Anche l'amministratore di condominio ha diritto di andare in vacanza, senza tuttavia potersi rendere completamente irreperibile.
Innanzitutto, va precisato, che il concetto di "ferie" non è quello di carattere lavoristico, visto che l'amministratore di condominio è un libero professionista, non un dipendente del condominio.
Più precisamente, secondo la giurisprudenza, l'amministratore è un prestatore d'opera professionale che ha concluso un contratto di mandato con la compagine condominiale per la gestione del condominio (Cass. SU 9148/2008).
Ne consegue che l'amministratore non ha diritto alle cosiddette ferie retribuite, ma ha sicuramente diritto di "assentarsi" per andare in vacanza. Nel frattempo, però, egli deve garantire l'adempimento del proprio mandato, la gestione ordinaria del condominio e la reperibilità per i casi di intervento urgente.
Obbligo di reperibilità amministratore di condominio
L'amministrazione di condominio è un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza, con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato (così, ex multis, Cass. SS.UU. 8 aprile 2008 n. 9148).
Ebbene, l'amministratore, in qualità di mandatario, è tenuto a svolgere i propri compiti con la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1703 c.c.). Ciò, implica, tra gli altri doveri, quello di garantire la propria presenza e reperibilità (ovviamente non h24).
L'amministratore diligente è quindi colui che, pur concedendosi le meritate ferie, si renda reperibile, lasciando un recapito al quale sia agevolmente rintracciabile, oppure indicando un sostituto al quale rivolgersi.
Difatti, in base all'art. 1129 c. 5 c.c. l'amministratore ha l'obbligo di affiggere, il luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, la cosiddetta targa di reperibilità contenente l'indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell'amministratore.
Sostituto dell'amministratore in ferie
Quando l'amministratore è in ferie o comunque assente, un modo agevole per garantire la continuità della gestione condominiale è quello di nominare un sostituto.
La facoltà di nomina del sostituto è prevista dalle norme sul mandato. Ai sensi dell'art. 1717 c.c, il mandatario che, nell'esecuzione del mandato, sostituisce altri a sé stesso, senza esservi autorizzato o senza che ciò sia necessario per la natura dell'incarico, risponde dell'operato della persona sostituita.
Se il mandante aveva autorizzato la sostituzione senza indicare la persona, il mandatario risponde soltanto quando è in colpa nella scelta. Il mandatario risponde delle istruzioni che ha impartite al sostituto.
Dalla disposizione appena citata si evince che la nomina del sostituto dell'amministratore non è automatica quando egli è in ferie, ma è una facoltà subordinata alla sussistenza dei seguenti requisiti:
- la nomina deve essere autorizzata dall'assemblea condominiale;
- la nomina del sostituto deve essere necessaria.
Può anche accadere che l'assemblea condominiale abbia autorizzato l'amministratore di condominio a farsi sostituire da un terzo, in caso di necessità, ma non abbia indicato chi. In tal caso, la scelta della persona è rimessa all'amministratore di condominio.
Impugnazione delibere condominiali e termini feriali
Per esempio, è ricorrente il caso in cui viene nominato quale coadiuvante o sostituto dell'amministratore di condominio, il caposcala. Secondo la giurisprudenza, "il caposcala è un sostituto dell'amministratore (o mandatario) che, scelto da lui o dai condomini riuniti in assemblea (il mandante), ha il compito di eseguire determinati compiti.
Si pensi al pagamento delle bollette, a determinati rapporti con i terzi (es. dare le chiavi del terrazzo al tecnico tv, ecc.).
Il soggetto che opera la scelta del caposcala risponde delle responsabilità che possono derivare dall'azione di questo.
Lo stesso caposcala, tuttavia, può essere anche una figura scelta dall'assemblea o prevista dal regolamento al fine di controllare e coadiuvare l'amministratore nell'espletamento del proprio incarico.
Si tratterebbe, in tal caso, di una figura molto simile a quella del consiglio dei condomini" (C. App. Taranto, sent. n. 163/2015).
Nomina sostituto: responsabilità
In ogni caso, la nomina del sostituto necessita dell'autorizzazione assembleare: "la volontà del condominio si forma e si manifesta attraverso atti collegiali a contenuto formale, anche l'autorizzazione a valersi di sostituti nell'esecuzione del mandato, al pari di ogni altra autorizzazione, deve risultare da un'apposita delibera dell'assemblea condominiale, a nulla rilevando che la sostituzione sia conforme a precedenti prassi note ai condomini, trattandosi di circostanza che di per sé non vale ad esprimere la volontà del condominio" (Cass. 8339/2014).
Mediazione in condominio e sospensione feriale dei termini
La mancata autorizzazione fa sì che l'amministratore di condominio risponda personalmente dell'operato del sostituto.
In sintesi, l'amministratore di condominio:
- non risponde dell'operato del sostituto, se il condominio ha autorizzato la nomina e scelto la persona incaricata;
- risponde dell'operato del sostituto, anche se autorizzato, solo in caso di culpa in eligendo, cioè "colpa nella scelta" del sostituto, quando il condominio ha autorizzato la nomina ma non ha scelto la persona incaricata;
- risponde dell'operato del sostituto, se il condominio non ha autorizzato la nomina di un sostituto;
- risponde dell'operato del sostituto, se la sostituzione non era necessaria.
Reperibilità del sostituto dell'amministratore
Anche il sostituto dell'amministratore deve rendersi reperibile per i condomini. Difatti, ai sensi dell'art. 1129 c. 6, c.c.: in mancanza dell'amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore.
