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Quali sono i presupposti che deve avere un bene per considerarsi condominiale?

La cassazione analizza i requisiti della condominialità di un bene
Avv. Nicola Frivoli Avv. Nicola Frivoli 

Con sentenza emessa in data 28.03.2022, n. 9976, la Corte di Cassazione, Sezione II, si è pronunciata su sette motivi di censura in virtù di ricorso di un condomino, avverso la sentenza emessa dal Tribunale di Milano, del 19.12.2016, n. 13882 (in sede di appello, avverso pronuncia emessa dal Giudici di pace).

Il giudizio di primo grado aveva ad oggetto l'opposizione a decreto ingiuntivo avverso provvedimento monitorio per il mancato pagamento di oneri condominiali; giudizio riunito con altra opposizione a precetto relativo al medesimo decreto ingiuntivo. Il Giudice di pace di Milano respingeva entrambe le opposizioni.

Il Tribunale lombardo ha poi respinto l'appello spiegato dall'appellante, dichiarando, altresì, inammissibile l'eccezione di nullità, proposta per prima volta in appello, in relazione alla pronuncia dell'ingiunzione avvenuta in pendenza di altra causa di opposizione ad ulteriore decreto ingiuntivo intervenuto tra le stesse parti.

Il Tribunale aveva ritenuto infondata l'eccezione di nullità del decreto avendo le due ingiunzioni natura diversa, perciò non potendo il giudicante di seconde cure ritenere rilevante l'eccezione in merito al c.d. giudicato esterno, con riferimento ad altra sentenza in ordine al difetto di legittimazione, perché il ricorrente non era da considerarsi condomino.

Tale pronuncia, secondo il giudice dl gravame, si era limitata ad accogliere l'opposizione a decreto ingiuntivo per mancata notifica del decreto, e quindi non era entrata nel merito.

Il Tribunale ha condiviso in toto la ricostruzione fattuale effettuato dal giudice di primo grado, con riferimento alla qualità di condomino dell'appellante confermando che dalla documentazione fotografica prodotta in atti dalle parti si evinceva, senza ombra di dubbio, tale qualità (comunque avendo l'accesso dalla facciata dell'edificio comune).

Dalla disamina della pronuncia del giudice di secondo grado è emerso che l'appellante non aveva mai impugnato le delibere assembleari su cui erano fondate le spese condominiali oggetto di ingiunzione.

Quali sono i presupposti che deve avere un bene per considerarsi condominiale? I motivi del ricorso

Il primo motivo del ricorso denunciava la violazione degli articoli 345 e 366, comma 1, n. 4 c.p.c., nonché degli articoli 135, 1138, 117 e 1123 c.c., per aver il Tribunale valutato inammissibile nuova la domanda di nullità del decreto ingiuntivo.

Il secondo motivo deduceva l'omesso esame ex art. 360 comma 1, n. 5 c.p.c., per avere il Tribunale omesso totalmente di decidere in ordine al secondo motivo dell'impugnativa, nonché la violazione dell'articolo 157 comma 1, c.p.c.

Il terzo motivo aveva per oggetto l'omesso esame ex art. 360 comma 1, n. 5 c.p.c. e la violazione dell'articolo 2909 c.c. Il ricorrente si doleva del fatto che il giudice dell'appello non avesse tenuto conto di una precedente sentenza.

Il quarto motivo di ricorso concerneva ancora l'omesso esame ex art. 360, comma 1, n.5 e deduce anche la violazione degli artt. 2699, 2700 e 2644 c.c. Il ricorrente censurava l'errata valutazione dei fatti operata dal Tribunale.

Il quinto motivo si deduceva la violazione degli articoli 2980, 2909, 2643 e 2644 c.c., di aver errato il Tribunale a far riferimento ad una sentenza priva di conferenza rispetto al giudizio affrontato.

Il sesto motivo di ricorso allegava la violazione degli artt. 2948 c.c. e 63 n.4-5 disp. att. c.c., per aver omesso il Tribunale di valutare l'eccezione di prescrizione.

Il settimo motivo concerneva la violazione dell'art. 91 c.p.c., per quanto concerne le spese di lite.

