La revoca giudiziaria dell'amministratore è prevista allorché il soggetto non abbia reso il conto della gestione, non abbia dato notizia all'assemblea di una citazione o di un provvedimento che esorbita dalle sue attribuzioni (art. 1131, ult. co., c.c.) nonché in caso di gravi irregolarità individuate dal legislatore che, tuttavia, non rappresentano un elenco esaustivo (art. 1129, co. 11 e 12, c.c.).
In alcuni casi, inoltre, è previsto che, prima di rivolgersi all'autorità giudiziaria, i condomini, anche singolarmente, possano chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato e, qualora la riunione abbia avuto esito negativo, passare alla fase giudiziaria.
Le cause che determinano la revoca dell'amministratore da parte del giudice sono, rispetto al testo legislativo "ante riforma", sicuramente più specifiche, considerato che in passato si faceva riferimento a "fondati sospetti di gravi irregolarità", talchè l'individuazione dei concreti comportamenti omissivi o negativi dell'amministratore era demandata alla libera valutazione del giudicante.
La riforma del condominio, introdotta nel 2012/2013, ha poi conferito un maggior rilievo all'effetto del provvedimento che revoca l'amministratore dall'incarico ed ha stabilito che questi non può essere nuovamente nominato dall'assemblea.
La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 35979 depositata in data 27 dicembre 2023, ha ribadito l'orientamento della giurisprudenza su di una questione di rilevanza pratica avente ad oggetto la permanenza, in capo all'amministratore, dei poteri rappresentativi in presenza di una delibera emessa in violazione del divieto in parola ma non oggetto di impugnativa.
I poteri di rappresentanza, anche processuale, dell'amministratore revocato permangono fino alla sua sostituzione. Fatto e decisione
Un condomino ricorreva in Cassazione avverso la sentenza con la quale la Corte di appello, rigettando l'opposizione a decreto ingiuntivo, non aveva accolto l'unico motivo di gravame con il quale si lamentava che l'amministratore, revocato giudizialmente dal Tribunale e nuovamente nominato dall'assemblea, aveva conferito mandato al legale per promuovere l'azione monitoria e costituirsi in sede di opposizione.
Il collegio giudicante, in particolare, aveva ritenuto che l'art. 1129, comma 13, c.c., che impedisce all'assemblea di nominare nuovamente l'amministratore revocato, determina una delibera annullabile e non nulla che è soggetta al termine di impugnazione di cui all'art. 1137, comma 2, c.c.
Al ricorso principale del soccombente, affidato ad un solo motivo, si affiancava il controricorso incidentale condizionato del condominio. Il ricorrente lamentava la violazione di più norme di diritto, tra le quali e per quanto di specifico interesse gli artt. 1129, commi 8 e 13 e 1138 c.c.
Alla Corte del merito veniva attribuito di non aver valutato la natura imperativa della norma vigente in materia del nuovo conferimento dell'incarico allo stesso amministratore revocato in via giudiziale, mentre il condominio evidenziava la non applicabilità della norma richiamata entrata in vigore a procedimento già iniziato.
I giudici di legittimità hanno rigettato il ricorso ritenendo la sentenza (anche se erroneamente motivata) conforme al diritto ed al costante orientamento della stessa Corte secondo la quale "nei casi di revoca o annullamento per illegittimità della delibera di nomina dell'amministratore, e quindi tanto più ove ancora non sia stata pronunciata una sentenza dichiarativa dell'invalidità della medesima delibera, come nel caso di specie, lo stesso amministratore continua ad esercitare legittimamente, fino all'avvenuta sostituzione, i poteri di rappresentanza, anche processuale, dei comproprietari, rimanendo l'accertamento di detta permanente legittimazione rimesso al controllo d'ufficio del giudice e non soggetto ad eccezione di parte, in quanto inerente alla regolare costituzione del rapporto processuale.
Tale interpretazione trova fondamento nella presunzione di conformità alla volontà dei condómini e nell'interesse del condominio alla continuità delle funzioni gestorie dell'amministratore, e rende irrilevante la questione dell'esatta natura della delibera presa dall'assemblea in violazione del divieto posto dall'art. 1129, comma 13, cod. civ. introdotto dalla legge n. 220/2012 (nulla ovvero annullabile), in quanto l'amministratore di condominio, che pur si assuma nominato con delibera illegittima, finché non sostituito, può validamente conferire procura ad un difensore al fine di costituirsi in giudizio per conto del condominio".
