Per poter svolgere l'attività di amministratore di stabili devono ricorrere determinati requisiti, così come previsti dall'art. 71 bis disp.att. c.c. Si tratta, in primo luogo, dell'assenza di condizioni soggettive ostative/negative.
L'amministratore, oltre a dover godere dei diritti civili, non deve essere stati condannato per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio e per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni; non deve essere stato sottoposto a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione; non deve essere interdetto o inabilitato; il suo nome non deve risultare annotato nell'elenco dei protesti cambiari.
La perdita anche solo di un requisito di affidabilità comporta la decadenza immediata dall'incarico.
In ragione di ciò, ciascun condomino può convocare senza formalità l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore.
Lo stesso amministratore, oltre ai requisiti di onorabilità, deve possedere i requisiti di professionalità.
Questi deve aver hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado e aver frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.
L'unica eccezione alla ricorrenza della professionalità è data dal condomino che gestisce l'edificio dove abita: qui la legge non richiede che l'amministratore-condomino sia in possesso di questi requisiti, sebbene si consigli di frequentare i corsi di formazione onde saper esercitare l'attività con cognizione, senza incorrere in responsabilità civile e penale.
In via transitoria, per quanti hanno svolto l'attività di amministrazione di condominio per almeno un anno nell'arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, l'incarico di amministratore può essere assunto anche in assenza del titolo di studio della scuola secondaria di secondo grado e del corso di formazione iniziale. L'aggiornamento periodico è invece sempre richiesto. Il D.M. 145.2014 (pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale del 24 settembre 2014 che dà attuazione al D.L. n. 145/2013 (art. 1, co. 9, lett. a), convertito in L. n. 9/2014) ha lo scopo di implementare la preparazione, le competenze e la professionalità degli aspiranti amministratori di condominio e di coloro che già svolgono detta funzione.
Il corso di formazione iniziale ha una durata di almeno 72 ore mentre l'aggiornamento, da effettuare annualmente, ha una durata di almeno 15 ore; in entrambi i casi, l'obbligo formativo può essere assolto anche in via telematica.
In merito al requisito professionale, nello specifico l'obbligo di aggiornamento, parte della giurisprudenza afferma che l'inadempimento all'obbligo di formazione periodica, soprattutto se protratta nel tempo, può costituire una di quelle gravi irregolarità (di cui parla l'art.1129, comma 12, c.c.) capaci di giustificare la domanda di revoca dell'amministratore inadempiente (App. Bari, 27 gennaio 2021; Trib. Bari, 22 maggio 2020, n. 8143; Trib. Milano, 27 marzo 2019 n. 3145; Trib. Verona, 13 novembre 2018; Trib. Roma, 9 gennaio 2017).
Altre sentenze evidenziano che la mancata frequentazione del corso di aggiornamento (ai sensi del Dm 140/2014) rende nulla la nomina dell'amministratore di condominio, avendo l'art. 71 bis disp. Att. c.c. carattere imperativo ed inderogabile, trattandosi di una norma di diritto pubblico, posta nell'interesse generale della collettività e, in particolare, del condominio consumatore (Trib. Padova, 24 marzo 2017, n. 818). Secondo quest'ultima sentenza, per evitare la revoca della sua nomina e quindi la dichiarazione di nullità della delibera assembleare, l'amministratore deve dimostrare di aver ottemperato a quanto previsto dalla norma e, in mancanza dell'attestato, deve fornire quanto meno la documentazione attestante l'iscrizione al corso obbligatorio o un'autocertificazione.
L'opinione che ritiene che la mancanza dei requisiti di professionalità si configuri come ipotesi di revoca si basa sull'indicazione dell'art. 1129, comma 12, c.c., il quale tra le "gravi irregolarità" che possono determinare la revoca dell'amministratore, prevede anche l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione da parte dell'amministratore dei dati non solo anagrafici ma anche professionali.
Mancanza dei requisiti? Nessun problema per la delibera, ma per l'incarico
Se quindi la mera omissione della comunicazione dei requisiti professionali è causa di revoca dell'amministratore, a maggior ragione la medesima soluzione si impone nel caso, più grave, della assoluta carenza di tali requisiti (Trib. Roma, 9 gennaio 2017). I requisiti richiesti dall'art. 71bis disp. Att. C.c. possono venire a mancare anche nel corso del mandato.
Ciò può valere sia per le condizioni soggettive sopra indicate, sia per i requisiti professionali, per mancato aggiornamento professionale.
In questi casi si ritiene che la revoca sia automatica, incorrendo l'amministratore nella decadenza dalla carica.
Con ciò, ogni singolo condomino può convocare l'assemblea per deliberare la nomina del nuovo mandatario.
