Le norme che disciplinano, in particolare, la parte relativa agli interventi sulle parti comuni ripartiscono le competenze tra assemblea ed amministratore: la prima, che si viene a trovare in una posizione di preminenza rispetto al secondo per l'attività straordinaria, deve cedere il passo all'amministratore per tutti gli interventi che assumono il carattere di ordinarietà. Lo stesso criterio trova posto nella rappresentanza sostanziale e processuale dell'amministratore.
In questo quadro si inserisce la questione concernente i lavori di manutenzione straordinaria urgenti rispetto ai quali l'amministratore non è vincolato ad una preventiva autorizzazione, potendo procedere direttamente salvo poi comunicare all'assemblea il proprio operato, motivando e documentando la decisione assunta in via autonoma.
Si pone, quindi, in concreto, il problema di individuare se l'amministratore, ferma restando l'urgenza della situazione, abbia dei limiti per intervenire oppure se la sua attività sia sempre e comunque libera da legami, dando una interpretazione rigorosa del testo dell'art. 1135, co. 2, c.c. Sembra che il Tribunale di Firenze, con la sentenza n. 3172 del 02 novembre 2011, tra le righe della sua motivazione, sia andato proprio in questo senso.
Respinta la domanda del condominio per infedele esercizio del mandato dell'ex amministratore. Fatto e decisione
Un condominio proponeva opposizione avverso il decreto ingiuntivo ottenuto, nei propri confronti, dall'ex amministratore per il pagamento di compensi maturati per l'attività svolta in favore dell'opponente, le cui contestazioni riguardavano uno svolgimento non corretto dell'incarico da parte dell'opposto.
In sostanza il condominio lamentava che l'amministratore, di sua iniziativa e tradendo la volontà assembleare, aveva autorizzato il rifacimento integrale dei lastrici solari mentre i condomini, con espressa delibera, avevano deciso un rifacimento parziale.
Tale comportamento arbitrario aveva, altresì, ad oggetto l'esecuzione di ulteriori lavori extra capitolato, con la conseguenza che gli importi pagati dal condominio si erano rivelati di gran lunga superiori a quelli preventivati.
Per tale ragione, in sede di opposizione, l'ente condominiale aveva formulato domanda riconvenzionale per ottenere, dall'ex-amministratore, la restituzione della somma pari alla differenza tra l'importo concernente il ripristino totale dei lastrici e quanto avrebbe pagato se l'intervento si fosse limitato al rifacimento parziale degli stessi.
Il convenuto si costituiva in giudizio contestando gli assunti di parte avversa, producendo in giudizio un documento dal quale risultava che il condominio, in sede assembleare, gli aveva conferito il pieno mandato a procedere sui lastrici con lavori integrali, qualora quelli parziali non si fossero rivelati adeguati.
Il Tribunale di Firenze, nel dichiarare infondate le allegazioni e la domanda del condominio, ha evidenziato, da un lato, che "ai sensi dell'art. 1130 c.c., sull'amministratore grava il dovere di attivarsi a tutela dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio, a prescindere da specifica autorizzazione dei condomini ed a prescindere che si versi nei casi di atti cautelativi e urgenti" e, dall'altro, che il testo dell'art. 1135 c.c. deve essere interpretato nel senso che "per i lavori straordinari ed urgenti non è necessaria la preventiva autorizzazione assembleare, [per cui] l'amministratore è obbligato unicamente a riferire".
Il giudice monocratico ha, quindi, proseguito ribadendo tale principio, come contenuto nel Codice civile e come rispondente al consolidato orientamento giurisprudenziale.
Ciò detto e tornando alla fattispecie in esame dalla motivazione della sentenza appare evidente che la controversia sia stata decisa in fatto, dando rilievo alla deliberazione assembleare, nella quale si era prospettata l'ipotesi di un intervento più invasivo rispetto a quello indicato dal CTU in sede di accertamento tecnico preventivo, essendo stata esclusa la necessità di riconvocare una ulteriore assemblea straordinaria ed essendo stati affidati i lavori ad una impresa di cui erano stati approvati due preventivi alternativi rispetto ai lavori che sarebbero stati realizzati.