L'amministratore di condominio revocato rimane in carica fino alla sostituzione.
Considerazioni conclusive
La revoca dell'amministratore del condominio può avvenire secondo la duplice modalità prevista dall'art. 1129, co. 11, c.c.: per effetto della volontà dell'assemblea, che si deve esprimere con la stessa maggioranza necessaria per la sua nomina (ex art. 1136, co. 2, c.c.), oppure in seguito ad un provvedimento del giudice emesso in sede di volontaria giurisdizione.
La fattispecie oggetto dell'ordinanza emessa dalla Corte di cassazione deve essere inquadrata nella seconda categoria, poiché le contestazioni mosse dal ricorrente riguardavano proprio il caso dell'amministratore revocato dal giudice e rieletto dall'assemblea per l'esercizio della sua funzione che, nello specifico, era consistita nel conferire la procura ad un difensore per promuovere il procedimento monitorio nei confronti del ricorrente stesso, proseguendo l'attività anche nella successiva fase di merito.
Il tutto senza che la delibera di ri-conferimento dell'incarico da parte dell'assemblea avesse formato oggetto di un giudizio di impugnazione della delibera stessa.
Tutta la questione ruota, pertanto, intorno ad una asserita violazione dell'art. 1129, comma 13, c.c. che rappresenta una delle novità introdotte dalla legge di riforma del condominio entrata in vigore nel mese di giugno 2013.
La norma, che prevede un divieto rivolto all'assemblea di nominare nuovamente l'amministratore revocato e che è caratterizzata dalla inderogabilità sancita dall'art. 1138 c.c., risponde, evidentemente, alla necessità di garantire che lo stesso soggetto che sia stato sollevato dall'incarico per via giudiziaria, dopo un accertamento della sussistenza delle gravi irregolarità (art. 1129, comma 11 e 12, c.c.) che, da un lato, hanno incrinato il rapporto di fiducia tra mandante (il condominio) e mandatario (l'amministratore) e che, dall'altro, configurano una palese violazione dei doveri di una corretta esecuzione della funzione al medesimo imposti dal dettato legislativo, non possa ritornare nella stessa posizione.
Quanto al momento in cui l'amministratore sia consentito rientrare in attività nel medesimo condominio, il silenzio della legge fa presumere che il divieto non possa valere sine die ma debba essere limitato all'anno di gestione successivo alla revoca giudiziaria, mentre non vi sono preclusioni per l'amministratore revocato dall'assemblea, trattandosi di decisione rimessa alla discrezionalità dei condomini, i quali possono, in qualunque momento, decidere di sollevare il proprio rappresentante dall'incarico.
Ne consegue che il principio richiamato dalla Corte di cassazione, confermativo di quello espresso dal giudice dell'appello, secondo il quale i poteri dell'amministratore, che sia stato nominato in violazione dell'art. 1129, comma 13, c.c., permangono se la relativa delibera non sia stata oggetto di specifica impugnativa e tale riconoscimento "non è smentito dall'assunto che il divieto posto all'assemblea dalla citata disposizione costituisca norma imperativa di ordine pubblico, posta a tutela dell'interesse generale ad impedire una deviazione dallo scopo essenziale economico-pratico del rapporto di amministrazione.
Ne consegue che l'amministratore di condominio, che pur si assuma nominato con delibera illegittima, finché non sostituito, può validamente conferire procura ad un difensore al fine di costituirsi in giudizio per conto del condominio".
Va, ancora, considerato un ulteriore profilo della questione che si potrebbe verificare in concreto: ovvero se, una volta accolta la domanda di revoca dell'amministratore, il giudice possa accogliere anche l'ulteriore e contestuale domanda di nomina di un nuovo rappresentante condominiale.
La risposta è negativa, dal momento che la nomina dell'amministratore è una prerogativa dell'assemblea alla quale non si può certo sostituire l'organo giudiziario, il quale può intervenire solo quando i condomini (in un numero superiore ad otto) non vi provvedono come chiaramente stabilito dall'art. 1129, co. 1, c.c.
