Vai al contenuto
corrado2688

Lavori straordinari senza assemblea - bypassando l'amministratore

Buongiorno,

premetto che vivo in condominio di 10 unita' abitative, 5 lato ovest e 5 lato est.

il nostro Amministratore condominiale doveva convocare l'assemblea annuale per settembre 2018 (come da sua comunicazione scritta di qualche mese prima); nonostante i nostri solleciti (telefono e mail) siamo ancora in attesa. Dobbiamo eseguire lavori urgenti straordinari nel nostro lato (di competenza quindi di 5 condòmini) e per questo motivo  ho fatto firmare a tutti i condòmini (10 condomini) una lettera con la quale, come condominio, deliberiamo i lavori con spese a carico del lato ovest. Avendo tutti firmato il "via" ai lavori (come da preventivo del.... della ditta ....) possiamo proseguire senza fare l'Assemblea? ribadisco che ho preso le firme di tutti, come "condominio". Grazie

premesso che nel condominio tutte le decisione devono essere prese in assemblea, se però nel caso specifico avete deciso all'unanimità 1000 / 1000,  ritengo che la cosa possa essere valida lo stesso, anche perché sicuramente nessuno impugnerà tale decisione. 

Potevate anche autoconvocarvi, come previsto dall'art. 66 Dacc.

corrado2688 dice:

Buongiorno,

premetto che vivo in condominio di 10 unita' abitative, 5 lato ovest e 5 lato est.

il nostro Amministratore condominiale doveva convocare l'assemblea annuale per settembre 2018 (come da sua comunicazione scritta di qualche mese prima); nonostante i nostri solleciti (telefono e mail) siamo ancora in attesa. Dobbiamo eseguire lavori urgenti straordinari nel nostro lato (di competenza quindi di 5 condòmini) e per questo motivo  ho fatto firmare a tutti i condòmini (10 condomini) una lettera con la quale, come condominio, deliberiamo i lavori con spese a carico del lato ovest. Avendo tutti firmato il "via" ai lavori (come da preventivo del.... della ditta ....) possiamo proseguire senza fare l'Assemblea? ribadisco che ho preso le firme di tutti, come "condominio". Grazie

quella lettera con quelle firme vale ... niente ...

innanzitutto se i lavori coinvolgono parti comuni condominiali (es. facciata) i coinvolti sono tutti i proprietari e non solo quelli della facciata da manutenere.

secondo: chi gestirà i soldi, a chi verranno intestate le fatture dell'impresa, chi firmerà il contratto di appalto con l'impresa, ... ?

questa delibera va presa in assemblea secondo le regole, con le dovute maggioranze e casomai obbligate l'amministratore (tramite raccomandata) a convocarla o autoconvocatevi voi secondo la procedure prevista dall'art. 66

intanto grazie a entrambi per le risposte.

mi sento sicuro in parte perché abbiamo le firme, mi preoccupa la gestione economica della cosa. Cioè trattandosi di rifacimento linea raccolta acque piovane (per evitare problemi di allagamento, ecc) e pertanto lavori straordinari, se non erro abbiamo diritto alla detrazione fiscale. Quindi la fattura andrebbe intestata al condominio  e l'amministratore poi farebbe pagare ai 5 coinvolti emettendo il bonifico e rilasciando certificazione per detrazione fiscale. I lavori ammontano a qualche migliaio di euro.

Considerata l'autogestione e che l'attuale amministratore (nominato con le previste maggioranze) a cui versate il compenso concordato non soddisfa le vostre richieste, convocate un assemblea con all'OdG revoca del amministratore e nomina del nuovo amministratore.  Se la delibera sarà sempre di 1000/1000 nomiberete anche uno interno o altro esterno che curi meglio la gestione ordinaria-straordinaria, Una volta esautorato con le modalità previste  dal cc  e nominato il sostituto, provvederete all'assemblea per deliberare i lavori straordinari  e nel caso approvare la ditta di cui avete il prebentivo 

Modificato da SPL House
corrado2688 dice:

intanto grazie a entrambi per le risposte.

mi sento sicuro in parte perché abbiamo le firme, mi preoccupa la gestione economica della cosa. Cioè trattandosi di rifacimento linea raccolta acque piovane (per evitare problemi di allagamento, ecc) e pertanto lavori straordinari, se non erro abbiamo diritto alla detrazione fiscale. Quindi la fattura andrebbe intestata al condominio  e l'amministratore poi farebbe pagare ai 5 coinvolti emettendo il bonifico e rilasciando certificazione per detrazione fiscale. I lavori ammontano a qualche migliaio di euro.

che tipo di lavori dovete fare e perché sono urgenti.

rifacimento linea acque piovane - quando piove ci allaghiamo in quanto il tubo che scarica l'acqua non è piu' di dimensioni adeguate e non regge le piogge sempre piu' intense (pe rnon parlare delle bombe d'acqua...)- abbiamo chiesto a voce e con mail la convocazione entro novembre per procedere con i lavori previsti per il prossimo lunedi - per evitare di andare per le lunghe e rischiare nuovi allagamenti con le prossime piogge. non ho avuto risposta. abbiamo pensato  a questa soluzione in extremis ma se puo' portarci problemi, nonostante tutte le firme, faremo una convocazione formale. se riesco a contattarlo mi faccio fare due righe di benestare...sperando serva a qualcosa

corrado2688 dice:

intanto grazie a entrambi per le risposte.

mi sento sicuro in parte perché abbiamo le firme, mi preoccupa la gestione economica della cosa. Cioè trattandosi di rifacimento linea raccolta acque piovane (per evitare problemi di allagamento, ecc) e pertanto lavori straordinari, se non erro abbiamo diritto alla detrazione fiscale. Quindi la fattura andrebbe intestata al condominio  e l'amministratore poi farebbe pagare ai 5 coinvolti emettendo il bonifico e rilasciando certificazione per detrazione fiscale. I lavori ammontano a qualche migliaio di euro.

