Il rapporto che lega l'amministratore al condominio è stato prevalentemente configurato, dalla dottrina e dalla giurisprudenza, come un mandato oneroso con rappresentanza, che impone al mandatario professionista l'obbligo di compiere la propria attività amministrativa, con la diligenza tipica di un qualsiasi soggetto di media avvedutezza e accortezza.
Tale diligenza rappresenta, dunque, il criterio per valutare la condotta posta in essere dall'amministratore, in tutti i casi in cui venga accusato di non aver ottemperato ai propri obblighi professionali nei confronti dei condòmini.
In ogni caso, dal punto di vista degli obblighi normativi, il legislatore, negli articoli 1129, 1130, 1130 bis e 1131 e nelle disposizioni di attuazione al codice civile ha specificato, in modo puntale e preciso, compiti e responsabilità dell'amministratore di condominio.
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Ebbene, in tutti gli articoli del codice civile riferiti alla materia condominiale, il legislatore non fa mai riferimento ad alcun obbligo di reperibilità dell'amministratore di condominio, limitandosi soltanto a prescrivere, all'art. 1129 c.c. quinto comma c.c., che spetta all'amministratore far installare presso il fabbricato una targa contenente i suoi recapiti.
Ora, tentare di far discendere da tale disposizione normativa un obbligo di reperibilità dell'amministratore di condominio, di fatto, rappresenta un bel salto nel buio dal punto di vista interpretativo.
Ma cos'è la reperibilità?
La reperibilità è un servizio consistente nell'obbligo del lavoratore di essere rintracciato immediatamente, che si configura come una attività funzionale ed accessoria rispetto alla prestazione di lavoro principale, che dà diritto ad un trattamento economico aggiuntivo da parte del datore di lavoro.
La legge, comunque, non disciplina tale reperibilità, che viene regolamentata, invece, in alcuni contratti collettivi nazionali relativi a determinate categorie di attività come, ad esempio, gli esercenti professioni sanitarie, i metalmeccanici, i vigili del fuoco, ecc.
Ciò, sebbene, in linea di puro diritto, "non possa farsi discendere dal combinato disposto degli artt. 2086, 2094 e 2104 c.c., un obbligo a carico del lavoratore di esecuzione di compiti, quale quello di reperibilità" (Cass. ord. n. 7410/2018).
D'altronde, la legge in generale e soprattutto l'art. 36 della Costituzione prescrivono che il riposo è un diritto irrinunciabile neanche dietro pagamento di un compenso.
Tuttavia l'amministratore di condominio non rientra in quelle categorie di attività, che prevedono la possibilità per il datore di lavoro di disporre unilateralmente l'impiego del lavoratore nel servizio di reperibilità, anche perché l'amministratore non svolge un'attività di lavoro dipendente, ma adempie soltanto ad un incarico, in modo professionale ed in autonomia.
Peraltro nessuna norma prescrive che l'amministratore di condominio, per espletare la propria attività amministrativa, debba essere necessariamente dotato di un numero di telefono. Di conseguenza, in mancanza di prescrizioni legali, non è corretto parlare di obbligo di reperibilità dell'amministratore di condominio, ma piuttosto di disponibilità dell'amministratore di condominio a colloquiare con i condòmini. Tale disponibilità dipende soltanto dal buon senso dell'amministratore, ossia dalla sua capacità di valutare e distinguere le modalità da adottare per la gestione del condominio.
Quindi, al di là dell'ipotesi in cui l'amministratore abbia formalmente comunicato per iscritto ai condòmini le modalità di tale disponibilità, per esempio in un verbale di assemblea o in un preventivo di gestione, obbligandosi in tal senso, in tutti gli altri casi non si configura nessun obbligo di informativa a carico dello stesso amministratore circa le sue sospensioni festive o feriali e figuriamoci per i suoi riposi settimanali.
L'amministratore di condominio deve preoccuparsi esclusivamente di eseguire le delibere, disciplinare l'uso delle parti comuni e le prestazioni dei servizi, riscuotere i contributi ed erogare le spese manutentive, compiere gli atti conservativi. In altre parole l'amministratore deve compiere attività e incombenze che non presuppongono, per forza, il contatto con i condòmini. È sufficiente che l'amministratore, ai sensi dell'art. 1129 secondo comma c.c., all'atto dell'accettazione della nomina o al rinnovo dell'incarico comunichi il locale dove si trovano i registri condominiali ed i giorni e le ore in cui ogni interessato possa prenderne visione previo appuntamento.
Ed anche in questo caso la periodicità per visionare tali registri è rimessa alla discrezionalità dell'amministratore, che non per forza deve essere contattato telefonicamente.
L'importante per i condòmini è usufruire della continuità dei servizi, fermo restando che guasti e disfunzioni condominiali, possono essere segnalati, via fax, per posta ordinaria o elettronica, tramite un portale condominiale o mediante una segreteria telefonica e non per forza attraverso un dialogo telefonico con l'amministratore.
Nella prassi l'amministratore troppo spesso viene chiamato o meglio disturbato dai condòmini, per motivazioni che non hanno neanche rilevanza condominiale, come se il suo recapito fosse un telefono amico a cui riservare sfoghi e lamentele di ogni tipo sui comportamenti dei vicini di casa.
E che dire di quei condòmini che lasciano messaggi in segreteria o scrivono messaggi, con la presunzione di essere richiamati, perché il volume degli elettrodomestici del vicino è troppo alto, il cane abbaia, l'immondizia trabocca dai bidoni ecc. ecc.
Per non parlare del fatto che anche gli inquilini si sentono autorizzati ad inviare WhatsApp sul numero dell'amministratore ad ogni ora, con foto, video e finanche audio che documentano le cattive abitudini dei residenti nel fabbricato condominiale, come se quella fosse la strada da percorrere per risolvere la problematica.
Purtroppo, molto spesso, l'amministratore viene scambiato per un mediatore di liti private tra vicini di casa.
In conclusione, l'amministratore che non colloqui con i condòmini o che non indichi i riferimenti dei fornitori del condominio, da contattare a cura degli stessi condòmini in caso di necessità, non può essere passibile di revoca giudiziale per giusta causa.
Amministratore di condominio e obbligo di reperibilità: quali conseguenze?