La Suprema Corte riteneva affrontare i sette motivi congiuntamente, in quanto connessi e accomunati da evidenti profili di inammissibilità.

Infatti il ricorso proposto si risolve in una critica generica della pronuncia impugnata, formulata sotto una molteplicità di profili di fatto.

Peraltro, è condivisibile la previsione di inammissibilità del ricorso per cassazione, atteso che l'art. 348 ter, comma 5, c.p.c., esclude che possa essere impugnata ex art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., la sentenza di appello "che conferma la decisione di primo grado" e, come nella specie, è fondata sulle stesse ragioni, inerenti alla questione di fatto, poste a base della sentenza di primo grado (cd doppia conforme).

Mancata impugnativa deliberazioni assembleari di approvazione

La Cassazione rileva, altresì, che il giudice dell'opposizione a decreto ingiuntivo può sindacare sia la nullità dedotta dalla parte o rilevata d'ufficio della deliberazione assembleare posta a fondamento dell'ingiunzione, sia l'annullabilità di tale deliberazione, a condizione che quest'ultima sia dedotta in via d'azione, mediante apposita domanda riconvenzionale di annullamento contenuta nell'atto di citazione, ai sensi dell'art. 1137, comma 2, c.c., e non via d'eccezione (Cass. civ. S.U., 14 aprile 2021, n. 9839).

Condominialità: rapporto di accessorietà necessaria

Gli ermellini hanno affermato che la disciplina del condominio degli edifici, di cui all'art. 1117 c.c. e ss., è ravvisabile ogni qual volta sia accertato in fatto un rapporto di accessorietà necessaria che lega alcune parti comuni, come quelle elencate in via esemplificativa -salvo che non risulti dal titolo- dall'art. 1117 c.c., a porzioni, o a unità immobiliari, di proprietà singola, delle quali le prime rendono possibile l'esistenza stessa o l'uso.

La nozione di condominio si configura, pertanto, non solo nell'ipotesi di fabbricati che si estendono i senso verticale ma anche nel caso di beni adiacenti orizzontalmente, purché dotati delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati nel citato art. 1117 c.c. Peraltro, pure quando manchi un così stretto nesso strutturale, materiale e funzionale, la condominialità di un complesso immobiliare, che comprenda porzioni eterogenee per struttura e destinazione, può essere frutto della autonomia privata.

Anche, dunque, i proprietari esclusivi di unità immobiliari poste al piano terra, che costituiscano un corpo separato avente comunque accesso dalla facciata dell'edificio comune, possono dirsi condomini, in base ai criteri fissati dall'art. 1117 c.c., e quindi presumersi comproprietari (nonché obbligati a concorrere alle relative spese, ex art. 1123 c.c.) di quelle parti comuni che, al momento della formazione del condominio, si trovassero in rapporto di accessorietà, strutturale e funzionale, con le singole porzioni immobiliari.

Secondo la Cassazione, il giudice del gravame ha compiuto il proprio accertamento operando la valutazione dello stato effettivo dei luoghi ed un'indagine in ordine all'ubicazione dei beni, nonché ricostruendo la volontà pattizia in base ai titoli di acquisto, così pervenendo al convincimento che le unità immobiliari di proprietà esclusiva del ricorrente, appartengono strutturalmente al complesso edilizio condominiale e, perciò, rispetto ad esse, sussiste il collegamento strumentale, materiale e funzionale, ovvero la relazione di accessorio a principale ed il rapporto di pertinenza - che è il presupposto necessario del diritto di condominio - con le parti comuni.

Per completezza espositiva, Tale indagine, diretta a stabilire, anche con la interpretazione dei titoli di acquisto, se la situazione obiettiva presenti i caratteri necessari a rendere applicabile la presunzione di comunione prevista dall'art. 1117 c.c., si risolve in un apprezzamento di fatto, che esula dal sindacato di legittimità se non nei limiti dell'omesso esame di fatto storico ex art. 360, comma1, n. 5 c.p.c.

In conclusione, è assolutamente condivisibile la dichiarazione di inammissibile del ricorso introdotto, da parte della Cassazione, con condanna del ricorrente a rifondere le spese al controricorrente.

Sentenza
Scarica Cass. 28 marzo 2022 n. 9976

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