Pertanto, a fronte di un avallo preventivo dell'assemblea nel senso indicato, la scelta effettuata dall'amministratore era stata ritenuta corretta. Mentre le altre contestazioni riguardanti le opere extra contratto la sentenza si è attenuta ai chiarimenti forniti dal CTU il quale, in considerazione della complessità ed importanza del cantiere, le aveva ritenute giustificate, opportune e necessarie al fine dell'esecuzione a regola d'arte dell'appalto principale.
Considerazioni conclusive
La decisione oggetto di analisi è indubbiamente corretta, essendo stato provato dall'ex amministratore che non vi era stato alcuno sconfinamento rispetto alla manifestazione di volontà dell'assemblea e che anche gli interventi aggiuntivi, rispetto al contratto di appalto, erano dovuti.
Per quanto concerne, poi, il rapporto tra gli artt. 1130 e 1135 c.c., che nello specifico non hanno interessato il presente giudizio deciso in fatto e non in diritto, anche in questo caso il giudice ha giustamente richiamato l'ambito applicativo della prima norma, mentre per l'art. 1135, co. 2, c.c. assume rilievo il suo contenuto: l'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea".
Ora, in via generale, ci si domanda se il termine "riferire" debba limitarsi - come sembra apparire dalla motivazione - ad una semplice comunicazione data all'assemblea dopo l'esecuzione dei lavori in parola, oppure se si debba interpretare come richiesta di ratifica dell'operato dell'amministratore per poterlo riferire al condominio e non al suo rappresentante.
A questo proposito potrebbe essere interessante fermare l'attenzione su una decisione di legittimità (Cass. sez. VI-2, 17 agosto 2017, n. 20136) secondo la quale: "l'iniziativa contrattuale dell'amministratore che, senza previa approvazione o successiva ratifica dell'assemblea, disponga l'esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria dell'edificio condominiale e conferisca altresì ad un professionista legale l'incarico di assistenza per la redazione del relativo contratto di appalto, non determina l'insorgenza di alcun obbligo di contribuzione dei condomini al riguardo, non trovando applicazione il principio secondo cui l'atto compiuto, benché irregolarmente, dall'organo di una società resta valido nei confronti dei terzi che abbiano ragionevolmente fatto affidamento sull'operato e sui poteri dello stesso, giacché i poteri dell'amministratore del condominio e dell'assemblea sono delineati con precisione dagli artt. 1130 e 1335 c.c., che limitano le attribuzioni del primo all'ordinaria amministrazione, mentre riservano alla seconda le decisioni in materia di amministrazione straordinaria; né il terzo può invocare l'eventuale carattere urgente della prestazione commissionatagli dall'amministratore, valendo tale presupposto a fondare, ex art. 1135, ultimo comma, c.c., il diritto dell'amministratore al rimborso selle spese nell'ambito interno al rapporto di mandato".
Anche se il principio si riferisce al rapporto tra condominio e terzi, può tuttavia essere un indizio per far ritenere che nel diverso rapporto tra il primo e l'amministratore lo stesso possa avere una certa rilevanza nel caso in cui il condominio, con preciso riferimento al compenso rivendicato dal proprio rappresentante, agisca in giudizio per disconoscere tale diritto, attribuendo al soggetto responsabilità proprie nell'esecuzione del mandato.
Appare, tuttavia, ragionevole ritenere che ove l'urgenza per gli interventi lasci un margine di tempo per convocare l'assemblea è opportuno che l'amministratore riunisca i condomini per ottenere l'autorizzazione a procedere. Ed in questo caso valgono alcuni fattori: la natura dell'urgenza; i tempi eventualmente ristretti; l'entità della spesa da affrontare; la scelta della ditta cui affidare i lavori e così via.
