare ai condomini titolari di appartamento, senza incidere sul diritto di condominio degli altri partecipanti.
Si giunge quindi davanti alla Corte di Cassazione, dove il Collegio stravolge le decisioni di merito.
Le considerazioni sono le seguenti.
Osservazioni del Supremo Collegio
Unanimità
La Corte osserva che la pattuizione avente ad oggetto l'attribuzione del cosiddetto diritto reale di uso esclusivo su una porzione del cortile condominiale va qualificata come traslativa della proprietà della porzione stessa, ovvero come costitutiva di un diritto reale d'uso o come concessione di un uso di natura obbligatoria (Cass. Sez. Unite, 17/12/2020, n. 28972).
Ricorda la consolidata giurisprudenza secondo cui è consentito all'assemblea, nell'ambito del potere di regolamentazione dell'uso delle cose comuni ad essa spettante e con delibera approvata con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 c.c., individuare all'interno del cortile condominiale i singoli posti auto di cui possano fruire i singoli partecipanti, al fine di rendere più ordinato e razionale il godimento paritario, ovvero, allorché sia impossibile il simultaneo godimento in favore di tutti i comproprietari, prevedere il godimento turnario del bene. Una siffatta delibera mantiene, invero, un valore meramente organizzativo delle modalità d'uso delle cose comuni, senza menomare i diritti dei condomini di godere e disporre delle stesse.
La regolamentazione dell'uso della cosa comune ai fini della individuazione dei posti auto, in assenza dell'unanimità, deve comunque seguire il principio della parità di godimento tra tutti i condomini stabilito dall'art. 1102 c.c., il quale impedisce che possa essere riconosciuto soltanto ad alcuni il diritto di fare un determinato uso del bene.
La delibera non può validamente contemplare la definitiva assegnazione nominativa a favore di singoli condomini, in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio delle autovetture, né trasformare l'originaria destinazione del bene comune rendendone inservibili talune parti dell'edificio all'uso o al godimento anche di un singolo condomino, né addirittura procedere alla divisione del bene comune con l'attribuzione di singole porzioni individuali, occorrendo a tal fine l'espressione di una volontà contrattuale e quindi il consenso di tutti i condomini (cfr. Cass. 27 maggio 2016, n. 11034; Cass. 31 marzo 2015, n. 6573; Cass. 19 luglio 2012, n. 12485; Cass. 5 marzo 2008, n. 5997; Cass. 7 dicembre 2006, n. 26226; Cass. 16 giugno 2005, n. 12673; Cass. 22 gennaio 2004, n. 1004).
La Corte si sofferma anche sul contenuto del regolamento quando questo è, come nel caso di specie, di natura assembleare.
Il regolamento di natura assembleare
I regolamenti approvati dalla maggioranza, come le deliberazioni assembleari, possono organizzare le modalità d'uso delle cose comuni, o la gestione ed il funzionamento dei servizi condominiali, mentre non possono validamente menomare i diritti dei condomini di usare, godere e disporre delle parti comuni, come delle unità immobiliari di proprietà esclusiva.
Occorre, invero, l'espressione di una volontà contrattuale, e quindi il consenso di tutti i condomini, per approvare clausole che limitano o ridistribuiscono i diritti reali agli stessi attribuiti dai titoli di acquisto o da successive convenzioni (art. 1138, comma 4, c.c.).
In tali evenienze, si è al di fuori degli ambiti propri della delibera e del regolamento. La natura contrattuale ed il contenuto reale (iura in re aliena) di tali convenzioni impongono che essi siano sempre espressione di un consenso individuale, e la loro opponibilità ai terzi, che non vi abbiano espressamente e consapevolmente aderito, rimane subordinata all'adempimento dell'onere di trascrizione.
Manca nella sentenza impugnata l'accertamento della «natura contrattuale» della richiamata disposizione regolamentare, sicché non può ad essa attribuirsi l'effetto di conformare il diritto di condominio ex art. 1117 c.c. spettante ad ogni partecipante sul cortile comune.
È legittimo affittarle ad un terzo?
Il principio affermato dalla Corte di Cassazione nel caso di specie
Il principio affermato dalla Cassazione è il seguente: né il regolamento di condominio in senso proprio, né una deliberazione organizzativa approvata dall'assemblea possono validamente disporre l'assegnazione nominativa, in via esclusiva e per un tempo indefinito, a favore di singoli condomini - nella specie, i soli proprietari degli appartamenti, con esclusione dei proprietari dei locali commerciali - di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio della loro autovettura, in quanto tale assegnazione parziale, da un lato, sottrae ad alcuni condomini l'utilizzazione del bene a tutti comune, ex art. 1117 c.c., e, dall'altro, crea i presupposti per l'acquisto da parte del condomino, che usi la cosa comune "animo domini", della relativa proprietà a titolo di usucapione, attraverso l'esercizio del possesso esclusivo dell'area.
Parcheggio, uso della cosa come, regolamentazione, inadempimento e azioni
