Si deve ritenere che l'amministratore ecceda dai suoi poteri qualora autorizzi dei lavori di straordinaria amministrazione, senza la dovuta autorizzazione da parte dell'assemblea condominiale.
La conclusione è diversa però se i lavori commissionati dall'amministratore sono lavori straordinari urgenti.
Il meccanismo voluto dal legislatore è estremamente semplice, nel senso che lascia all'amministratore la valutazione sull'urgenza dell'intervento e, nello stesso tempo, gli impone di giustificare al più presto le sue decisioni ai condomini.
È importate sottolineare che l'urgenza cui fa riferimento il citato art. 1135 c.c. è configurabile non solo in presenza di una situazione di pericolo certo e imminente, ma anche, più semplicemente, potenziale (situazione che, ad esempio, può verificarsi nel caso di cornicioni pericolanti in relazione ai quali non sia possibile provvedere, in tempi stretti, alla convocazione di un'apposita assemblea).
L'art. 1135 c.c., ultimo comma, quindi, abilita espressamente l'amministratore ad ordinare lavori di manutenzione straordinaria che rivestano carattere di urgenza (cioè che non possono essere differiti senza danno o pericolo), imponendogli soltanto l'obbligo di riferirne alla prima assemblea dei condomini, obbligo che non può in alcun modo confondersi con la necessità di ratifica di un atto esorbitante dal mandato, rientrando, invece, sia pure con carattere particolare, nell'obbligo generale che incombe all'amministratore di rendere conto della sua gestione ai condomini.
L'inosservanza di detto obbligo non preclude il suo diritto al rimborso delle spese riconosciute urgenti nei limiti in cui il giudice le ritenga giustificate.
Resta fermo che, in presenza dell'urgenza, l'assemblea non può rimproverare nulla all'amministratore. In tali circostanze - ossia in seguito all'ordine di esecuzione di intervento manutentivo urgente - l'assemblea può semplicemente prendere atto dell'operato dell'amministratore.
Tale argomento è stato trattato dalla recente decisione n. 2539 del Tribunale di Firenze pubblicata il 16 settembre 2022.
Tromba d'aria e lavori commissionati dall'amministratore: la vicenda
Un' impresa edile chiedeva ed otteneva un decreto ingiuntivo nei confronti di un condominio che non aveva pagato una fattura relativa a lavori commissionati dall'amministratore.
I condomini si opponevano al decreto sostenendo che i lavori indicati in fattura erano, in realtà, stati eseguiti da altre imprese; in ogni caso facevano presente che le opere non erano state validamente commissionate dal condominio in quanto il precedente amministratore li aveva commissionati in difetto di urgenza; in merito al quantum, l'opponente contestava il conto, in base al quale è stata emessa la fattura posta alla base del decreto ingiuntivo, ritenendolo "palesemente gonfiato".
L'impresa contestava quanto sostenuto dal condominio, soprattutto con riguardo alla mancanza o meno di poteri dell'amministratore nel conferimento dell'incarico, chiedendo, dunque, la conferma del decreto ingiuntivo (con vittoria di spese ed onorari di causa).
Conferma del decreto ingiuntivo per i lavori urgenti dopo la tromba d'aria
Il Tribunale ha dato ragione all'impresa e ha confermato il decreto ingiuntivo. Lo stesso giudice ha notato che i lavori si erano resi necessari a seguito di una tromba d'aria che aveva causato, oltre alla caduta di un pino secolare sul tetto del palazzo, anche lo scoperchiamento del tetto medesimo e vari danni agli appartamenti.
La caduta del pino aveva provocato altresì gravi danni ai cornicioni, nonché ad alcuni appartamenti, mentre il forte vento aveva provocato ulteriori danni al tetto e ai comignoli, con rotture di tegole, coppi e scoperchiamento del locale ascensore.
L'intervento richiesto dall'amministratore è stato finalizzato quindi a rimuovere i materiali pericolanti e a mettere in sicurezza il tetto, evitando maggiori infiltrazioni agli appartamenti sottostanti e ai macchinari del locale ascensore che era scoperchiato, con la necessità di intervenire successivamente per un più completo intervento.
Alla luce di quanto sopra il Tribunale ha evidenziato come l'impresa opposta abbia operato legittimamente, in forza di un incarico conferito da soggetto legittimato a farlo, in considerazioni delle particolari circostanze di necessità e urgenza.
In ogni caso si ricorda che nulla impedisce all'assemblea dei condomini, pur in mancanza di una preventiva approvazione del progetto di spesa per opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni, di approvare anche le spese straordinarie non urgenti fatte dall'amministratore nell'interesse comune.