... per carità, siamo tutti persone per bene fino a quando non capita l'imprevedibile ...

e se capita e qualcuno non più nella situazione di adempiere a quanto firmato ? ... 

 

ad esempio se la raccolta acque piovane riguarda tutto il lastrico e se questo è di proprietà comune riguarda tutti.

 

ma al di la di ciò che voi potete decidere con l'unanimità, è consigliabile seguire la procedura prevista proprio in questi casi di "lungaggine" amministrativa: art. 66 dacc.

 

raccomandata all'amministratore per far convocare entro 10gg assemblea con odg ........................ (quel che dovreste fare) con firma di almeno 2 condòmini e 166,67/1000.

se non convoca gli stessi firmatari autoconvocano l'assemblea con identico odg, discutono, deliberano e verbalizzano.

tutto pulito e legalmente valido e obbligatorio per tutti.

 

https://www.brocardi.it/disposizioni-per-attuazione-del-codice-civile/capo-i/sezione-iii/art66.html

Modificato da paul_cayard
corrado2688 dice:

rifacimento linea acque piovane - quando piove ci allaghiamo in quanto il tubo che scarica l'acqua non è piu' di dimensioni adeguate e non regge le piogge sempre piu' intense (pe rnon parlare delle bombe d'acqua...)- abbiamo chiesto a voce e con mail la convocazione entro novembre per procedere con i lavori previsti per il prossimo lunedi - per evitare di andare per le lunghe e rischiare nuovi allagamenti con le prossime piogge. non ho avuto risposta. abbiamo pensato  a questa soluzione in extremis ma se puo' portarci problemi, nonostante tutte le firme, faremo una convocazione formale. se riesco a contattarlo mi faccio fare due righe di benestare...sperando serva a qualcosa

Concordo con @paul_cayard sul fatto di richiedere un'assemblea all'amministratore ai sensi dell'art. 66 Dacc,, se però l'amministratore non provvede dovete comunque autoconvocarvi e decidere quello che avete già stabilito all'unanimità fuori dell'assemblea. Per quanto riguarda tutte le incombenze necessaria per gestire i lavori, comprese quelle relative per le detrazioni fiscali, dovete obbligare l'amministratore a farsene carico, in caso contrario l'unica cosa è quella di revocarlo e nominarne uno nuovo.

  • Mi piace 1
JOSEFAT dice:

Concordo con @paul_cayard sul fatto di richiedere un'assemblea all'amministratore ai sensi dell'art. 66 Dacc,, se però l'amministratore non provvede dovete comunque autoconvocarvi e decidere quello che avete già stabilito all'unanimità fuori dell'assemblea. Per quanto riguarda tutte le incombenze necessaria per gestire i lavori, comprese quelle relative per le detrazioni fiscali, dovete obbligare l'amministratore a farsene carico, in caso contrario l'unica cosa è quella di revocarlo e nominarne uno nuovo.

sono d'accordo.

  • Grazie 1

ok grazie

purtroppo l'aumento della intensita' delle piogge ci ha creato diversi problemi - la quantita' di acqua che viene scaricata non riesce a defluire velocemente nella tubatura e pertanto trova "sfogo" nei garage sotterranei attraverso le bocche di lupo - nel paese dove abito, in provincia di Padova, molti hanno risentito di questo problema e stanno correndo ai ripari con pompe o rifacendo le linee di scarico come noi.

siete stati veloci e risolutivi!

vi ringrazio, procedo questa sera stessa a rappresentare i Vs suggerimenti ai condòmini, e procedere di conseguenza.

corrado2688 dice:

ok grazie

purtroppo l'aumento della intensita' delle piogge ci ha creato diversi problemi - la quantita' di acqua che viene scaricata non riesce a defluire velocemente nella tubatura e pertanto trova "sfogo" nei garage sotterranei attraverso le bocche di lupo - nel paese dove abito, in provincia di Padova, molti hanno risentito di questo problema e stanno correndo ai ripari con pompe o rifacendo le linee di scarico come noi.

In ogni caso, visto il comportamento disinteressato dell'amministratore di fronte ad un problema urgente, vi consiglio, alla prima occasione, di revocarlo e nominarne uno nuovo.

Se avete avvisato l'amministratore dell'urgenza di indire assemblea straordinaria per i problemi descritti e questo si disinteressa è vostro diritto  (con procedura descritta) accelerare le tempistiche. Per quanto l'assemblea ordinaria potrebbe essere stata prorogata magari per altri motivi, basta chiedere a lui

×